Katastrofa, wrak pociągu czy apokalipsa?

Straszne ostrzeżenia dotyczące nieruchomości komercyjnych pojawiają się obecnie niemal codziennie. Podczas gdy rynki biurowe są zestresowane z powodu zwiększonej pracy w domu, niektórzy specjaliści od nieruchomości dostrzegają coraz bardziej rozdwojony rynek, podzielone „na posiadających i nieposiadających”. Inwestorzy, najemcy i miasta – zwłaszcza te ze starszymi, podupadającymi budynkami – będą musieli zwracać szczególną uwagę w nadchodzących miesiącach, aby zobaczyć, gdzie upadną i jak źle się stanie.

Łatwo znaleźć dramatyczne negatywne oceny nieruchomości komercyjnych. The Norma San Francisco przewiduje „epicki krach na rynku nieruchomości komercyjnych” wiszący nad tym miastem, porównując je do zbliżającego się pociągu z „miastem, jego budżetem i możliwością świadczenia usług związanych z torami”. Nie być gorszym, Bloomberg podsumowałem „praca zdalna zabija rynek nieruchomości komercyjnych na Manhattanie”, a podobne problemy obejmują inne miasta.

Ale nawet ten język blednie na tle czego Profesor NYU Arpit Gupta i jego koledzy mówią, przewidując „apokalipsę nieruchomości biurowych”. Korzystając z danych z Nowego Jorku, szacują „45-procentowy spadek wartości biurowych w 2020 r. i 39 proc. w dłuższej perspektywie, przy czym ta ostatnia stanowi odliczenie wartości 453 miliardów dolarów”, co może pogrążyć miasto w „fiskalnej pętli zagłady”. Podobne szkody mogą uderzyć w inne miasta, a co za tym idzie w gospodarkę narodową.

Jak zatem rozumiemy inne złe — ale nie apokaliptyczne — dane? CommercialEdge miesięczny „National Office Report” za wrzesień wykazał stagnację średnich cen ofertowych biur, 38.70 USD za metr kwadratowy, „spadek o 0.1% rok do roku”. Źle, ale nie apokaliptycznie. I jako Niedawno zauważyłem, niektóre miasta, zwłaszcza w Pasie Słonecznym lub te z silnymi branżami nauk przyrodniczych, obserwują silne rynki wynajmu.

Co mówią nam inne dane? Moody udokumentował, że papiery wartościowe zabezpieczone komercyjnymi kredytami hipotecznymi odnotowały „ogromny skok w podwyższonych wskaźnikach przestępczości” w drugim kwartale 2020 r., dokładnie w momencie wybuchu pandemii. Ale banki, inwestorzy ubezpieczeniowi na życie i inni zrestrukturyzowali kredyty i zaoferowali wyrozumiałość, obniżając ich odsetek zaległości. Strategia ta będzie trudniejsza do naśladowania, jeśli na rynku biurowym pojawi się nowa presja, zwłaszcza w sytuacji, gdy Fed podniesie stopy procentowe, co spowoduje, że pożyczki będą bardziej kosztowne.

Jak dotąd przynajmniej banki komercyjne wydają się mieć pod kontrolą swoje kredyty na nieruchomości. Ich stawki odpisów i wykroczeń osiągnęły 0.07 proc. w drugim kwartale 2020 r., szczyt pandemii. Ale w pierwszych dwóch kwartałach 2022 r. Fed podaje te stawki przy zerowej wartości nie jest sygnałem drastycznych spadków jakości kredytów.

A nawet złe liczby w 2020 roku w niczym nie przypominały kryzysu finansowego z 2008 roku. W latach 2009-2010 przez siedem kolejnych kwartałów zaległości w kredytach banków komercyjnych przekroczyły 2%. Ściślejsze regulacje pomogły od tego czasu kontrolować luźne kredyty bankowe, więc na szczęście nie mamy oznak, że niepowodzenia w zakresie kredytów komercyjnych ciągną całą gospodarkę.

Przechodzenie za łącznymi liczbami pokazuje pewne pozytywne oznaki na rynku nieruchomości komercyjnych. W ubiegłym roku miasta Sunbelt, takie jak Charlotte i Austin, lub miasta skupiające nauki przyrodnicze, takie jak Boston, odnotowały dwucyfrowy wzrost czynszów. GoogleGOOG
i inne firmy technologiczne wynajmują duże ilości powierzchni w miastach takich jak I Love New York i Chicago.

Największym ryzykiem w nieruchomościach komercyjnych jest starsza, mniej pożądana powierzchnia biurowa. Ilość tego w każdym mieście ma kluczowe znaczenie dla oceny ogólnego ryzyka. Okrągły stół magazynu od PERE, który śledzi inwestycje w nieruchomości typu private equity, znalazł się na „bardzo trudnym”, ale niepewnym rynku, z ryzykiem wahającym się od inflacji w kosztach budowy i finansowania po nadciągającą recesję.

Eksperci PERE widzą „rozgałęziony” rynek, z bardziej nowoczesnymi budynkami (zwłaszcza tymi, które są zgodne z ESG) i niektórymi miastami, które są w stanie przetrwać kryzys. Inwestorzy PERE widzą „nową normalność” z mniejszym obłożeniem biur w pełnym wymiarze godzin, ale z biurami nadal borykającymi się z „nieznanym” ogólnym popytem ze strony klientów.

Ale to są poglądy inwestorów na rynku nieruchomości, którzy mogliby (jak mówią na ulicy) „mówić swoją księgę” i nadać liczbom pozytywny obrót. W przeciwieństwie do tego, rozważ Analiza „apokalipsy” z NYU i Kolumbii profesorowie. Łącząc pracę z danych domowych z informacjami finansowymi z funduszy nieruchomości (REIT) innymi informacjami finansowymi, przewidują „długookresowe wyceny biur, które są o 39.18% niższe od poziomów sprzed pandemii” z „niższą jakością zasobów biurowych… zaleta."

Jeśli mają rację, miasta — i gospodarka — czekają na ciężką jazdę. Chociaż niektóre starsze budynki mogą zostać przekształcone w mieszkania, nie jest to łatwy ani natychmiastowy proces. Spadające wartości nieruchomości mogą doprowadzić do poważnych problemów fiskalnych w wielu miastach, skutkując cięciami w usługach socjalnych, edukacji, zdrowiu publicznym i innych podstawowych funkcjach rządowych. Nie jesteśmy jeszcze w apokalipsie, ale wszyscy musimy mieć jedno oko na możliwość.