Amerykański rynek mieszkaniowy może wkrótce stanąć w obliczu kolejnej bańki cenowej, gdyż ceny domów w całym kraju utrzymują się podsycane popytem, spekulacjami i hojnymi wydatkami, które mogą skutkować załamaniem. Co więcej, wielu właścicieli domów decyduje się pozostać na miejscu ze względu na rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, co powoduje niedobór mieszkań.
Dane Federalnego Krajowego Stowarzyszenia Kredytów Hipotecznych, powszechnie znanego jako Fannie Mae, znaleziono że 92% właścicieli domów uważa, że ich obecny dom jest przystępny cenowo. Jednak z dalszych ustaleń wynika, że 69% ogólnej populacji, składającej się zarówno z właścicieli domów, jak i najemców, uważa, że znalezienie niedrogiego mieszkania staje się zbyt trudne.
Web3 a rynek nieruchomości
Choć los rynku mieszkaniowego w Stanach Zjednoczonych pozostaje niejasny, wzrost popularności modeli biznesowych Web3 oparte na niewymiennych tokenach (NFT), technologii blockchain i kryptowalutach mają na celu rozwiązanie wielu problemów nękających obecnie amerykański rynek nieruchomości warty bilion dolarów.
Jerry Chu, dyrektor generalny platformy tokenizacyjnej Lofty AI, powiedział Cointelegraph, że chociaż nieruchomości to jedna z najlepszych klas aktywów do tworzenia bogactwa na całym świecie, większość ludzi nie ma do nich dostępu z trzech głównych powodów:
„Nieruchomości, zwłaszcza dzisiaj, są drogie. Nawet gdyby ktoś mógł dostać kredyt hipoteczny, często zaliczka wymaga zbyt dużej ilości gotówki. Proces dotyczący nieruchomości jest również frustrujący, ponieważ kredyty hipoteczne muszą zostać zatwierdzone, a proces escrow tytułu może potrwać do 60 dni. Wreszcie, w nieruchomościach nie ma dużej płynności, dlatego sprzedający prawdopodobnie stracą pieniądze, jeśli chcą szybko zlikwidować”.
Aby uczynić nieruchomości dostępnymi dla mas, Chu zdecydował się stworzyć platformę, która mogłaby dokonać frakcjonowania nieruchomości. Znany jako Lofty AI, Chu wyjaśnił, że platforma jest zbudowana na blockchainie Algorand i składa się z różnych nieruchomości na wynajem pod klucz, które wielu inwestorów może kupić ułamkowo za jedyne 50 dolarów. „Możesz myśleć o każdej nieruchomości jak o własnym mini blockchainie w sieci Algorand. Dla każdej wymienionej właściwości tworzone są zasoby lub unikalne tokeny. Dostępność tokenów różni się w zależności od tego, jak drogie są nieruchomości” – powiedział Chu.
Chociaż koncepcja tokenizacji nieruchomości stała się dość powszechna — na przykład badanie Cointelegraph niedawno wykazało, że sektor nieruchomości stanowi 89% wszystkich tokenów zabezpieczających znajdujących się w obrocie — Chu zauważył, że Lofty to aktywna platforma inwestycyjna. „Podobne platformy inwestują w nieruchomości i przekazują nieruchomości klientom, ale my pozwalamy inwestorom zarządzać tymi nieruchomościami i stale zdobywać nagrody i dochody”.
Rozwijając tę kwestię, Chu wyjaśnił, że Lofty opiera się na modelu współwłasności, w którym akty własności dotyczące każdej nieruchomości wymienionej na rynku są przechowywane i stanowią własność spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, czyli LLC. Kiedy inwestorzy kupują tokeny, natychmiast stają się członkami tego podmiotu, co oznacza, że posiadają procent tej firmy.
Podobnie jak inne platformy zdecentralizowanych finansów (DeFi), Lofty posiada system zarządzania, który umożliwia posiadaczom tokenów głosowanie w sprawie zarządzania posiadanymi przez nich nieruchomościami. „Posiadacze tokenów muszą osiągnąć większość 60% głosów, aby decyzje mogły zostać podjęte. Zwycięski głos jest następnie wysyłany do zarządcy nieruchomości w celu przeprowadzenia. Decyzje te mogą obejmować alimenty, zmiany czynszu, decyzje o eksmisji i inne”.
