Ceny mieszkań spadają — tak, dom to nadal dobra inwestycja

Po długotrwałym wzroście cen mieszkań sygnały wskazują teraz na okres odstąpienia od umowy. Zamiast ekscytować się tą możliwością nabywców domów, wielu zastanawia się, czy zakup domu w czasie recesji nadal jest mądrą inwestycją.

Chociaż istnieją pewne wyjątki, posiadanie domu jest nadal sprytnym posunięciem finansowym dla większości ludzi. Jest to szczególnie ważne, jeśli planujesz posiadać nieruchomość przez co najmniej pięć lat. Oto najważniejsze powody, dla których zakup domu nadal powinien być priorytetem.

Posiadanie własnego domu jest dobrym zabezpieczeniem przed inflacją

Historycznie, aprecjacja na rynku nieruchomości przewyższała stopę inflacji. Według Roberta Shillera, profesora ekonomii na Uniwersytecie Yale, roczny zwrot z tej klasy aktywów w latach 1928-2021 wynosi 4.2%. Porównaj to z roczną stopą inflacji w tym samym okresie wynoszącą 3.08%.

Są lata, w tym 2022, kiedy inflacja przewyższa aprecjację na rynku nieruchomości. Ale kiedy spojrzysz na trendy w dłuższym okresie czasu, zwrot z nieruchomości jest zwykle wyższy.

Innym sposobem spojrzenia na tę inwestycję jest oprocentowanie kredytu hipotecznego. Jeśli kupisz dom i zaciągniesz 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na 5.25%, będziesz spłacać tę samą stawkę przez całe 30 lat. Oczekuje się, że stopy procentowe pozostaną wysokie w krótkim okresie, więc wychodzisz na prowadzenie, ponieważ odsetki, które płacisz, są niższe niż stopa inflacji.

Gdy inflacja spada, spadają wraz z nią stopy procentowe. W tej chwili możesz zdecydować się na refinansowanie przy niższym oprocentowaniu i nadal oszczędzać pieniądze.

Jeśli zamiast tego zdecydujesz się na czynsz, czynsz, który płacisz, może ulec zmianie po wygaśnięciu umowy najmu. W przypadku większości najemców umowa najmu obejmuje tylko okres 12 miesięcy. Według Redfin, wzrost czynszu rok do roku wynosi obecnie 15% i utrzymuje się na stałym poziomie wśród nastolatków od kilku miesięcy.

Wynajmując zamiast kupować, ryzykujesz, że każdego roku będziesz płacić więcej za mieszkanie, zamiast utrzymywać stałą płatność w przypadku zakupu domu.

Posiadanie domu buduje kapitał

Jedną z ważnych rzeczy, o których należy pamiętać przy dokonywaniu miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego, jest to, że część rachunku spłaca kapitał kredytu. Innymi słowy, budujesz kapitał. Kiedy pójdziesz sprzedać dom, odzyskasz te pieniądze.

Z drugiej strony wynajem nie buduje kapitału własnego. Każdego miesiąca, kiedy płacisz czynsz, nie masz nic do pokazania poza dachem nad głową. Jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny w wysokości 200,000 30 USD na 6 lat na 32,000% i sprzedasz po dziesięciu latach, zgromadziłeś więcej XNUMX XNUMX USD w kapitale.

Istnieją ulgi podatkowe na własność domu

Główną zaletą posiadania domu są ulgi podatkowe. Dwa najważniejsze to odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego i zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych. Dzięki odliczeniu odsetek od kredytu hipotecznego możesz odpisać płacone odsetki, ponieważ odnoszą się one do Twojego przedziału podatkowego.

Na przykład, jeśli znajdujesz się w przedziale 25% podatku, uzyskujesz oszczędności podatkowe w wysokości 25% zapłaconych odsetek. Więc jeśli zapłaciłeś 10,000 2,500 USD odsetek od kredytu hipotecznego za rok, możesz odpisać XNUMX USD na podatki, jeśli wymienisz.

Dzięki zwolnieniu od zysków kapitałowych, pojedyncze osoby mogą kwalifikować się do wyłączenia do 250,000 500,000 USD zysku ze sprzedaży głównej rezydencji z dochodu podlegającego opodatkowaniu. Jeśli złożysz wspólne zeznanie ze współmałżonkiem, możesz wykluczyć do XNUMX XNUMX USD. To ogromna ulga podatkowa i jest to jeden ze sposobów, w jaki ludzie budują bogactwo za pomocą nieruchomości.

