USA: nadchodzi nowa bańka na rynku nieruchomości

Najbardziej użyteczną cechą rynku mieszkaniowego jest to, że doskonały termometr dla gospodarki kraju. Przewiduje, co będzie, więc jeśli chodzi o rynek amerykański, który stanowi 25% gospodarki planety, zarażenie Europy jest tylko kwestią czasu.

USA: kolejna bańka mieszkaniowa podobna do 2008 roku?

W 2008 roku amerykański rynek nieruchomości doświadczył już bardzo ważnej bańki pod względem wolumenu, w porównaniu do tego dzisiaj mamy do czynienia z zupełnie innym obrazem, który sprawia, że ​​te dwa wydarzenia w ogóle nie są porównywalne.

Pierwsza bańka była również nazywana bańką kredytów hipotecznych subprime, a nazwa ta była używana do identyfikowania tych kredytów hipotecznych, które nie odpowiadały pierwszorzędnej zdolności kredytowej.

W tym czasie znaczna większość Amerykanów zaciągała dług na zakup jednego lub więcej domów ze względu na łatwy dostęp do kredytu, aż do momentu, gdy pożyczki stały się coraz trudniejsze do uzyskania i możliwość spłaty mniej rentownych, a więc kaskadowo, gdy kredyty hipoteczne „wysadziły”, gospodarka pogrążyła się w stanie recesji.

Szkody powstałe w wyniku tego łańcucha zdarzeń zostały nadrobione w liczbach zaledwie dwa lata temu, w 2020 r., przy niezwykłym wzroście wartości nieruchomości, 13% rok do roku, znacznie wyższa niż średnia 20-letnia wynosząca 2%, a nawet średnia 10-letnia wynosząca około 5%.

W tym zakresie w 2021 roku National Shiller Price Index (trendy cenowe jako procent rynku mieszkaniowego) odnotował wzrost wartości domów, które osiągnęły niski 50,000 $.

Jeśli pominiemy Florydę, która ze względu na bardzo przystępne opodatkowanie mogła dopingować dane, reszta amerykańskiego rynku mieszkaniowego ogromnie wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat, pomimo pandemii, wojna na Ukrainie to poruszyło wszystkich z powodu zasobów i bessy (która trwa już od ponad roku).

Nierzadko zdarzało się, że w zeszłym roku w Stanach Zjednoczonych stały kolejki w otwartych domach, aby kupić domy we wszystkich rozmiarach i cenach, ale teraz sytuacja zdecydowanie się zmieniła. Amerykańskie rodziny mają coraz mniej środków do wydawania, a ci, którzy nie potrzebują ich natychmiast, albo rezygnują z kupowania domów, albo znajdują wygodne zakwaterowanie.

Ma to pewne skutki: z jednej strony jest mniej osób, które mogą i chcą kupować domy, być może pomimo stanu potrzeb, stąd drastyczny spadek wniosków o kredyt hipoteczny, a z drugiej strony cierpi cała branża, bardziej chwiejne miejsca pracy, mniejsze zapotrzebowanie na kuchnie i salony, mniej elektryków, stolarzy i przeprowadzki, a więc gospodarka amerykańska przeżywa gwałtowne kurczenie się.

Analiza danych i kondycja amerykańskiego rynku mieszkaniowego

Popyt na kredyty mieszkaniowe, zarówno pierwszy, jak i drugi jest na najniższym poziomie od 22 lat i to pomimo bardzo powolnego ruchu rynku.

Rynek mieszkaniowy mocno wyczekuje nadchodzącego kryzysu, ale jest też bardzo powolny, nie ma takiego samego czasu reakcji jak giełda, która często jest gwałtowna, najpierw cena mieszkań stoi na straganach, potem znikają nabywcy, a na końcu cena poprawia (w tym roku -8%) z tym wszystkim, co następuje.