Chu dodał, że inwestorzy mogą również uzyskiwać część dochodu z wynajmu generowanego od najemców, którą można wypłacić na konto bankowe lub przekazać Mercy Housing, organizacji zajmującej się niedrogimi mieszkaniami. „Większość użytkowników Lofty dba o to, aby ich tokeny były doceniane w nieruchomościach, w których kupują, i dlatego przekazują swoje dochody na rzecz programów niedrogich mieszkań” – wspomniał Chu.
Choć może tak być, Chu podkreślił, że celem Lofty jest uczynienie inwestycji w nieruchomości bardziej dostępnymi. „Wydaje się, że tak jest, ponieważ platforma została uruchomiona w zeszłym roku i ma już blisko 4,000 użytkowników” – stwierdził. Takahito Torimoto, architekt rozwiązań i użytkownik Lofty, powiedział dalej Cointelegraph, że jest inwestorem w nieruchomości od kilku lat, ale Lofty okazało się idealnym rozwiązaniem ze względu na płynność platformy i zwroty. „Użytkownicy nie pobierają żadnych opłat, a biorąc pod uwagę obecny rynek nieruchomości, Lofty wydaje się znacznie lepszy w przypadku dużej części mojej strategii „wcześniejszej emerytury”” – zauważył.
Oprócz Lofty, pożyczkodawca hipoteczny LoanSnap uruchomił usługę stablecoin zabezpieczony hipoteką w protokole Bacon pod koniec ubiegłego roku. Karl Jacob, dyrektor generalny LoanSnap i współzałożyciel Bacon Protocol, powiedział Cointelegraph, że chociaż token zabezpieczony hipoteką rozwiązuje wiele problemów związanych ze stablecoinami, te aktywa cyfrowe przynoszą również korzyści obecnym właścicielom i kupującym domów.
Technicznie rzecz biorąc, LoanSnap tak wyemitowane NFT powiązane z indywidualnymi zastawami hipotecznymi, czyli prawa własności nieruchomości stanowiące zabezpieczenie kredytów hipotecznych. Te NFT są następnie wykorzystywane do wspierania stablecoina LoanSnap, znanego jako „token bHome”. Jacob wyjaśnił, że ten system jest korzystny z wielu powodów:
„Stabilcoiny zabezpieczone hipoteką są korzystne dla właścicieli domów i kupujących, ponieważ szybkość jest wszystkim w transakcji na rynku nieruchomości. Ten proces działa szybko, ponieważ wykorzystuje łańcuch bloków Ethereum. Możesz zobaczyć, jak pożyczka zostanie zamknięta i sfinansowana w ciągu 24 godzin lub mniej, w zależności od zgodności ze stanem.
Innymi słowy, owinięcie NFT wokół zastawu hipotecznego i umieszczenie tego aktywa w sieci blockchain umożliwia każdemu dostęp do tych rejestrów. „Udostępniamy minimalną ilość danych, więc poszczególne osoby mogą zobaczyć jedynie adres nieruchomości, kwotę zastawu i wartość nieruchomości” – powiedział Jacob.
Jacob twierdził, że stablecoin bHome otwiera również dostęp do amerykańskiego rynku mieszkaniowego. „Inwestorzy, którzy kupują token bHome, zyskują ekspozycję na rynek mieszkaniowy bez konieczności posiadania domu. To po prostu pula kredytów hipotecznych w całym kraju, która oferuje świetny sposób na uczestnictwo bez kosztów związanych z posiadaniem domu. Choć platforma jest całkiem nowa, Jacob poinformował, że w ramach puli monet stabilnych wykorzystywanych jest około 30 kredytów hipotecznych na platformie LoanSnap, zauważając, że platforma pożyczyła ponad 7 milionów dolarów w porównaniu z wartością domu wynoszącą 42 miliony dolarów na platformie.
Niektóre nieruchomości w USA również zostały ostatnio sprzedane w formie NFT, co wydaje się przyciągać nabywców domów z pokolenia Z. Jest to ważne, podobnie jak dane przedstawia że pokolenie Z stanowiło zaledwie 2% całej sprzedaży domów w 2020 r. Natalia Karayaneva, dyrektor generalna i współzałożycielka Propy – platformy nieruchomości opartej na blockchain – powiedziała Cointelegraph, że Propy niedawno sprzedał trzy nieruchomości NFT: jedną w Kijowie i dwie na Florydzie. „Jesteśmy pierwszą platformą sprzedającą nieruchomości w formie NFT, co przyniosło szereg korzyści zarówno kupującym, jak i sprzedającym po raz pierwszy” – powiedziała Karayaneva.
