Arlington w Wirginii przechodzi ważne reformy mieszkaniowe, ale jest jeszcze wiele do zrobienia

Kilka dni temu zarząd hrabstwa Arlington w Wirginii jednogłośnie głosował za zezwoleniem na budownictwo wielorodzinne – często nazywane „brakującym środkiem” – w dzielnicach, które były przeznaczone wyłącznie dla domów jednorodzinnych. To wielka wygrana dla zwolenników większej liczby mieszkań, ale jest jeszcze więcej pracy do wykonania.

Arlington ma jedne z najwyższych cen mieszkań w Wirginii. Według danych Zillow typowy dom w Arlington jest wyceniony na 747,335 17 dolarów, co jest XNUMX.^th najwyższy w państwie. I nie jest to wyjątkowe wśród miast Północnej Wirginii (NoVA): obszar metropolitalny Waszyngtonu, w którym znajduje się Arlington, ma 28 z 30 najdroższych rynków mieszkaniowych w Wirginii.

Jedynym sposobem na utrzymanie stabilnych cen mieszkań jest zbudowanie wystarczającej liczby mieszkań, aby zaspokoić popyt, a jedynym sposobem na obniżenie cen jest zwiększenie podaży szybciej niż popytu. Przepisy dotyczące użytkowania gruntów, takie jak minimalne rozmiary działek, wymagania dotyczące wysokości i ograniczenia dotyczące zagęszczenia, które ograniczają liczbę jednostek na działkach - jak ta, którą właśnie zreformował Arlington - ograniczają liczbę nowych mieszkań, które można zbudować. Duża liczba badań pokazuje, że ograniczanie nowych mieszkań poprzez przepisy dotyczące użytkowania gruntów podnosi ceny mieszkań.

Nowa polityka mieszkaniowa Arlington pozwala właścicielom gruntów na budowę bliźniaków do sześciopleksów zgodnie z prawem, co oznacza, że ​​nie potrzebują oni żadnego specjalnego pozwolenia od miasta. Wcześniej strefy te dopuszczały wyłącznie wolnostojące domy jednorodzinne. Nowe zmiany w polityce nie sprawią, że Arlington stanie się bardziej przystępne z dnia na dzień, ale z biegiem czasu, w miarę zużywania się obecnych zasobów mieszkaniowych, doprowadzą do większej liczby opcji mieszkaniowych, zwłaszcza dla rodzin o średnich i niższych dochodach.

Chociaż zmiany zasad to świetny pierwszy krok, jest jeszcze miejsce na ulepszenia. Przez pierwsze pięć lat obowiązuje limit 58 nowych konstrukcji rocznie, a dozwolone konstrukcje są rozproszone po różnych dzielnicach miasta. Nie jest to idealne rozwiązanie, ponieważ w niektórych dzielnicach popyt na mieszkania może być większy niż w innych. Struktury powinny być budowane tam, gdzie jest popyt, a nie tam, gdzie chce ich rząd.

Polityka zawiera również minimalne wymagania dotyczące parkowania. Badania pokazują, że takie wymagania zwiększają koszty mieszkania i często są niepotrzebne. Deweloperzy mają motywację do budowy parkingów, jakich chcą nabywcy i najemcy. Przepisy rządowe, które wymagają większej liczby miejsc parkingowych niż potrzeba, marnują cenny teren. Jeśli Arlington martwi się brakiem miejsc parkingowych na ulicach, może zmienić kwotę, którą obecnie pobiera za takie parkowanie, aby dostosować popyt do podaży.

Inne niefortunne przepisy obejmują mandat dotyczący zapewnienia określonej liczby drzew zacieniających dla każdej struktury, ograniczenia dotyczące dodatkowych jednostek mieszkalnych (ADU) oraz ograniczenia dotyczące maksymalnej powierzchni i wysokości, które mogą ograniczać wykonalność finansową niektórych projektów.

Idąc dalej, obywatele i decydenci Arlington powinni rozważyć wyeliminowanie wszystkich minimów parkingowych (jak to zrobiło Buffalo w stanie Nowy Jork), ułatwienie budowy ADU i zmniejszenie minimalnych rozmiarów działek (tak jak zrobiło to Houston).

Mimo to reformy Arlington mogą być przykładem zmian w całym stanie. W zeszłym roku gubernator Wirginii Glenn Youngkin wyraził swoje poparcie dla reform mieszkaniowych. Choć nie zwracał uwagi na szczegóły, Youngkin wspomniał o postawieniu poręczy na temat tego, w jaki sposób samorządy lokalne mogą wykorzystywać podział na strefy. Nowy limit Arlington dotyczący wykorzystania stref jednorodzinnych może być planem dla szerszej polityki stanowej, która ułatwia budowę mieszkań w miastach w całej Wirginii. Już teraz pro-mieszkaniowi reformatorzy, tacy jak YIMBY z Północnej Wirginii i YIMBY Action, generują wsparcie dla reformy mieszkaniowej w Hampton Roads, Richmond i Charlottesville.

Wspieranie reformy mieszkaniowej jest trudne. Ludzie naturalnie martwią się, jak zmiany wpłyną na nich. Nawet wśród moich przyjaciół i kolegów, którzy instynktownie popierają wolny rynek i świętość praw własności, istnieją obawy, że pozwolenie na budowę sześciopleksów w ich sąsiedztwie narazi ich na większy hałas, zatłoczenie i wiele niedogodności związanych z nowym budownictwem.

Chociaż takie obawy nie dziwią, nie są powodem do ograniczania nowych mieszkań. Przyjemne, pełne udogodnień dzielnice powinny być otwarte dla ludzi o każdym poziomie dochodów. Jedynym sposobem na zwiększenie dostępu do najlepszych miast i dzielnic Wirginii jest budowa większej liczby mieszkań. Ostatnie reformy Arlington pokazują, że chce powitać nowych sąsiadów, a nie ich odrzucić. Reszta Wirginii powinna pójść w jego ślady.