120-kilometrowa podróż pociągiem między miastami Luoyang i Zhengzhou jest wizytówką ekonomicznej niemocy i niespełnionych marzeń. Z okna niekończące się, na wpół zabudowane wieże mieszkalne przechodzą jedna po drugiej na czas godzinnej podróży. Wiele budynków jest na ukończeniu; niektóre są skończone i stały się domami dla rodzin. Ale o wiele więcej to puste szkielety, których budowa została dawno przerwana. Deweloperom zabrakło gotówki i nie mogą już płacić pracownikom ani kupować materiałów. Projekty utknęły w martwym punkcie. Rodziny nigdy nie dostaną swoich domów.
Przejazd pociągiem przez serce Chin pomaga wyjaśnić jeden z największych kryzysów w ostatnich czasach: utratę zaufania społeczeństwa do rządowego modelu gospodarczego. Od dziesięcioleci branża nieruchomości jest symbolem niepowstrzymanego rozwoju Chin. Prywatni przedsiębiorcy zbili ogromne fortuny. Przeciętni ludzie byli świadkami, jak ich wartość netto wzrosła, gdy wartość domu potroiła się. Samorządy zapełniły swoje kufry, sprzedając deweloperom ogromne połacie ziemi. Zdumiewające 70% bogactwa chińskich gospodarstw domowych jest obecnie związane z nieruchomościami.
Podkopywanie zaufania do tego modelu to wstrząsanie fundamentami chińskiego cudu wzrostu. Wraz z rozległymi blokadami COVID-19 i rozprawami z prywatnymi przedsiębiorcami dzieje się to na wielu frontach. Ale nigdzie nie jest to bardziej wyraźne niż w branży nieruchomości, która stanowi około 25% PKB. Liczba rozpoczętych nowych projektów spadła w lipcu o 45% w porównaniu z rokiem poprzednim, sprzedaż domów o 33%, a inwestycje w nieruchomości o 12%. Skutki rozchodzą się po gospodarce, uderzając zarówno w producentów mebli, jak i hutników. Cios w zaufanie nadchodzi w krytycznym momencie dla Xi Jinpinga, przywódcy Chin, który prawdopodobnie dostanie trzecią kadencję na zjeździe partii w październiku.
Odrodzenie zaufania do systemu ma kluczowe znaczenie dla Xi i partii komunistycznej. Jednak reakcja rządu była nietypowo chaotyczna i powolna, a urzędnicy najwyraźniej byli przerażeni złożonością sytuacji. Aby przywrócić wiarę w rynek mieszkaniowy, społeczeństwo musi zobaczyć ukończone projekty, które stoją w martwym punkcie, a ceny wzrosnąć. Tymczasem firmy budowlane i ich pracownicy muszą otrzymać zwrot kosztów, a inwestorzy lokalni i zagraniczni muszą otrzymać zwrot kosztów za produkty o stałym dochodzie. A wszystko to musi być zrobione bez ponownego nadmuchiwania niezrównoważonej bańki zadłużeniowej, jaką stał się rynek nieruchomości.
Linie na piasku
Kryzys mieszkaniowy ma dwie bezpośrednie przyczyny. Pierwszym z nich jest rządowe rozprawienie się z ekscesami w branży nieruchomości. Od sierpnia 2020 r. urzędnicy ograniczyli stosunek zobowiązań deweloperów do aktywów, zadłużenia netto do kapitału własnego oraz gotówki do zadłużenia krótkoterminowego, w ramach polityki znanej jako „trzy czerwone linie”. Zmusiło to wielu do zaprzestania zaciągania niezrównoważonych pożyczek i sprzedaży aktywów, poważnie ograniczając ich zdolność do kontynuowania budowy i sprzedaży nowych projektów.
Chińska polityka „zero covid” to drugi cios. Rząd centralny zmusił dziesiątki miast do zamykania mieszkańców w swoich domach na wiele dni, a czasem tygodni, gdy zostaną wykryte przypadki chrząstki. W chwili pisania tego tekstu megamiasta Chengdu i Shenzhen są całkowicie lub częściowo zamknięte. Przestoje uniemożliwiły ludziom oglądanie domów i dokonywanie zakupów. Wywarły też wpływ na psychikę konsumenta. Przedsiębiorcy obawiają się nagłego zamknięcia swoich biznesów. Pracownicy martwią się, że zostaną zwolnieni. Ten rodzaj niepokoju nie zachęca do kupowania domu.
