Wszyscy chcą niższych cen, ale krach na rynku mieszkaniowym byłby straszny

Mam 20 lat i dorastałem w Dublinie w Irlandii. I yikes, trudno jest kupić dom. 

Mieszkalnictwo naprawdę jest jednym z filarów społeczeństwa. Dom jest integralną częścią życia, to oczywiste. Włącz się do dowolnej debaty wyborczej, dowolnego dyskursu publicznego, weź udział w każdym przyjęciu – temat mieszkalnictwa z pewnością się pojawi. 

Szukasz szybkich wiadomości, porad i analiz rynkowych?

Zapisz się do newslettera Invezz już dziś.

W dużych miastach historia jest znana. Za duży popyt, za mała podaż i niebotyczne ceny. Patrząc na UK w szczególności poniższy wykres dobrze to podsumowuje – cena domu w stosunku do dochodów gwałtownie wzrosła, przez co zakup domu staje się coraz bardziej nieopłacalny.

Obecnie mówi się o spadkach cen mieszkań, z różnego rodzaju przewidywaniami dotyczącymi potencjalnych spadków, które moglibyśmy zobaczyć. Chociaż pisałem o tym, dlaczego nie wierzę, że większość prognoz zagłady jest trafna (zwłaszcza w ta część listopada ubiegłego roku) nie ma wątpliwości, że rynek złagodniał od czasów zawrotnej hossy związanej z pandemią, kiedy to ceny skoczyły do bezprecedensowa prędkość.  

Ale pytanie brzmi: co się stanie, jeśli ceny domów spadną? 

Kuszące jest stwierdzenie, że byłoby to dobre rozwiązanie, zwłaszcza patrząc na powyższy wykres przedstawiający rosnącą przystępność cenową. I oczywiście, biorąc pod uwagę mój wiek i chęć szybkiego zakupu domu (dziecko może pomarzyć, prawda?), fajnie byłoby żyć w świecie, w którym średnia cena domu nie jest w innej stratosferze niż moje dochody. Ale pytanie jest nieco bardziej szczegółowe. 

Właściciele domów nie dywersyfikują

To, co sprawia, że ​​mieszkania są tak intrygujące, to fakt, że pod jednym względem ich zakup narusza podstawową zasadę inwestowania: dywersyfikację i zarządzanie portfelem, rzeczy, które mam pisano o obfitości. 

Łamie te zasady, ponieważ domy są tak drogimi aktywami, że często stanowią większość czyjegoś bogactwa. Rzeczywiście, taki był podręcznik gromadzenia bogactwa dla starszych pokoleń: pracuj, kiedy jesteś młody, kup dom, kontynuuj pracę, aby spłacić kredyt hipoteczny. A potem usiądź na tym domu i patrz, jak docenia. Twój dom to Twoja emerytura. 

To nie przypadek, że jesteśmy świadkami wzrostu populistycznej polityki, takich jak obrazoburcze projekty kryptowalutaoraz ogólne poczucie podziału i nieszczęścia. Millenialsi i przedstawiciele pokolenia Z zdają sobie sprawę, że po raz pierwszy od wielu pokoleń nie będą bogatsi od swoich rodziców. To coś w rodzaju wojny pokoleń. 

I wiele z tego sprowadza się do mieszkania. 

Oczywiście jest jeden sposób, w jaki millenialsi stają się bogaci: dziedziczenie. To jeszcze pogarsza sytuację, ponieważ nierówności w społeczeństwie nadal rosną (coś, co COVID zaostrzony). Najważniejszą decyzją, jaką kiedykolwiek podejmujemy, jest decyzja, w jakiej rodzinie się urodzimy. Zadzwoń tam we właściwy sposób, a ceny mieszkań w końcu będą w porządku. 

Jak powiedział znakomity (irlandzki!) ekonomista David McWilliams w niedawnym podcaście, tworzy to dziedziczenie. 

Spadające ceny domów osłabiają gospodarkę

Ale pomimo tego wszystkiego, co mnie kusi, by podnieść widły i nieustannie kibicować paskudnej katastrofie mieszkaniowej, byłoby to przegapieniem szerszego obrazu. 

Kiedy ceny domów gwałtownie spadają, pojawia się negatywny efekt bogactwa. Wynika to z tego, o czym mówiliśmy wcześniej – dom jest głównym aktywem, a zatem głównym źródłem bogactwa. Dlatego znacznie mniejsze bogactwo prowadzi do wysychania konsumpcji, a wszystko to prowadzi do najbrudniejszego słowa w ekonomii: recesja. 

Spadaj wystarczająco szybko, a możesz nawet znaleźć ujemne equity. To wtedy wartość domu staje się mniejsza niż to, co konsument jest winien z tytułu kredytu hipotecznego. Jako Irlandczyk dobrze wiem, co to oznacza – do końca 31 r. widzieliśmy 2010% kredytów hipotecznych z ujemnym kapitałem własnym. Auć.

Mówiąc najprościej, to tankuje gospodarkę. Oczywiście rok 2008 był skrajnym przykładem, kiedy banki upadały, gdy niewypłacalność płynęła w lewo, w prawo i skupiała się na kredytach hipotecznych. Banki są obecnie znacznie lepiej dokapitalizowane i ogólnie znajdują się w znacznie zdrowszej sytuacji. 

Ale spadające ceny zniechęcają do zaciągania pożyczek, udzielania kredytów i konsumpcji w gospodarce. Dusi aktywność i nie jest dobrą rzeczą dla nikogo. Więc chociaż kuszące może być siedzenie i błaganie o katastrofę mieszkaniową, uważaj, czego sobie życzysz. 

*Westchnienie*. Powrót do pracy, jak sądzę, czynsz do zapłacenia.