Starwood REIT, podobnie jak BREIT, ogranicza wykupy inwestorów z funduszu nieruchomości

Znany jako SREIT, REIT o wartości 14.6 miliardów dolarów jest kierowany przez Barry'ego Sternlichta, założyciela i dyrektora generalnego Starwood Capital, prywatnej firmy inwestycyjnej skupiającej się na nieruchomościach, zarządzającej aktywami o wartości ponad 125 miliardów dolarów. Starwood Capital zarządza REIT-em. Sternlicht jest również dyrektorem generalnym Starwood Property Trust (STWD), notowanej na giełdzie firmy pożyczkowej zajmującej się pożyczaniem nieruchomości.

SREIT jest drugim co do wielkości REIT-em niehandlowym po Blackstone Real Estate Income Trust, który ma około 69 miliardów dolarów aktywów netto. Pojazd Blackstone (znacznik: BX), znany jako BREIT, przeniesiony do limitu wykupów w listopadzie po tym, jak podwyższone wnioski inwestorów o wycofanie środków przekroczyły kwartalny limit 5%.

Podobnie jak BREIT, SREIT pozwala na miesięczne umorzenia w wysokości 2% wartości aktywów netto lub NAV i 5% NAV kwartalnie.

Podwyższone żądania wykupu pokazują, że wielu inwestorów detalicznych przenosi się na wyjścia z nienotowanych REIT-ów, które nie są przedmiotem obrotu na giełdzie, po tym, jak ich wyniki znacznie przekroczyły w tym roku wyniki podobnych spółek notowanych na giełdzie. Ogromna różnica w wynikach między niepublicznymi i publicznymi REIT-ami stworzyła zachętę dla inwestorów w nienotowane REIT-y do wypłaty środków.

Zamiast handlować na giełdach takich jak NYSE, te REIT są jak fundusze inwestycyjne, ponieważ inwestorzy mogą kupować lub sprzedawać akcje co miesiąc w oparciu o ich NAV z zastrzeżeniem limitów wykupu.

W liście do doradców finansowych, który został przesłany do Barron's, SREIT powiedział, że w listopadzie otrzymał żądania odkupu równe 3.2% NAV. Opierając się na miesięcznym limicie 2%, zrealizował 63% zleceń umorzenia inwestorów (0.63 razy 3.2 równa się 2). Wszelkie prośby, które nie zostały wypełnione, będą musiały zostać złożone ponownie w grudniu, czytamy w liście.

Nienotowane REIT-y mają miesięczne i kwartalne limity wykupu, aby chronić je przed koniecznością likwidacji znacznych ilości nieruchomości lub znacznego zwiększenia dźwigni finansowej w odpowiedzi na wysokie żądania wykupu ze strony inwestorów.  

„Te limity mają na celu ochronę obecnych inwestorów i długoterminową kondycję pojazdu, a ostatecznie maksymalizację wartości dla akcjonariuszy” – napisał SREIT w swoim liście.

SREIT ma podobny asortyment aktywów i strukturę opłat jak BREIT i ma porównywalne wyniki. SREIT, podobnie jak BREIT, posiada większość swoich aktywów w osiedlach wielorodzinnych, a następnie w magazynach. To dwa z najlepiej prosperujących sektorów w branży REIT w ostatnich latach.

Zwrot od początku roku SREIT do października wyniósł 10.2% dla jednej z jego klas jednostek uczestnictwa, co jest porównywalne ze zwrotem około 9% dla BREIT.

Wiodące publiczne REIT-y mieszkaniowe, takie jak

Equity Residential

(EQR) i

Społeczności mieszkaniowe w Ameryce Środkowej

(

MAA

) Są wyłączone o około 30% w 2022 r. Roczna opłata podstawowa SREIT wynosi 1.25% aktywów netto i opłata za wyniki w wysokości 12.5%, z zastrzeżeniem 5% stawki progowej. W ciągu ostatnich trzech lat zwracał około 15% rocznie.

Bazy aktywów SREIT i BREIT są zdominowane przez inwestycje w nieruchomości komercyjne, które są mniej płynne niż papiery wartościowe w obrocie publicznym. W swoim 10-Q SREIT powiedział, że na koniec września miał 2.5 miliarda dolarów natychmiastowej płynności, na co składało się 1.7 miliarda dolarów siły kredytowej i 800 milionów dolarów w gotówce.

Podobnie jak BREIT, SREIT odnotował gwałtowny wzrost w ubiegłym roku, a aktywa ogółem wzrosły do ​​30 mld USD w październiku z około 20 mld USD na koniec 2021 r. Z około 15 mld USD niespłaconego zadłużenia na koniec września, SREIT ma wyższy wskaźnik dźwigni niż porównywalne publiczne REIT-y, takie jak Mid-America Apartment Communities,

Społeczności AvalonBay

(AVB) i

Prologis

(PLD), największy magazyn REIT. Na przykład AvalonBay ma podobną wartość przedsiębiorstwa – wartość rynkową plus dług netto – jak SREIT, ale ma 8 miliardów dolarów niespłaconego zadłużenia.

Mimo to inwestorom detalicznym podobały się wyniki nienotowanych REIT-ów i wysokie stopy dywidendy na poziomie około 4%. Ale nałożenie limitów na umorzenia lub narzucenie bramki może wstrząsnąć inwestorami i potencjalnie spowodować więcej wniosków o wypłatę, jednocześnie utrudniając REIT-owi nienotowanemu w obrocie sprzedaż nowych akcji inwestorom.

Keefe, analityk Bruyette & Woods, Robert Lee, napisał na początku tego roku, że menedżerowie alternatywni są chętni do przyciągania „zamkniętego kapitału” od inwestorów indywidualnych. Chociaż nie jest to problem, gdy czasy są dobre, powiedział: „istnieje ryzyko, że w sytuacjach stresowych inwestorzy indywidualni mogą zdać sobie sprawę, że nie są tak zadowoleni z braku dostępu do swojego kapitału”.

Chociaż limity płynności są wyraźnie ujawnione w niehandlowej literaturze REIT, do niedawna nie były one problemem. Oto jak SREIT opisuje swój plan wykupu lub wykupu:

„Chociaż powinieneś postrzegać swoją inwestycję jako długoterminową z ograniczoną płynnością, przyjęliśmy plan wykupu akcji, w ramach którego akcjonariusze mogą co miesiąc żądać wykupu całości lub części ich akcji. Ze względu na niepłynny charakter inwestycji w nieruchomości możemy nie mieć wystarczających środków płynnych, aby sfinansować żądania odkupu. Ponadto ustaliliśmy ograniczenia dotyczące kwoty środków, które możemy wykorzystać na odkupy w dowolnym miesiącu kalendarzowym i kwartale”.

Napisz do Andrew Bary'ego na adres [email chroniony]