Rezultatem jest chrupnięcie. Deweloperzy w Chinach są bardzo uzależnieni od sprzedaży domów na długo przed ich wybudowaniem, aby wygenerować płynność. W ubiegłym roku sprzedali 90% domów. Jednak bez dostępu do obligacji i kredytów, w miarę jak banki zmniejszają swoją ekspozycję na sektor nieruchomości, a wraz ze spadkiem nowej sprzedaży, rynek nieruchomości ma charakter podobny do Ponziego.
Evergrande, najbardziej zadłużony deweloper na świecie, w grudniu ogłosił niewypłacalność. Próba restrukturyzacji zadłużenia offshore, która miała być wzorem do naśladowania, nie dotrzymała terminu końca lipca. Co najmniej 28 innych firm zajmujących się nieruchomościami nie wypłaciło pieniędzy inwestorom lub rozpoczęło restrukturyzację. Według firmy badawczej Gavekal obrót akcjami 30 deweloperów notowanych w Hongkongu, stanowiących 10% rynku według sprzedaży, został zamrożony. Na początku sierpnia połowa chińskich deweloperów notowanych na giełdzie miała stosunek ceny do zysków poniżej 0.5, czyli poziom, w którym Evergrande notował cztery miesiące przed upadkiem, zauważa Song Houze z MacroPolo, think-tanku w Chicago.
Firmy, które jeszcze kilka miesięcy temu były uważane za bezpieczne zakłady, teraz walczą. Weźmy na przykład Country Garden, największego chińskiego dewelopera pod względem sprzedaży. Na początku tego roku większość analityków zlekceważyła obawy, że znajdzie się pod presją. Inwestorzy nadal kupowali jego obligacje. Jednak 30 sierpnia Country Garden ujawnił, że zyski za pierwsze półrocze spadły o prawie 100%. Rynek nieruchomości „szybko wpadł w głęboką depresję”, zauważył w swoich dochodach. Obciążenie Country Garden wskazuje, że problemy nie są już specyficzne dla niektórych deweloperów. Cała branża jest zagrożona.
Potencjalni nabywcy domów wypadli z rynku. O wiele bardziej niepokojące są jednak miliony ludzi czekające, często latami, na domy, za które już zapłacili. Tylko 60% domów, które zostały sprzedane w latach 2013-2020, zostało dostarczonych.
Pan Liu, który prosił o nazwisko, kupił mieszkanie w Zhengzhou w 2014 roku, wpłacając początkowo 250,000 40,000 juanów (2017 XNUMX dolarów) zaliczki. Dom miał zostać ukończony w XNUMX roku. Ale ten dzień nigdy nie nadszedł. Zamiast tego wynajął mieszkanie, zanim ostatecznie kupił kolejne w starym budynku bez windy. Nie jest to życie, które sobie wyobrażał. Pan Liu nigdy nie zaczął spłacać kredytu hipotecznego i prowadził niekończące się dyskusje z deweloperem na temat odzyskania zaliczki. „Nie ma sensu”, mówi.
Analitycy byli świadomi tych problemów od lat, ale wierzyli, że chińskie władze nie pozwolą na protesty pokrzywdzonych nabywców domów. W raporcie opublikowanym dwa lata temu przez firmę księgową pwc stwierdzono, że nawet gdy budowa na projektach mieszkaniowych stoi w miejscu, „setki lub tysiące nieskoordynowanych gospodarstw domowych zwykle mają niewielką możliwość wpływania na rzeczy”.
Ta kalkulacja została postawiona na głowie. Niewielki, ale wpływowy ruch mający na celu gromadzenie i publikowanie danych o odmowie spłaty kredytów hipotecznych zaskoczył władze. 12 lipca anonimowi wolontariusze zaczęli udostępniać dane o bojkotach kredytów hipotecznych w mediach społecznościowych. Do tej pory zidentyfikowano około 350; analitycy uważają, że jest to prawdopodobnie ułamek prawdziwej liczby. Cenzorzy państwowi zrobili wszystko, co w ich mocy, aby usunąć odniesienia do materiałów wybuchowych, ale wiedza o protestach wydaje się jednak rozprzestrzeniać. W ten sposób inni zostaną przekonani do opóźnienia zakupów lub wstrzymania spłaty kredytu hipotecznego.