Jeśli wynajmujesz, nie możesz się odliczyć od podatku. Nie ma żadnych ulg podatkowych.

Długoterminowe uznanie

Oprócz budowania kapitału własnego w domu, zyskujesz również na aprecjacji cen. Jak wspomniano wcześniej, średni roczny wzrost wartości nieruchomości wynosi około 4%. Stosując zasadę 72, możesz oczekiwać, że wartość twojego domu podwoi się w ciągu 18 lat. Jeśli wpłaciłeś zaliczkę w wysokości 50,000 200,000 USD i zaciągnąłeś pożyczkę w wysokości 30 6 USD na 18 lat w wysokości 77,123%, po 250,000 latach zgromadziłeś 500,000 377,123 USD w kapitale własnym. Całkowita wartość Twojego domu o wartości 50,000 77,123 USD w momencie zakupu wzrosła do 250,000 XNUMX USD. Masz teraz saldo inwestycji w wysokości XNUMX XNUMX USD (XNUMX XNUMX USD zaliczki + XNUMX XNUMX USD kwoty głównej spłaty + XNUMX XNUMX USD aprecjacji), jeśli miałbyś sprzedać.

Historycznie ceny mieszkań mają tendencję wzrostową; było tylko kilka wyjątków, głównie w latach 2008 i 2019. Dlatego są duże szanse, że zauważysz zwiększoną wartość w swoim domu.

Jedynym uznaniem, jakiego doświadczasz jako najemca, jest roczny wzrost miesięcznego czynszu. Nie ma długoterminowej aprecjacji, którą możesz się cieszyć, ponieważ nie budujesz żadnego kapitału.

Dlaczego ten czas nie jest taki jak poprzednio

Według Consumer Affairs 63% ludzi ma nadzieję na krach mieszkaniowy, więc stać ich na zakup domu. Niestety nic nie wskazuje na to, że tak się dzieje. Większość ekspertów zgadza się, że katastrofa taka jak ta z 2008 roku nie jest rozważana.

Powodów jest kilka. Po pierwsze, bilans konsumenta jest dziś silniejszy niż w 2008 r. Ponadto, wiele kredytów hipotecznych udzielonych w 2008 r. było niskiej jakości i nie było zbyt wielu kontroli i sald, aby uniemożliwić niewykwalifikowanych kredytobiorców zaciąganie kredytów hipotecznych typu subprime. Dziś branża jest zupełnie inna i istnieje więcej ograniczeń co do tego, kto kwalifikuje się do kredytu hipotecznego.

Wreszcie awaria ma miejsce tylko wtedy, gdy jest więcej sprzedających niż kupujących. Gdy jest niewielu kupujących, sprzedający muszą obniżyć cenę, aby zachęcić kogoś do zakupu. Ale jeśli 63% ludzi czeka na uboczu, katastrofa na pełną skalę jest mało prawdopodobna. Duża pula ludzi jest gotowa do zakupu, więc każdy spadek cen wywoławczych spowoduje napływ kupujących, co faktycznie ustabilizuje ceny.

Czy kupowanie domu zawsze było przerażające?

Kupno domu zawsze było przerażającą propozycją. Jest to poważna inwestycja finansowa, ponieważ zapisujesz się na miesięczną płatność przez kolejne 30 lat. To dlatego ceny domów spadają podczas spowolnienia gospodarczego. Jeśli dana osoba nie jest pewna, czy jutro będzie miała pracę, prawdopodobnie nie zobowiąże się do zakupu domu.

Jeśli cofniemy zegar do lat pięćdziesiątych i zobaczymy, że ceny mieszkań były znacznie niższe, to trzeba pamiętać, że wtedy w większości przypadków tylko jeden z małżonków zarabiał. Również zakup domu był trudny ze względu na wysokie standardy kredytowe. Dopiero utworzenie programów pożyczek mieszkaniowych Federal Housing Authority (FHA) i Veterans Administration (VA) ułatwiło zakup domu.

