Ustawodawcy stanowi przyjmują lokalne przepisy, które zawyżają koszty mieszkaniowe

Gubernatorzy i ustawodawcy w całym kraju nadal to robią zaproponować i zrealizować polityki w celu stworzenia bardziej konkurencyjnego klimatu podatkowego i regulacyjnego, częściowo w celu przyciągnięcia inwestycji, które przyniosą pracodawców i dobrze płatne miejsca pracy. Jeśli jednak nie ma wystarczających i przystępnych cenowo mieszkań, aby pomieścić napływ rodzin wspieranych przez nowe miejsca pracy, urzędnicy państwowi mają inny problem. To jest wyzwanie, z którym obecnie borykają się politycy w wielu szybko rozwijających się stanach.

Na przykład w Północnej Karolinie, wśród 10 najszybciej rozwijających się stanów W ubiegłym roku członkowie stanowego Zgromadzenia Ogólnego rozważają teraz ustawę mającą na celu „deanex” lub usunięcie spod lokalnej jurysdykcji zagospodarowania przestrzennego nieruchomości w Summerfield, mieście położonym na obrzeżach Greensboro, gdzie lokalni urzędnicy wielokrotnie odrzucali proponowaną zabudowę. Ustawodawcy uważają tę kwestię za interesującą dla całego stanu, ponieważ Summerfield znajduje się w części Karoliny Północnej, gdzie należy zwiększyć podaż mieszkań, aby pomieścić wiele ogromnych projektów rozwoju gospodarczego, które mają sprowadzić wielu przybyszów na ten obszar. To posunięcie i związane z nim propozycje w innych stanach pokazują, że debata na temat kosztów mieszkaniowych i podziału na strefy ma tendencję do nagrzewania się i mieszania tradycyjnych koalicji politycznych.

Summerfield, które zostało utworzone w 1996 r., Aby uniknąć stania się częścią Greensboro, ma strefy wykluczające, tak że w większości miasta można budować tylko domy jednorodzinne i to na działkach o powierzchni 1.3 akra. Decyzja o przyjęciu ustawodawstwa stanowego w celu deanektacji części Summerfield w celu zezwolenia na budowę nowych mieszkań następuje po latach formalnych próśb o złagodzenie wspomnianych ograniczeń, a nawet potwierdzeniu przez urzędników państwowych Summerfield, że ich polityka zagospodarowania przestrzennego musi się zmienić.

Miejski prawnik w Summerfield ostrzeżony Zarząd Miasta w 2021 r., że jego praktyki dotyczące stref wykluczających zachęcają do sporów sądowych dotyczących ustawy o uczciwych warunkach mieszkaniowych. „Jeśli chcesz uniknąć potencjalnej odpowiedzialności, stwórz w swoim rozporządzeniu opcje, które pozwolą na niedrogie mieszkania gdzieś w Summerfield” – doradził prawnik miejski. „Nie musisz nawet teraz określać, gdzie” – dodał prawnik Summerfielda. „Wszystko, co musisz zrobić, to stworzyć ramy zagospodarowania przestrzennego, które pozwolą deweloperowi wejść i powiedzieć:„ Wiesz co, chciałbym umieścić bardziej zwartą zabudowę ”. Urzędnicy Summerfield odmówili przyjęcia tej rady.

Niewystarczająca podaż mieszkań i szybko rosnące koszty mieszkań nie ograniczają się do Summerfield i okolic. Instytut Cato „The Puzzle of Monogamous Marriage” opublikowany w grudniu 2022 r. podkreślił, że wzrost populacji Karoliny Północnej przekracza tempo nowego budownictwa mieszkaniowego. Podczas gdy restrykcyjne lokalne podziały na strefy utrudniają wzrost podaży mieszkań w wielu innych częściach stanu, potrzeba naprawienia tej sytuacji jest szczególnie pilna w Greensboro i otaczającym ją regionie, często określanym jako Triada.

