Dwa kolejne „buty do spadnięcia” na rynku nieruchomości do…

Bieżące realia — i możliwe konsekwencje — tego, jak może wyglądać rynek nieruchomości komercyjnych w nadchodzących miesiącach

Niedawno poznałem pochodzenie wyrażenia „czekanie, aż spadnie drugi but”. Pod koniec XIX wieku mieszkańcy nowojorskich mieszkań słyszeli odgłosy mieszkających nad nimi sąsiadów. Jednym z powszechnych dźwięków było zdejmowanie butów; kiedy usłyszałeś stłumiony stukot buta uderzającego o podłogę, spodziewałeś się, że zaraz potem usłyszysz drugi but.

Pierwszym butem na amerykańskim rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych był cały rok 2022: konsekwentne podwyżki stóp procentowych, znaczny spadek wolumenów sprzedaży i zimny przeciąg cen nieruchomości. Trzech z sześciu największych nowych deweloperów domów w kraju zgłosiło niedawno nowe zamówienia netto na jesień 2022 r. ze spadkami o 15% (LennarLEN
), 38% (DR Horton) i 80% (KB HomeKBH
). W grudniu 2022 roku Departament Handlu USA poinformował o spadku sprzedaży nowych domów jednorodzinnych 27% od grudnia 2021 r.

Dla firm zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi, szczególnie na rynku biurowym, warunki pozostają tragiczne. Według ostatnich badań do 71% powierzchni biurowej może obsłużyć „czterokrotnie większe niż obecne wykorzystanie”. Statystyki takie jak te stawiają krajowe statystyki dotyczące wakatów biurowych pod poważnym znakiem zapytania.

Bądźmy szczerzy; 2022 nie był ładny. Jednak eksperci wciąż nie są pewni, jak może wyglądać rok 2023. Ile jeszcze butów musi spaść, zanim będziemy mogli mówić o przysłowiowym „wszystko jasne” w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym? Odpowiedź to dwa i możliwa trzecia (dla wszystkich graczy pik):

1. Audyty
2. Podatki komunalne
3. (Możliwa) sprzedaż przymusowa

Pierwszy but do upuszczenia: audyty

Większość firm private equity działających na rynku nieruchomości ma grudniowy koniec roku i musi dostarczyć zbadane sprawozdania finansowe swoim bankom i inwestorom do końca marca lub kwietnia. Ponieważ grudzień 2021 r. był dosłownie środowiskiem najniższych stóp procentowych w historii, podczas gdy czynsze rosły bardzo szybko (tj. inflacja), wartość nieruchomości była prawie pozbawiona grawitacji. Szybko do końca 2022 r. i warunki były zupełnie inne, ale wielu inwestorów w nieruchomości nie dokonało proaktywnej ponownej oceny wartości swoich nieruchomości w obliczu dramatycznie wyższych stóp procentowych.

Dlaczego niektórzy inwestorzy w nieruchomości nie dokonali ponownej oceny swojej wartości? Z jednej strony czynsze, a co za tym idzie zyski, prawdopodobnie nadal rosły w 2022 r. w porównaniu z 2021 r. Na pierwszy rzut oka właściciele nieruchomości lubią wierzyć, że jeśli generują większą rentowność, tworzą większą wartość, co jest prawdą. Ale w przypadku nieruchomości wycena wymaga pomnożenia zysków przez współczynnik wyceny, aby uzyskać ostateczną odpowiedź (tylko po to, by uczynić sprawę nieco bardziej zagmatwaną). Dzielisz swój zysk przez procent — zwany stopą kapitalizacji — aby uzyskać aktualną wartość swojej nieruchomości. Stopy kapitalizacji zwykle podążają za stopami procentowymi. Wraz ze wzrostem stóp procentowych rosną stopy kapitalizacji. Gdy stopy kapitalizacji rosną, wartość nieruchomości spada.

Tak więc przy wszystkich pozostałych warunkach, jeśli właściciel nieruchomości osiągnął większy zysk w 2022 r. niż w 2021 r. na posiadanych nieruchomościach, nadal prawdopodobnie będzie miał niższe wyceny niż rok temu, ponieważ stopy procentowe wzrosły o prawie 5 punktów procentowych.

A sezon audytów to chwila prawdy. Przy znacznie mniejszej liczbie transakcji – co oznacza mniej wynagrodzeń dla rzeczoznawców, którzy wyceniają nieruchomości komercyjne – inwestorzy w nieruchomości będą musieli bronić swojej wartości po raz pierwszy od skoku cen. Całe to „przewartościowanie” dzieje się teraz i potrwa przez następne 60 do 90 dni. Istnieje stosunkowo małe prawdopodobieństwo, że wartość ta będzie wyższa niż przed rokiem.

Dlaczego to wszystko jest ważne? Jeśli maksymalna wartość kredytu inwestora u jego pożyczkodawcy wynosi 80%, bank pożyczy ci tylko 80% — nawet jeśli wartość twojej nieruchomości spadnie. Co się stanie, jeśli inwestor jest winien bankowi więcej, niż jest gotów ci pożyczyć? Musisz albo spłacić całą pożyczkę, albo dać bankowi więcej gotówki (lub innych aktywów) jako zabezpieczenie. W czasie pandemii banki i tak szybko wprowadzały modyfikacje i zabezpieczały inwestorów, ale dziś jest zupełnie inaczej.