Inwestorzy i potencjalni nabywcy domów z niepokojem przyglądają się teraz, jak państwo składa odpowiedź, zarówno na szczeblu centralnym, jak i lokalnym. Od ponad dekady chińskie miasta władają długą listą zasad i zachęt, aby dostroić lokalne rynki nieruchomości, zwykle w celu ograniczenia spekulacji i ochłodzenia szybkich wzrostów cen. Obejmowały one kontrolę nad dostępem do kredytów hipotecznych, a także limity dotyczące tego, kto może kupić domy i ile może kupić.
Miasta rozluźniają teraz te zasady. Według chińskiego banku inwestycyjnego Cicc, między majem a lipcem władze miejskie ogłosiły 304 indywidualne działania mające na celu przywrócenie zaufania. Zhengzhou, znajdujący się w centrum protestów hipotecznych, był wczesnym inicjatorem. W marcu ogłosił 18 działań w nadziei na pobudzenie popytu. Obejmowały one środki ułatwiające uzyskanie kredytów hipotecznych oraz umożliwienie rodzinom ze starszymi członkami kupowania mieszkań w przypadku przeprowadzki do miasta.
Te sygnały dla kupujących przyciągnęły wiele uwagi – nie dlatego, że ożywiły popyt, ale dlatego, że wydają się być sprzeczne z polityką rządu centralnego. W sierpniu, w filmie szeroko rozpowszechnionym w chińskich mediach społecznościowych, lokalny szef partii komunistycznej w prowincji Hunan wzywał ludzi do kupna jak największej liczby domów: „Czy kupiłeś trzeci? Więc kup czwartą. Przesłanie koliduje z przesłaniem samego pana Xi, który ostrzegał, że „domy są po to, by w nich mieszkać”, a już na pewno nie na inwestycje spekulacyjne.
Władze lokalne zostały również zachęcone przez organy regulacyjne i urzędników do tworzenia funduszy ratunkowych na inwestycje w niedokończone projekty mieszkaniowe, a ostatecznie na pomoc w dostarczaniu domów sfrustrowanym nabywcom. Zhengzhou przeznaczył na ten cel 80 miliardów juanów (12 miliardów dolarów). Uważa się, że fundusze lokalne będą lepiej dostosowane do warunków w terenie.
Zhengzhou eksperymentuje z być może najbardziej agresywnym planem lokalnym. Władze miasta wydały dyrektywę dla deweloperów, która mówi, że wszystkie wstrzymane prace budowlane muszą zostać wznowione do 6 października. Niewypłacalne firmy, które nie mogą tego zrobić, muszą złożyć wniosek o restrukturyzację, aby pozyskać nowe inwestycje, a także spłacić wszelkie zaliczki dokonane przez nabywców domów, takich jak pan Liu. Niezastosowanie się do tego może spowodować, że deweloperzy zostaną zbadani pod kątem defraudacji i innych poważnych przestępstw.
Ze swojej strony decydenci wielokrotnie obniżali oprocentowanie kredytów hipotecznych od połowy maja. Aby zagwarantować podaż mieszkań, rząd centralny zaczął w pełni gwarantować nowe emisje obligacji przez niektórych prywatnych deweloperów, skutecznie przenosząc ryzyko na państwo. Longfor, firma zajmująca się nieruchomościami w trudnej sytuacji, 1.5 sierpnia wyceniła obligację o wartości 3.3 mld juanów przy stopie kuponu wynoszącej 26%, znacznie poniżej cen rynkowych. Było to możliwe tylko dlatego, że obligacja była w pełni gwarantowana przez China Bond Insurance, agencję państwową. Planowana jest większa liczba takich emisji, aby zapewnić deweloperom płynność, którą rząd uważa za wyższą jakość. To początek programu wyłaniania zwycięzców.
Kolejny aspekt pomocy państwa nadchodzi w postaci płynności bezpośredniej. 22 sierpnia bank centralny i ministerstwo finansów poinformowały, że będą wspierać specjalne pożyczki od rządowych banków politycznych, które mogą zostać udzielone na dokończenie przedsprzedanych domów. Wielkość programu nie została ujawniona, ale serwis informacyjny Bloomberg poinformował, że udostępnionych zostanie 200 miliardów juanów.
Ten rodzaj wydatków publicznych to miecz obosieczny. Z jednej strony pomoże dostarczyć domy prawowitym właścicielom i wznowić spłatę kredytów hipotecznych, odciążając banki. Ale jednocześnie gotówka wypełnia dziurę stworzoną przez złe władze lokalne i wątpliwych deweloperów. „To po prostu oznacza pieniądze, których nie można wydać na bodźce w innym miejscu”, zauważa Alex Wolf z banku JPMorgan Chase.