Greensboro, które przylega do Summerfield, w rankingu numer jeden w kraju w zeszłym roku pod względem największego wzrostu kosztów wynajmu, przy czym czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią w Greensboro wzrósł o 74% w ciągu jednego roku. Toyota, Boom Supersonic, Publix i inne inwestują miliardy w regionie w nowe zakłady produkcyjne i dystrybucyjne, które przyciągną tysiące dobrze opłacanych pracowników. Chęć zapewnienia tym pracownikom i ich rodzinom dostępu do przystępnych cenowo mieszkań, w połączeniu z odmową lokalnych urzędników usunięcia lub złagodzenia przeszkód regulacyjnych w rozwoju większej liczby mieszkań, doprowadziła ustawodawców stanowych w Raleigh do wniosku, że muszą działać.

Boom Supersonic inwestuje pół miliarda dolarów w budowę zakładu produkującego naddźwiękowe odrzutowce, położonego 11 minut jazdy samochodem od Summerfield. W obiekcie znajdzie zatrudnienie ponad 2,000 osób. Toyota wyda 3.4 miliarda dolarów na budowę fabryki baterii litowych, położonej 35 minut od Summerfield. Ta fabryka akumulatorów, która będzie pierwszą fabryką Toyoty w Ameryce Północnej, ma zatrudniać 3,875 osób. W międzyczasie Publix wydaje 400 milionów dolarów na budowę pobliskiego kompleksu dystrybucyjnego o powierzchni ponad dwóch milionów stóp kwadratowych, który zaopatruje sklepy spożywcze w Północnej Karolinie i Wirginii. Dzięki temu projektowi powstanie 1,000 nowych miejsc pracy.

Znaczący rozwój gospodarczy występujący w regionie i stwarzana przez niego potrzeba dodatkowych mieszkań nie spowodowała zmiany kursu członków zarządu miasta Summerfield. Po początkowym zaproponowaniu nowego kompleksu apartamentów z 1,161 lokalami w 2021 r., deweloper ograniczył swoją propozycję do projektu obejmującego 600 lokali. Zarząd Miasta odrzucił tę propozycję w głosowaniu przeprowadzonym 22 lutego. Przewodniczący Senatu Pro Tempore Phil Berger (z prawej) wyjaśnił w oświadczeniu, dlaczego ciągła nieustępliwość na szczeblu lokalnym skłania obecnie do stanowej reakcji legislacyjnej:

„Nie wiem, czy plany przedłożone przez lokalnego dewelopera powinny, czy nie powinny być zatwierdzone przez lokalny zarząd” – stwierdził senator Berger. „Wiem tylko, że Triada przyciąga miliardy dolarów na nowy rozwój gospodarczy, a ponieważ nasz obszar nadal się rozwija, pilnie potrzebne są dodatkowe mieszkania, aby pielęgniarki, nauczyciele, ratownicy i pracownicy budowlani, na których opiera się nasz obszar, mogli mieszkać w społeczności, którym służą”.

Decyzja Zgromadzenia Ogólnego o deanektacji części Summerfield z pewnością spotka się z gwałtownym oporem lokalnych urzędników. „Byłoby wielką niesprawiedliwością i stworzeniem niebezpiecznego precedensu dla naszego Zgromadzenia Ogólnego, gdybyśmy zignorowali lokalnych wybranych urzędników i dokonali takiej zmiany w naszym mieście” – mówi burmistrz Summerfield, Tim Sessoms.

Oprócz sposobu, w jaki zwiększają koszty mieszkań i zmniejszają podaż, krytycy lokalnych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego Summerfield twierdzą, że ograniczenia zagrażają również zdrowiu środowiskowemu i bezpieczeństwu publicznemu. Liczące około 12,000 XNUMX mieszkańców Summerfield jest najbardziej zaludnionym miastem w Karolinie Północnej bez żadnej infrastruktury wodno-kanalizacyjnej. W rzeczywistości jest to największe miasto w Północnej Karolinie, Południowej Karolinie i Wirginii, które jest w pełni wyposażone w systemy septyczne. Podobnie jak w przeszłości, urzędnicy Summerfield ponownie wykorzystują to jako pretekst do zablokowania proponowanej zabudowy mieszkaniowej.