Najważniejszy jest stosunek raty do dochodu, a Amerykanie są przyzwyczajeni do myślenia w kategoriach przystępności raty. Za tę samą ratę dzisiaj obywatela USA stać na dom wart 118,000 2020 USD mniej niż w XNUMX r., jeśli mówimy o $500,000 domy. Jest to etap, w którym stopy procentowe ściśle powiązane z ratą są 6% ale nie jest pewne, czy mogą one ponownie wzrosnąć i poszerzyć rozprzestrzenianie się.

Ta 6% stopa jest silnie powiązana z podwyżką stóp procentowych amerykańskiego Banku Centralnego i są one na tym poziomie z ogólny wzrost stopy 225 punktów bazowych, ale Rezerwa Federalna już stwierdziła nie tylko, że w tym roku nastąpi co najmniej jedna podwyżka stóp, ale że podwyżki będą kontynuowane w przyszłym roku, aż inflacja osiągnie około 3%. 

Im bardziej stopy rosną, tym droższe są kredyty hipoteczne, w porównaniu z początkiem roku, kiedy kredyty hipoteczne w USA wynosiły 3%. Dziś, po trzech kwartałach, sięgają 6.25%, a wzrost nie wykazuje oznak zatrzymania.

Bardzo interesującym faktem w tej spirali trudności w dostępie do kredytu i spadających cen nieruchomości jest odsetek wyszukiwań frazy „jak sprzedać mój dom teraz” w Google, które odnotowały niezwykłą + 2750% tylko w sierpniu tego roku.

Wchodząc w szczegóły, widzimy, że najbardziej dotknięte przedziałem cenowym będą domy od 500,000 800,000 do 200,000 XNUMX USD oraz te poniżej XNUMX XNUMX USD, pomimo faktu, że na razie te z tych ostatnich przedziałów cieszą się ważnym spadochronem, takim jak fakt, że kupowanie domów ma silny emocjonalny i dlatego kupujący są skłonni znosić wzrosty, aby spełnić marzenie o kupnie domu, ale jak długo ta „cierpliwość” potrwa w obliczu ciągłych wzrostów, nie jest znane.

Połączenia Miesięczna dostawa nowych domów, czyli stosunek nowo wybudowanych domów na sprzedaż do niesprzedanych, wynosi spada gwałtownie, sygnał, że niesprzedane nieruchomości stają się coraz bardziej powszechne.

Rynek mieszkaniowy w USA w przeszłości

W porównaniu z 2000 r., kiedy podaż była niewielka, a ceny domów utrzymywały się dość dobrze, dziś jest ich dużo, a ceny gwałtownie spadają, co w połączeniu z faktem, że wskaźniki urodzeń spadają nawet w Latynosach i Afroamerykanach populacje (które historycznie mają wyższy wskaźnik urodzeń) oraz to, że pandemiczne i popandemiczne zachęty do kupowania nieruchomości stopniowo kończą się, powodują wielką burzę w sektorze mieszkaniowym w Stanach.

Jedyną bardzo pozytywną oceną jest fakt, że gospodarstwa domowe w porównaniu do kredyt hipoteczny subprime Kryzysy z 2008 roku są znacznie bardziej solidne, ale mimo to, podczas gdy w zeszłym roku można było sobie pozwolić na zakup 60% nieruchomości na dzisiejszym rynku ze średnią zamożnością amerykańskich gospodarstw domowych odsetek ten spadł do 45% (spadek o 15% w ciągu zaledwie trzech kwartałów).

Efekt zarażania kryzysem sprzedaży mieszkań to tylko kwestia czasu. Europa, aw szczególności Włochy, mogą liczyć na jedne z najwyższych oszczędności gospodarstw domowych na świecie, co jest dobrym czynnikiem łagodzącym; do tego musimy dodać strategiczne położenie i silny wpływ turystyki oraz żywności i wina, które zwiększają wartość domów. Z drugiej jednak strony istnieją obawy o dług publiczny, który może doprowadzić kraj do bankructwa i niedalekiej wojny na Ukrainie, ze stale obecnym niebezpieczeństwem, że przerodzi się w wojnę nuklearną i globalną.