Krótka historia programu kuponów mieszkaniowych Sekcji 8

Przegląd programów ubóstwa kongresmana Paula Ryana w latach 50^th rocznica ogłoszenia wojny z ubóstwem obejmowała 20 programów mieszkaniowych, w tym kredyt mieszkaniowy dla osób o niskich dochodach (LIHTC), który był tematem kilku moich ostatnich postów. Obok LIHTC, Housing Choice Voucher (HCV), często nazywany Sekcją 8, jest największym koniem pociągowym w stodole federalnych dotacji mieszkaniowych. Budżet Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) na 2023 r. obejmuje m.in więcej niż X XUM miliarda na program HCV, który płaci za 200,000 XNUMX bonów. Warto przybliżyć historię programu. Patrząc wstecz, jasne jest, że wysiłki mające na celu wykorzystanie istniejących mieszkań do wynajęcia na rynku, aby pomóc ludziom z mniejszymi pieniędzmi, zawsze napotykały ten sam problem, znalezienie właściwej równowagi między federalnymi i lokalnymi wymaganiami zarówno dla najemców, jak i dostawców mieszkań oraz utrzymanie elastyczności i przenośności systemu bonów.

Jedna z najlepszych historii programu Housing Choice Voucher (jednak będę się do niej odwoływać w rozdziale 8) została opublikowana przez Congressional Research Service (CSA), Przegląd części 8 Programy mieszkaniowe: Kupony mieszkaniowe i pomoc w wynajmie oparta na projektach. Przegląd daje dobry przegląd tego, gdzie program powstał i ewoluował. Program został nazwany sekcją 8, ponieważ został zatwierdzony na mocy sekcji 8 amerykańskiej ustawy o mieszkalnictwie z 1937 r.

Podobnie jak dostęp do żywności, mieszkalnictwo jest odwiecznym problemem w gospodarkach uprzemysłowionych. Pracownicy najemni często stwierdzają, że ich zarobki nie nadążają za cenami artykułów konsumpcyjnych, takich jak mieszkania, które nie mają substytutów na rynku. Zamiast subsydiować produkcję i zmniejszać bariery na rynku dla podmiotów kierujących się prywatnym zyskiem, rządy zazwyczaj wkraczają albo budując i zarządzając mieszkaniami dla osób o niskich dochodach lub bez dochodów, albo dotując innych, aby tworzyli te mieszkania i zarządzali nimi. Program Sekcja 8 ma swoje korzenie w staraniach, aby dać ludziom z mniejszymi pieniędzmi zmagającymi się z płaceniem czynszu środki finansowe na zakup mieszkań na wynajem od podmiotów prywatnych.

Sekcja 23

Program Sekcja 23 był wynikiem legislacji uchwalony przez Kongres w 1965 ri stworzyło możliwość zawierania przez lokalne publiczne agencje mieszkaniowe możliwości zawierania umów z prywatnymi podmiotami mieszkaniowymi w celu zakwaterowania osób, które mają trudności z płaceniem czynszu. Sekcja 23 zezwalała HUD na coroczne płacenie właścicielom mieszkań w imieniu kwalifikujących się najemców. Lokatorzy kwalifikowaliby się na podstawie ich dochodów, a właściciel mieszkania został zdefiniowany jako dostawca mieszkań non-profit. To, co jest przekonujące w tej wcześniejszej formie lewarowania innych podmiotów kupujących grunty, budujące i obsługujące mieszkania, to fakt, że wywodzi się ona ze świadomości, że rząd nie odniósł dużego sukcesu jako deweloper i zarządca mieszkań. Jest to powracający temat w powojennej Ameryce po II wojnie światowej, kiedy rząd próbuje złagodzić problemy z cenami mieszkań, jednocześnie walcząc o to, czy budować i zarządzać mieszkaniami, czy też płacić za to innym.

Eksperymentalny program pomocy mieszkaniowej (EHAP)

Historia CSA opisuje początki EHAP w 1970 r. jako test „skutków i możliwości zapewnienia rodzinom o niskich dochodach zasiłków, aby pomóc im w uzyskaniu istniejących, przyzwoitych mieszkań na wynajem według własnego wyboru”. To słowo „wybór” jest kluczowe, ponieważ będzie kształtować ideę leżącą u podstaw programu Sekcja 8, który rozwijał się przez dziesięciolecia, zapewniając ludziom potrzebującym mieszkania możliwość robienia zakupów na prywatnym rynku za pieniądze federalne. Były cztery pytania, na które rząd chciał odpowiedzieć w ramach eksperymentu.

• Ile rodzin wzięłoby w nim udział?
• Jakie mieszkanie by wybrali i gdzie?
• Co zrobiliby prywatni dostawcy mieszkań?
• Ile kosztowałby program?