Powrót do deski kreślarskiej
Wysiłki Zhengzhou mające na celu zachęcenie nowych nabywców od marca spełzły na niczym. Zamiast tego warunki nadal się pogarszają, co sugeruje, że majstrowanie przy lokalnych politykach nie wystarczy. Lokalne fundusze ratunkowe również wyglądają na marne. Na papierze kilka miast ma ogromne sumy do wydania, ale polegają na lokalnych firmach finansujących samorządy, które same są pozbawione gotówki. Analitycy bacznie obserwują próbę ponownego rozpoczęcia budowy przez Zhengzhou w ciągu miesiąca, ale wielu kwestionuje dostępność funduszy potrzebnych na tak szybką naprawę. Środki te mogą wywołać falę załamań wśród mniejszych deweloperów, wywołując panikę i zawirowania finansowe.
Inwestorzy pokładali więcej nadziei w rządzie centralnym, ale jak dotąd jego reakcja nie dorównuje skali kryzysu. Program pożyczek o wartości 200 miliardów juanów może stanowić zaledwie 10% tego, co jest potrzebne do ukończenia wszystkich niedokończonych domów w kraju. Song of MacroPolo uważa, że od 5 r. sprzedano przedsprzedaż nieruchomości mieszkalnych o wartości około 2020 bilionów dolarów, co sprawia, że ratowanie nawet niewielkiej części tych domów jest niezwykle kosztowne.
Rząd centralny ma jeszcze więcej dźwigni do pociągnięcia. Larry Hu z Macquarie, banku inwestycyjnego, twierdzi, że można wprowadzić szereg środków. Obejmują one tymczasowe złagodzenie polityki „trzech czerwonych linii” lub przyrzeczenie działania jako pożyczkodawca ostatniej instancji dla wszystkich wstrzymanych projektów mieszkaniowych. Ta ostatnia, choć droga, jest w pełni finansowana przez rząd centralny.
Debata skupia się teraz nie na tym, czy rząd centralny może przywrócić zaufanie, ale na tym, jak daleko jest gotów się posunąć. Pierwotne stłumienie lewarowania miało ukarać firmy, które zaciągnęły zbyt duże długi. Większe dofinansowanie zachęci więcej deweloperów do proszenia o pomoc w wykańczaniu domów, zmuszając rząd do jeszcze większego dotowania sektora nieruchomości, pisze Allen Feng z firmy badawczej Rhodium: trzy czerwone linie”.
Kampania przeciwko dźwigni finansowej miała również na celu dostosowanie sektora nieruchomości do popytu w ciągu następnej dekady. Urzędnicy od dawna przyznają, że deweloperzy sprzedają zdecydowanie za dużo domów. Około 70% sprzedanych od 2018 roku zostało kupionych przez osoby, które już je posiadały, szacuje JPMorgan. Ograniczenie poziomu zadłużenia miało zmusić firmy do dostosowania się do rzeczywistego popytu.
Popyt ten prawdopodobnie spadnie wraz ze spowolnieniem wzrostu populacji Chin. Sprzedaż domów osiągnęła w 1.57 roku 2021 miliarda metrów kwadratowych, ponad dwukrotnie więcej niż w 2007 roku. Jednak Chen Long z firmy badawczej Plenum przewiduje, że realny roczny popyt spadnie do 0.88-1.36 miliarda metrów kwadratowych w ciągu następnej dekady, ponieważ następuje zmiana demograficzna i spowolnienie urbanizacji. Reinflacja rynku oznacza podtrzymywanie bańki.
Równoważenie rządu jest obarczone ryzykiem. W połowie października odbędzie się zjazd partyjny, gdy główne miasta zostaną zamknięte. Bojkoty hipoteczne będą się rozlegać i być może będą jeszcze rosły. Ogólne zaufanie do chińskich fundamentów gospodarczych może przekroczyć próg, po przekroczeniu którego o wiele trudniej będzie się odbudować. Wszystko to oznacza, że trzecia kadencja pana Xi rozpocznie się w niepomyślnych okolicznościach.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Wszelkie prawa zastrzeżone.
Z The Economist, wydane na licencji. Oryginalną treść można znaleźć na https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html