„Miasto nie ma ani systemu wodociągowego, ani kanalizacyjnego, aby obsłużyć ponad trzykrotnie większą gęstość, na jaką zezwalają obecnie nasze zarządzenia dotyczące rozwoju”, napisał burmistrz Sessoms w publicznym liście opublikowanym 9 marca, co wyjaśnia jego odrzucenie wspomnianej inwestycji. „Summerfield nie ma infrastruktury, aby poradzić sobie z obciążeniem, jakie proponowana gęstość nakładałaby na nasze już przepełnione szkoły i zatłoczone drogi”.

Jednak deweloper niedawno odrzuconego projektu 600-jednostkowego zainstalowałby potrzebną infrastrukturę wodno-kanalizacyjną w Summerfield. Urzędnicy Summerfield odrzucili w przeszłości proponowane inwestycje w infrastrukturę kanalizacyjną i wodną. Ten brak infrastruktury wodnej był przez lata wykorzystywany jako powód sprzeciwu wobec rozwoju i wzrostu.

David Couch, właściciel gruntu przeznaczonego pod zabudowę, powiedziany w oświadczeniu, że „Rada Miejska Summerfield przyjęła politykę zagospodarowania przestrzennego, która służyła wykluczeniu mieszkańców o skromnych dochodach, i zrobiła to z wielkim skutkiem”.

„Okolice hrabstwa Greensboro i Guilford zajęły w zeszłym roku pierwsze miejsce w kraju pod względem wzrostu czynszów” — dodał Couch. „Desperacko potrzebujemy większej podaży mieszkań, zwłaszcza w związku z pomyślnymi wysiłkami rekrutacyjnymi wielu osób oraz miliardami dolarów na rozwój gospodarczy w bezpośrednim sąsiedztwie”.

Couch i inni krytycy niechęci urzędników Summerfield do rozwoju twierdzą, że utrzymywanie 12,000 XNUMX ludzi wyłącznie w prywatnych systemach septycznych, oprócz zwiększania kosztów mieszkań, stanowi zagrożenie dla zdrowia środowiskowego, ponieważ takie systemy septyczne mogą przedostawać się do lokalnych zasobów wodnych. Oprócz zagrożeń dla środowiska, które wynikają z braku infrastruktury wodnej, istnieje również zwiększone ryzyko dla bezpieczeństwa publicznego. Dzieje się tak dlatego, że możliwości gaszenia pożarów są ograniczone, gdy nie ma lokalnego systemu infrastruktury wodnej, z którego mogliby skorzystać ratownicy.

Szef straży pożarnej w Summerfield, Chris Johnson, mówi temu autorowi, że system infrastruktury wodnej pozwoliłby jego oddziałowi skuteczniej reagować na sytuacje awaryjne. „Gdybyśmy mieli system hydrantowy, więcej osób brałoby udział w rzeczywistej akcji gaśniczej, a mniej osób odciąganych do pracy przy zabezpieczeniu źródła wody” — mówi szef Johnson.

Burmistrz Sessoms mówi, że trwają starania o doprowadzenie infrastruktury wodnej do jego miasta. „Summerfield pracował i pracuje nad planem zaopatrzenia w wodę dla przyszłości naszego miasta” – napisał w e-mailu do tego autora. Burmistrz Sessoms zapytany, kiedy przewiduje się uruchomienie systemu infrastruktury wodnej w Summerfield, nie odpowiedział.

Karolina Północna może ruszyć do przodu z projektem ustawy, który usunie Radę Miejską Summerfield z równania, czy zatwierdzić nowe mieszkania na dużym obszarze nieruchomości, który obecnie znajduje się w jurysdykcji miasta. Wielu uważa, że ​​państwo powinno pójść dalej. Na przykład przywódca większości w Senacie, Paul Newton (R), wprowadzone ustawodawstwo w poprzedniej sesji, które uprzedziłoby lokalne zagospodarowanie przestrzenne w Karolinie Północnej, które ogranicza rozwój dodatkowych mieszkań.