Ponownie, są to tematy prawie każdej oceny programu gotówkowego. Zdumiewające jest to, że uzyskanie odpowiedzi zajęło aż do 1980 roku, a wyniki brzmią równie znajomo jak pytania. Kategorycznie wyniki były (z historii CSA),

• Jakość mieszkań i uczestnictwo – W konkluzji postanowiono, że „subsydia muszą być powiązane ze standardami mieszkaniowymi”, ale było to mądrze powiązane ze zrozumieniem, że „ostrzejsze standardy mieszkaniowe ograniczają uczestnictwo” i że „wraz ze wzrostem dotacji, uczestniczy”.
• Pozostań w kontakcie – Tam, gdzie ludzie decydowali się na korzystanie z płatności, opierało się to na pozostawaniu blisko i utrzymywaniu więzi z „krewnymi, sąsiadami i przyjaciółmi i nie mają na nich wpływu wypłaty zasiłków mieszkaniowych”. Innymi słowy, osoby otrzymujące pomoc były jak każda inna istota ludzka próbująca podjąć decyzję o tym, gdzie mieszkać, równoważąc cenę z innymi czynnikami.
• Bez wpływu na cenę – „Program dodatków mieszkaniowych praktycznie nie ma wpływu na ceny mieszkań i nie stymuluje nowych budowli ani generalnych remontów. Pomaga jednak zachować istniejące zasoby mieszkaniowe, stymulując naprawy”.
• Uruchom go na poziomie lokalnym – Zaleceniem z 1980 r. było delegowanie zarządzania programem bonów do lokalnych publicznych agencji mieszkaniowych.

To, co jest tutaj naprawdę fascynujące, to sposób, w jaki w 1980 roku wyniki eksperymentu określają dokładne problemy, przed którymi stoi dzisiejszy program Sekcji 8; i jak te wyniki i wnioski wciąż są odkrywane na nowo, a mimo to są ignorowane. Uczestnictwo dostawców usług mieszkaniowych nadal pozostaje w tyle, a przyczyny znajdują się w raporcie sprzed 42 lat; kiedy zasady i wymagania stają się bardziej rygorystyczne, prywatni dostawcy mieszkań rezygnują ze względu na koszty i ryzyko. Zostało to ponownie potwierdzone w badaniu HUD, które często cytuję.

Kwestia przenośności i wyboru również jest tutaj. wskazałem ponownie, ponownie, że oczekiwanie, że rodzina, która otrzyma bon, będzie musiała się wykorzenić po długich poszukiwaniach kwalifikującej się jednostki, jest niesprawiedliwe dla rodziny i niepotrzebne. Rodzina dokonała życiowego wyboru w oparciu o różne czynniki, jeśli są zadowoleni z miejsca, w którym mieszkają, dlaczego nie mogą po prostu zastosować kuponu właśnie tam, dzisiaj?

Innym razem zagłębię się w inflacyjne implikacje eksperymentu, ale z pozoru wyniki pokazały, że program oparty na gotówce nie wydawał się napędzać podwyżek czynszów w odpowiedzi. Jedną z obaw związanych z programem gotówkowym, który sam mam, jest to, że wyeliminowanie płatności gotówkowych za czynsz miałoby wpływ na wzrost czynszów na całym rynku. Nie mam ilościowego wyczucia, jak ta inflacja wypada w porównaniu z inflacją stworzoną przez LIHTC, kiedy subsydiowała wielomilionowe projekty budowlane. Ale dobra wiadomość z 1980 roku jest taka gotówka na wynajem nie prowadzi do zauważalnej inflacji.

Sekcja 8 i kupony mieszkaniowe teraz

Centrum priorytetów budżetowych i politycznych dobrze podsumowuje chronologię rozdziału 8.

„Program Sekcji 8 został ustanowiony w 1974 roku podczas administracji Nixona-Forda. Główne zmiany w części programu opartej na najemcach zostały wprowadzone przez ustawodawstwo uchwalone w 1983, 1987 i 1998 r. W ramach ustawodawstwa z 1998 r. Kongres połączył dwa poprzednie elementy programu sekcji 8 opartego na najemcach - certyfikaty i bony - w jeden program mieszkaniowy”.

Obecnie istnieją dwa programy w ramach Sekcji 8, Kupony Mieszkaniowe, program, który umożliwia lokalnym PHA wydawanie kuponów kwalifikującym się gospodarstwom domowym oraz kupony oparte na projektach, które przydzielają kupon do mieszkania w kwalifikującym się projekcie. W pierwszym przypadku rodzina ma bon i szuka prywatnego właściciela, który go zaakceptuje, a w drugim przypadku bon jest wykorzystywany jako część zakładanego dochodu z najmu w nowo wybudowanym projekcie, zwykle należącym do organizacji non-profit i często projekt z 9% LIHTC i innymi dotacjami kapitałowymi.

Co najważniejsze, od samego początku i w całej swojej historii program bonów koncentrował się na możliwości umożliwienia ludziom z mniejszymi pieniędzmi dokonania wyboru miejsca zamieszkania oraz ograniczeń tych możliwości, kiedy można było zastosować tę wybór ze zbyt wieloma zasadami i ograniczeniami. Zarządzanie jakością mieszkań wiąże się z kosztami, w szczególności mniejszym wyborem dla posiadaczy bonów. Obawy przed prywatnymi spekulacjami kosztem podatników i posiadaczy bonów doprowadziły do ​​​​powstania coraz większej liczby regulacji, ale także odpychały prywatnych dostawców mieszkań od uczestnictwa. Kontynuując przegląd programu, będzie to ciągły i nieustępliwy temat.