Na poziomie technicznym Karayaneva wyjaśniła, że Propy jest w stanie to zrobić, sprzedając tokenizowane nieruchomości LLC. Zapisy zakupu każdej nieruchomości znajdują się na blockchainie Ethereum. Po sprzedaży nieruchomości prawa własności zostają przeniesione w formie NFT na adres portfela kupującego. Karayaneva wyjaśnił:
„Najnowsza nieruchomość NFT sprzedana w Tampie została zakupiona za pomocą stablecoina USD Coin. Licytacja odbywała się w czasie rzeczywistym, a własność została przeniesiona w 15 minut po zamknięciu sprzedaży, co upraszcza i przyspiesza cały tradycyjny proces zakupu domu. Jest to ważne, ponieważ amerykański rynek mieszkaniowy jest dziś tak konkurencyjny, że ludzie nie mają czasu na czekanie. Nieruchomości NFT są również w pełni przejrzyste, więc potencjalni nabywcy mogą podejmować świadome decyzje, widząc z góry wszelkie wyceny, nieprzewidziane okoliczności i wszystko inne”.
Biorąc pod uwagę przejrzystość i szybki charakter sprzedaży domów NFT, Karayaneva wspomniała, że koncepcja ta jest szczególnie atrakcyjna dla młodszego pokolenia. „Dwie nieruchomości, które sprzedaliśmy na Florydzie, przyciągnęły wiele przedstawicieli pokolenia Z, ponieważ teraz można kupić dom jednym kliknięciem” – powiedziała. Karayaneva dodała, że starsi klienci wyrazili zainteresowanie tym, jak bezpieczny jest ten proces, ponieważ wszystko jest rejestrowane w niezmiennej księdze blockchain.
Zapewnienie właścicielom domów dostępu do ich danych za pomocą NFT
Blockchain Home Registry (BHR) to kolejny projekt Web3 wykorzystujący NFT do reprezentowania własności domu. BHR to platforma DeFi zbudowana na blockchainie Ethereum, która umożliwia właścicielom domów ubieganie się o zweryfikowaną NFT ich nieruchomości, dając im dostęp do stałego, możliwego do przeniesienia historycznego zapisu ich domu. James Rogers, dyrektor generalny Torii Homes – firmy zajmującej się technologią nieruchomości, która opracowała BHR – powiedział Cointelegraph:
„Podczas gdy ludzie są dziś właścicielami swoich domów, nie są właścicielami powiązanych z nimi danych. Na przykład firma tytułowa często wie więcej o historii domu właściciela niż oni sami. Cała branża nieruchomości może współpracować z właścicielami domów w celu upewnienia się, że dane związane z ich domami należą do poszczególnych osób”.
Rogers wyjaśnił, że BHR umożliwia właścicielom domów ubieganie się o zweryfikowanie swojego domu jako NFT po ukończeniu dokładnego procesu „Poznaj swojego klienta” (KYC). Po zweryfikowaniu NFT właścicieli domów są umieszczane na platformie BHR, co następnie umożliwia organizacjom z branży nieruchomości tworzenie usług poprzez wykorzystanie danych z platformy. Dzięki temu zarówno organizacje, jak i właściciele domów mogą zarabiać na swoich danych.
Zach Gorman, współzałożyciel Torri Homes, powiedział Cointelegraph, że właściciele domów mogą zobaczyć wszystkie dokumenty swojego domu w panelu kontrolnym na platformie BHR. „Właściciele domów mogą z czasem dodawać i utrzymywać swoje dane, a następnie mogą zarabiać na tych danych, udostępniając je innym organizacjom”. Na przykład Gorman wyjaśnił, że firma ubezpieczeniowa może skuteczniej wyceniać polisy, korzystając z danych o domach znajdujących się na liście BHR:
„Jednocześnie dodane dane informowałyby właścicieli domów o zagrożeniach, takich jak pożar lub powódź, z którymi mogą się zmierzyć. A gdy inna firma ubezpieczeniowa zbuduje integrację na podstawie dodanych danych, zrekompensuje pierwszej firmie swoje dane. Nawet jeśli właściciel domu zdecyduje się na współpracę z drugą firmą, ta pierwsza również wygrywa”.