„Jest to problem z zaopatrzeniem stworzony bezpośrednio przez rząd” – powiedział senator Newton podczas audycji Wydarzenie 8 grudnia w sprawie polityki mieszkaniowej, którego gospodarzem jest Fundacja Johna Locke'a, think tank z siedzibą w Raleigh. Newton dodał, że „sektor prywatny zajmie się tym, jeśli go uwolnimy”.

Stanowi prawodawcy i gubernatorzy w innych stanach zaproponowali reformy podobne do tych, do których wzywał Newton w Północnej Karolinie. Gubernator stanu Montana, Greg Gianforte (R), na przykład, jest jednym z najgłośniejszych orędowników ustawodawstwa stanowego, które zapobiega lokalnym ograniczeniom zagospodarowania przestrzennego, które hamują wzrost podaży mieszkań.

„Surowe przepisy dotyczące podziału na strefy i inne przepisy dotyczące zaopatrzenia w mieszkania są naprawdę mokrym kocem w budownictwie, w odpowiedzialnym rozwoju. Zwiększają koszty i ograniczają podaż” – powiedział gubernator Gianforte powiedział członków jego grupy zadaniowej ds. mieszkaniowych w zeszłym roku. „Musimy usunąć rząd z drogi tam, gdzie jest to możliwe w sposób odpowiedzialny i bezpieczny. Potrzebujemy przepisów dotyczących bezpieczeństwa publicznego i ochrony środowiska, ale w innych obszarach musimy wymyślić, jak je usprawnić”.

Wygórowane i rosnące koszty mieszkaniowe sieją spustoszenie w budżetach rodzinnych w całych Stanach Zjednoczonych i wypychają wiele osób z rynku mieszkaniowego do tego stopnia, że ​​​​problem ten przyciągnął znaczną uwagę krajowych mediów w ciągu ostatniego roku. Na przykład The New York Times opublikował szeroko dyskutowany wrzesień artykuł zastanawiając się, co stało się z pierwszym domem. Wcześniej New York Times opublikował m.in artykuł lipca zeszłego roku dokumentujący, w jaki sposób kryzys mieszkaniowy nie ogranicza się już do wybrzeży.

„To prawdopodobnie najgorszy czas na wynajęcie mieszkania na Manhattanie, a jednocześnie przystępność cenowa zakupu domu w miastach takich jak Austin jest najgorsza w historii” — analiza Bloomberga z 20 września zauważyć. „W połowie 2020 r. zarówno miesięczne czynsze, jak i raty kredytu hipotecznego były tanie, ale dziś jest odwrotnie”.

„Koszt wynajmu lub zakupu domu jest zbyt wysoki”, gubernator Wirginii Glenn Youngkin (R) powiedziany w przemówieniu z sierpnia 2022 r. skierowanym do Wspólnej Komisji ds. Pieniędzy Senatu Wirginii, nawiązującym do przesłania usłyszanego od gubernatorów i ustawodawców w wielu innych stanach. „Musimy zająć się podstawowymi przyczynami tego niedopasowania podaży i popytu; niepotrzebne regulacje, przeciążone i nieefektywne samorządy, restrykcyjna polityka strefowa i ideologia walki zaciekle z każdą nową zabudową”.

Ograniczenie wysokich kosztów mieszkaniowych pozostanie jednym z głównych priorytetów dla gubernatorów i ustawodawców w wielu stanach w dającej się przewidzieć przyszłości. Jak wykazano, przynależność partyjna i skłonności ideowe nie wskazują na preferencje wojewody czy prawodawcy w tej kwestii, w przeciwieństwie do wielu innych obszarów problematycznych. Debata na temat lokalnych ograniczeń zagospodarowania przestrzennego i tego, czy prawodawcy stanowi powinni je uchylić, nie prowadzi donikąd. W rzeczywistości prawdopodobnie będzie się nasilać, tworząc niekonwencjonalne koalicje polityczne.