Jak odroczyć podatki od sprzedaży domów wakacyjnych

Załóżmy, że sprzedajesz swój dom wakacyjny, którego używasz do celów osobistych, a także wynajmujesz osobom trzecim. Dość częsta konfiguracja. Jeśli kupujesz nowy dom wakacyjny, czy możesz odroczyć uznanie zysku ze sprzedaży? Jeśli tak to jak? Aby się tego dowiedzieć, zapytaliśmy Bruce Bell, prawnik w biurze w Chicago Glazer do dzwonów Schoenberg Finkel Beederman.

Larry Światło: Jak to działa podatkowo?

Bruce'a Bella: Kodeks podatkowy zezwala podatnikom na odroczenie zysków ze sprzedaży nieruchomości wykorzystywanych do celów biznesowych lub inwestycyjnych, jeżeli wpływy są reinwestowane w inne nieruchomości lub nieruchomości inwestycyjne. Istnieją zasady, aby uniknąć pełnego uznania zysku: cała kolekcja środki pieniężne ze sprzedaży muszą zostać ponownie zainwestowane w nieruchomość zastępczą, a nabycie nowej nieruchomości, co do zasady, musi nastąpić w ciągu 180 dni od daty sprzedaży zrzeczonej nieruchomości.

Light: Jakie inne kroki musisz podjąć?

Dzwon: Aby sprawdzić, czy kwalifikujesz się do odroczenia podatku, policz liczbę dni, przez które dom jest wynajmowany i używany do celów osobistych. Musisz być właścicielem sprzedawanej nieruchomości przez co najmniej 24 miesiące przed datą sprzedaży, zwanym okresem wstecznym.

Ponadto dom musi być wynajmowany po godziwej wartości rynkowej przez 14 dni lub więcej w każdym z dwóch 12-miesięcznych okresów bezpośrednio poprzedzających sprzedaż. Ponadto korzystanie z domu do celów osobistych w tym okresie nie może przekroczyć 14 dni lub 10% liczby dni, przez które dom jest wynajmowany po stawkach rynkowych.

Light: A co z chwilami, kiedy nie mieszkasz tam, a miejsce nie jest wynajęte?

Dzwon: Dni, w których nieruchomość jest pusta i dostępna do wynajęcia, nie są traktowane jako dni do użytku osobistego. To samo dotyczy dni, w których nieruchomość jest naprawiana lub ulepszana, które nie są traktowane jako dni wynajmu. Musisz być w stanie to wszystko udokumentować.

Light: Co jeszcze?

Dzwon: W ciągu 24-miesięcznego okresu retrospekcji możesz ograniczyć korzystanie z nieruchomości do celów osobistych i zwiększyć korzystanie z wynajmu, aby spełnić wymogi „bezpiecznej przystani”. Jeśli nieruchomość jest używana przez innych członków rodziny w tym okresie, możesz pobierać czynsz według stawek rynkowych, zamiast pozwalać im mieszkać w domu za darmo lub ze zniżką. Każda kombinacja zmniejszonego użytku osobistego i zwiększonego wynajmu nieruchomości może pomóc w osiągnięciu twoich celów.

Light: Jak twarde i szybkie są te zasady bezpiecznej przystani?

Dzwon: Bezpieczna przystań to wytyczne IRS, które, jeśli zostaną spełnione, zapewnią, że IRS nie zakwestionuje wymiany. Jeśli w inny sposób zbliżysz się, ale nie będziesz w stanie spełnić wymogów bezpiecznej przystani, możesz nadal chcieć ubiegać się o traktowanie wymienne, chociaż nie ma pewności, że IRS nie zakwestionuje twojego odroczenia zysku ze sprzedaży nieruchomości.