Obecne warunki na rynkach finansowych są dramatycznie zaostrzone. Właściciele, którzy mogli być bezpieczni w ostatnich latach, mogą teraz zostać zmuszeni do znalezienia innych opcji finansowania. Lub zostań sprzedawcą przymusowym.

Są inwestorzy, którzy byli zarówno sprytni, jak i proaktywnie uczciwi w obliczu rosnących stóp procentowych (mimo że dochody z ich nieruchomości wciąż rosły), ale wielu utrzymało swoje wartości na takim samym poziomie jak w 2021 r. Niektórzy nawet je podnieśli.

Ci, którzy odrzucają wycenę, mogą zostać zmuszeni do uznania faktu, że stopy procentowe wzrosły. Nawet jeśli radzą sobie dobrze, banki mogą zmusić ich do odpowiedzi na pytanie: Czy twoje kredyty spełniają test wartości?

Drugi but do upuszczenia: zmniejszone rolki podatkowe

Jeśli jesteś miastem, hrabstwem lub okręgiem szkolnym, które pobiera podatki od nieruchomości, twoje dochody opierają się na dwóch czynnikach: 1. Stawkach zagospodarowania (stawkach podatkowych) i 2. Wartości nieruchomości, które opodatkowujesz.

Zawsze istnieje różnica między tym, co rzeczoznawca mówi, że nieruchomość jest warta, a wartością podlegającą opodatkowaniu. W ciągu najbliższych kilku miesięcy i kwartałów w sądach prawdopodobnie wystąpią bardzo znaczące obniżki wartości nieruchomości. Ponieważ audytorzy i właściciele nieruchomości kłócą się o to, jak wysokie mogą być wartości audytowanych finansów, ci sami właściciele mają tendencję do walki z sądami, aby uzyskać najniższą możliwą wartość podatku od gmin.

Więc, co to znaczy? Jeśli wyższe stopy procentowe spowodują niższe wartości w trakcie sezonu audytowego, inwestorzy w nieruchomości, którzy są właścicielami tych nieruchomości, udadzą się na kolejną wyprawę do sądów, aby zmniejszyć kwotę podatków płaconych gminom.

Spadek wartości nieruchomości i wzrost pustostanów to mniejsze wpływy podatkowe dla miast. Ponieważ miasta odgrywają bardzo ważną rolę w zapewnianiu różnych form finansowania, aby finalizować transakcje dotyczące nieruchomości, trudno jest wyobrazić sobie znaczne obniżki wpływów podatkowych w miejscach, w których poprawa infrastruktury jest niezbędna do rozwoju nieruchomości.

Mówiąc prościej, niższe wpływy z podatków oznaczają mniejsze możliwości dla deweloperów.

Ten konkretny but będzie bardzo regionalny. Gminy mają różne stany rentowności finansowej. Na przykład ci, którzy mają mniejsze rynki biurowe, prawdopodobnie wypadną lepiej. Obawy związane z rolowaniem podatków można również złagodzić poprzez podniesienie stawek podatkowych, co może tymczasowo naprawić lukę w wpływach, ale ostatecznie czyni każde miejsce mniej atrakcyjnym dla inwestorów w dłuższej perspektywie.

(Możliwy) trzeci but do odrzucenia: wymuszeni sprzedawcy

Pozwólcie, że wyjaśnię jedną rzecz: nie przewiduję wymuszonego rynku sprzedającego. To może się zdarzyć; może nie.

Ale obserwując, jak spadają dwa pierwsze buty, wszyscy musimy mieć uszy otwarte, aby usłyszeć, czy trzeci but spadnie na rynki nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Jest całkiem możliwe, że połączenie tych dwóch pierwszych czynników — audytowanych wycen i zmniejszonych wpływów z podatków — powoduje, że inwestorzy stają się przymusowymi sprzedawcami.

Pytania, które musimy teraz zadać, brzmią: „Kiedy się dowiemy?” i „Jak długo to potrwa?” Krótka odpowiedź brzmi: prawdopodobnie będziemy wiedzieć do lata. Wiosna to świetny czas, aby zobaczyć siłę rynku konsumenckiego, ponieważ sezon wiosennych wyprzedaży to czas, w którym większość konsumentów kupuje nowe domy (na czas) na następny rok szkolny. Wczesne liście herbaty w wiosennym sezonie sprzedaży wydają się być w porządku, ale może się to szybko zmienić, jeśli z jakiegoś powodu stopy procentowe wzrosną.

Będzie też lato, zanim banki będą w stanie rozszyfrować rozwiązania dla tych, którzy nie spełniają testów LTV swoich kredytów.

Jeśli niższe wyceny nieruchomości nie będą skutkowały przymusową sprzedażą, to wierzę, że będziemy zbliżać się do sytuacji na rynku mieszkaniowym. Większość cykli spadków mieszkaniowych trwa znacznie dłużej niż rok, ale wszystko jest bardziej niestabilne na rynku nieruchomości komercyjnych niż kiedyś. Szczyty są wyższe, tempo spadków szybsze i wierzę, że gdy inwestorzy poczują, że kursy są stabilne, a ryzyko przymusowej sprzedaży zneutralizowane, pojawi się realny popyt na nieruchomości.