Gorman dodał, że chociaż BHR uruchomiono dopiero 26 kwietnia, wielu właścicieli domów i usługodawców wyraziło zainteresowanie korzystaniem z platformy. „Właściciele domów nigdy wcześniej nie mieli możliwości wykorzystania danych, dlatego jest to ogromna szansa na ich demokratyzację i przywrócenie władzy w ich ręce”.
Wyzwania mogą utrudniać adopcję
Chociaż rozwiązania Web3 mogą pomóc w rozwiązaniu wielu wyzwań stojących obecnie przed właścicielami domów i nabywcami, wątpliwe pozostaje, jak główny nurt zareaguje na te innowacje.
Na przykład Karayaneva powiedziała, że nieruchomości sprzedawane jako NFT za pośrednictwem Propy muszą być kupowane za pomocą monety USD (USDC) stablecoin, jednak może to stanowić wyzwanie dla osób niebędących kryptowalutami. Chociaż Karayaneva wspomniała, że Propy ułatwia transfer środków fiducjarnych do USDC, użytkownicy chcący kupić dom NFT mogą również mieć trudności ze względu na brak możliwości zaciągnięcia pożyczki. „Obecnie akceptujemy tylko oferty w formie pełnej gotówki, ale pracujemy nad wprowadzeniem rozwiązania umożliwiającego natychmiastowe uzyskanie kredytów hipotecznych z obsługą kryptowalut” – powiedziała Karayaneva.
Co więcej, nakłonienie głównego nurtu do przyjęcia rozwiązań blockchain może również być skomplikowane. Na przykład Rogers wyjaśnił, że BHR początkowo będzie uruchamiany z MetaMask. Chociaż jest to godne uwagi Rośnie średnia miesięczna baza użytkowników MetaMask, MetaMask i inne popularne portfele kryptowalutowe są podatne na ataki złośliwego oprogramowania i hacki.
Z technicznego punktu widzenia należy zaznaczyć, że większość wspomnianych rozwiązań Web3 opiera się na blockchainie Ethereum, który słynie z wysokich opłat za gaz. Jacob powiedział, że chociaż korzystanie z sieci Ethereum było korzystne dla protokołu Bacon, zespół odpowiedzialny za projekt ciężko pracował, aby ukryć wysokie opłaty za gaz przed nabywcami bHome. Z drugiej strony Chu powiedział, że zdecydował się zbudować Lofty na blockchainie Algorand ze względu na niskie opłaty za gaz. „Lofty regularnie wysyła niewielkie przelewy na portfele użytkowników, więc gdyby została zbudowana na innej sieci z wysokimi opłatami za gaz, kosztowałoby to znacznie więcej” – powiedział.
Na koniec należy podkreślić, że stosowanie standardów NFT i DeFi do transakcji na rynku nieruchomości może powodować problemy prawne. Mając to na uwadze, Jacob powiedział, że LoanSnap przeprowadził ogromną liczbę badań, rozważając elementy regulacyjne związane ze stablecoinem zabezpieczonym hipoteką. „LoanSnap jest regulowany i kontrolowany przez państwo, więc mamy już obowiązujące regulacje. Ludzie zadają pytanie, czy jest to zabezpieczenie, ale interesującą rzeczą w kredytach hipotecznych jest to, że nie są to papiery wartościowe.
Pomijając wyzwania, Rogers powiedział, że właściciele domów i nabywcy korzystający z rozwiązań Web3, takich jak BHR, nie muszą w pełni rozumieć komponentów stojących za platformami, muszą jedynie wiedzieć, że one działają. „Kiedy wyjaśniam BHR, ludzie są zainteresowani, nawet jeśli nie wiedzą zbyt wiele o NFT i blockchainie. Pomysł polega na włączeniu nowych użytkowników do przestrzeni Web3 i przekształceniu tradycyjnej branży nieruchomości. To nas ekscytuje.”
Źródło: https://cointelegraph.com/news/web3-solutions-aim-to-make-america-s-real-estate-market-more-accessible