Przepływy pieniężne chińskich deweloperów spadły o ponad 20%

Według Oxford Economics, PEKIN — przepływy pieniężne chińskich deweloperów — oznaka zdolności firm do utrzymania się na powierzchni — zmniejszyły się w tym roku po stałym wzroście w ciągu ostatniej dekady.

Według analizy głównego ekonomisty firmy, Tommy'ego Wu, przepływy pieniężne deweloperów w lipcu spadły o 24% rok do roku w ujęciu rocznym.

Dane pokazują, że jest to gwałtowne spowolnienie wzrostu niemal każdego roku od co najmniej 2009 roku. Całkowite finansowanie w lipcu wyniosło 15.22 biliona juanów (2.27 biliona dolarów) w ujęciu rocznym, w porównaniu z 20.11 biliona juanów w 2021 roku.

Spadek ma miejsce, gdy popyt na kredyty w Chinach w lipcu nie spełnił oczekiwań, a problemy deweloperów nieruchomości przeciągają się.

Około dwa lata temu Pekin zaczął zwalczać duże uzależnienie deweloperów od zadłużenia w celu rozwoju. Szczególnie, Evergrande nie wywiązuje się z płatności pod koniec ubiegłego roku. Inni programiści lubią shimao również zalegają, pomimo tego, że wydają się mieć zdrowsze bilanse.

Podczas gdy inwestorzy zachowali ostrożność w stosunku do chińskich firm zajmujących się nieruchomościami, deweloperzy stoją teraz w obliczu ryzyka utraty innego ważnego źródła przepływu gotówki: przedpłat nabywców domów.

Domy są zazwyczaj sprzedawane przed ukończeniem w Chinach. Ale od końca czerwca niektórzy nabywcy domów protestowali przeciwko opóźnieniom w budowie mieszkań o wstrzymanie spłaty kredytu hipotecznego.

„Sednem problemu jest to, że deweloperzy mają niewystarczające przepływy pieniężne – czy to z powodu kosztów obsługi zadłużenia, niskiej sprzedaży mieszkań, czy niewłaściwego wykorzystania funduszy – aby kontynuować projekty” – powiedział Wu w raporcie z zeszłego tygodnia.

„Rozwiązanie tego problemu odbuduje zaufanie nabywców domów do deweloperów, co wesprze sprzedaż mieszkań, a co za tym idzie, poprawi kondycję finansową deweloperów”.

Ponad 2 miliardy dolarów długu deweloperskiego o wysokiej stopie zwrotu przypada na wrzesień – to ponad dwa razy więcej niż w sierpniu, według analizy Morgan Stanley z 10 sierpnia.

Około jedna czwarta nabywców domów, którzy kupili nieruchomość przed jej ukończeniem, jest skłonna wstrzymać spłatę kredytu hipotecznego, jeśli budowa zostanie zawieszona, podał amerykański bank inwestycyjny w raporcie z 15 sierpnia, powołując się na zastrzeżoną ankietę konsumencką AlphaWise.

Nie tylko nieruchomości stanowią większość majątku gospodarstw domowych w Chinach, ale analitycy szacują, że nieruchomości i branże związane z nieruchomościami odpowiadają za ponad jedną czwartą PKB Chin. Kryzys na rynku nieruchomości przyczynił się do ogólnego spowolnienia wzrostu gospodarczego w tym roku.

Starając się wspierać wzrost, Ludowy Bank Chin obniżył stopy procentowe, w tym niespodziewane cięcie w poniedziałek 10 punktów bazowych do niektórych jednorocznych stóp procentowych dla instytucji, znanych jako pożyczka średnioterminowa.

Chociaż PBOC może mieć nadzieję, że obniżka złagodzi część obciążeń nabywców domów i pomoże deweloperom w uzyskaniu kredytów, problem nie dotyczy tylko finansowania, powiedział Bruce Pang, główny ekonomista i szef działu badań na region Wielkich Chin w JLL.

Zauważył, że deweloperom trudniej jest samodzielnie pozyskać finansowanie i muszą w większym stopniu polegać na przedsprzedaży nabywcom domów. Ale ludzie są coraz bardziej ostrożni przy kupowaniu nowych domów ze względu na ich oczekiwania dotyczące przyszłego zatrudnienia i zwrotów z istniejących produktów inwestycyjnych – dodał.

Pomimo wielu doniesień o rządowych planach utrzymania finansowania deweloperów, rząd centralny jeszcze oficjalnie nie ogłosił szerszego wsparcia dla nieruchomości. Odczyt z zeszłomiesięcznego spotkania rządu wysokiego szczebla powiedział: Za dostarczenie gotowych domów odpowiadają samorządy.

Spośród trzech głównych źródeł finansowania deweloperów, zaliczki i depozyty spadły najbardziej w tym roku, o 34%, wynika z analizy Wu.

Kredyt jako źródło finansowania spadł o 22%, a kapitał własny, w tym akcje i obligacje, spadł o 17%, wynika z danych rocznych.

Fundusze inwestycyjne w dużej mierze trzymały się z daleka od chińskich deweloperów, ograniczając potencjalne źródło finansowania.

„Niepokojący jest brak chęci i szybkości ze strony czołowych decydentów w rozwiązywaniu problemów finansowania deweloperów” – powiedziała Carol Lye, asystentka menedżera portfela w Brandywine Global, w odpowiedzi wysłanej e-mailem do CNBC.

Lye powiedział, że alokacja firmy zarządzającej inwestycjami w chińskie nieruchomości jest niska, a Brandywine posiada „wysokiej jakości obligacje nieruchomościowe, które były preferowane pod względem wsparcia rządowego”.

Niektórzy inwestorzy zwrócili się nawet do firm w innych częściach Azji.

„Wycofaliśmy się z prawie wszystkich naszych posiadłości mieszkaniowych w Chinach. W kwestii odzyskania ekspozycji jest to bardziej gra typu „poczekamy i zobaczymy” – powiedział Xin Yan Low, menedżer portfela z siedzibą w Singapurze ds. akcji nieruchomości w Azji w Janus Henderson. Odmówiła udostępnienia ram czasowych tych sprzedaży.

„W regionie wciąż jest wiele alternatyw, zwłaszcza przy ponownym otwarciu, Singapurze, Australii, w zasadzie z powrotem do pełnego ponownego otwarcia, podstawy są mocne” – powiedziała.

Najlepsze udziały w jej współzarządzanych Fundusz dochodów z nieruchomości w regionie Azji i Pacyfiku w ramach programu Horyzont obejmują Japan Metropolitan Fund Invest, Mapletree Logistics Trust i Hang Lung Properties.

Patrick Ge z Morningstar powiedział w raporcie z tego miesiąca, że niektóre fundusze odwróciły się od chińskich nieruchomości do innych wysokodochodowych sektorów w Azji, takich jak indyjskie firmy zajmujące się energią odnawialną i nieruchomości w Indonezji.

Ogólnie rzecz biorąc, raport mówi, że pieniądze zainwestowane w chińskie fundusze nieruchomości spadły o 59% w ciągu sześciu miesięcy.

Ale raport mówi, że gigant inwestycyjny BlackRock był wśród firm kupujących chińskie obligacje nieruchomościowe – w tym Shimao.

Zarządzający aktywami nie odpowiedział na prośbę CNBC o komentarz.

- Michael Bloom z CNBC przyczynił się do powstania tego raportu.