Mimo to zakup domu był ogromnym przedsięwzięciem. Było to jeszcze bardziej prawdziwe w latach 1970., kiedy opanowała stagflacja, a stopy procentowe poszybowały w górę do prawie 20%.

Szybko do 2008 roku, a rząd musiał ponownie wkroczyć, aby zachęcić ludzi do zakupu domów za pomocą kredytu First Time Homebuyer w wysokości 8,000 USD.

Bez względu na okres, na który patrzysz, zawsze istnieją powody, dla których ludzie denerwują się kupnem domu (oprócz naturalnego strachu przed zobowiązaniem się do comiesięcznej spłaty przez okres do 30 lat).

A jeśli już posiadasz dom?

Ponieważ nieruchomości to doskonała inwestycja długoterminowa, co więcej możesz zrobić, jeśli masz już dom? Na początek możesz rozważyć zakup nieruchomości inwestycyjnej. Nie tylko korzystasz z długoterminowej aprecjacji, ale kiedy wynajmujesz nieruchomość, najemca spłaca miesięczny kredyt hipoteczny, zwiększając Twój zwrot.

Zrozumiałe jest, że nie każdy jest zainteresowany fizycznym posiadaniem nieruchomości na wynajem – lub pracy, która jest z nią związana. Alternatywą jest inwestowanie w nieruchomości poprzez kupowanie akcji spółek powiązanych z rynkiem mieszkaniowym. Oferty Q.ai Zestawy inwestycyjne z wbudowanymi REIT i innymi pozycjami na rynku nieruchomości.

Niektórzy ludzie mogą rozważyć dopłatę do kwoty głównej kredytu hipotecznego. Jeśli jednak Twoje oprocentowanie nie przekracza 4%, bardziej inteligentne jest inwestowanie pieniędzy zamiast spłacania kredytu hipotecznego. Dzieje się tak, ponieważ możesz uzyskać wyższy zwrot ze swoich pieniędzy.

Średnia roczna stopa zwrotu z giełdy wynosi 8%. Jeśli zainwestujesz 6,000 USD rocznie przez 10 lat, otrzymasz 93,872 6,000 USD. Gdybyś miał spłacać dodatkowe 4 dolarów rocznie od swojego 10% kredytu hipotecznego, w ciągu 69,655 lat zaoszczędziłbyś 24,217 XNUMX dolarów odsetek. Ponieważ Twoje akcje zarobią o XNUMX XNUMX USD więcej niż oszczędności z tytułu odsetek, lepiej zainwestować swoje pieniądze na rynku.

Kto nie powinien kupować domu?

W kilku przypadkach bardziej opłaca się wynajmować niż kupować. To wszystko wraca do czasu. Jeśli dopiero zaczynasz karierę i nie jesteś pewien, gdzie chcesz mieszkać, nie ma sensu angażować się w dom.

Dodatkowo, jeśli właśnie podjąłeś pracę w nowym mieście, rozsądniej jest finansowo wynająć na krótki okres, ponieważ zastanawiasz się, gdzie chcesz mieszkać z czasem. W końcu, jeśli nie widzisz siebie jako właściciela domu przez co najmniej pięć lat przed sprzedażą, lepiej wynająć, a nie kupować. Wynika to z ryzyka, że ​​ceny mieszkań nie wzrosną w krótkim okresie i wszystkich kosztów zamknięcia, które ponosisz przy zakupie domu. Twój kapitał własny, aprecjacja i ulgi podatkowe wymagają czasu, aby przezwyciężyć początkowy garb kosztów zamknięcia i zdać sobie sprawę z korzyści płynących z zakupu.

Wnioski

Ogólnie rzecz biorąc, mieszkania są nadal dobrą inwestycją — nawet przy spadającej sprzedaży mieszkań. Chociaż istnieje ryzyko wypłaszczenia lub spadku cen w krótkim okresie, nie spodziewaj się tak silnego spadku, jak w 2008 roku. rynek. Innymi słowy, lepiej inwestować na rynku nieruchomości — nawet w czasie dekoniunktury — niż próbować wybierać najlepszy moment na kupno lub sprzedaż.

Nikt nie wie, kiedy nastąpi dno lub kiedy ceny zaczną ponownie rosnąć. Jeśli nie chcesz przegapić akcji, lepiej wsiąść do środka niż czekać.