(Bloomberg) — Dla każdego rządu remont ogólnokrajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych byłby ryzykowny w najlepszych okolicznościach. Chiński prezydent Xi Jinping próbuje tego dokonać w czasie, gdy gospodarka zwalnia, omicron zagraża jego polityce „zero-Covid”, a relacje ze światem zewnętrznym są coraz bardziej napięte.
Najczęściej czytane z Bloomberg
Ponieważ ta niebezpieczna kombinacja zbiera coraz większe żniwo na chińskich rynkach finansowych, pojawia się jedno pytanie: Jaka jest końcowa gra Xi?
Biorąc pod uwagę nieprzejrzystość Partii Komunistycznej i jej historię wycofywania się z reform własności, odpowiedź jest niemożliwa do ustalenia na pewno. Jednak chińscy obserwatorzy zaczęli szkicować prawdopodobną przyszłość rynku nieruchomości, która wygląda znacznie inaczej niż trwający ponad dwie dekady okres przyspieszania wzrostu gospodarczego, bogactwa gospodarstw domowych i dochodów rządowych.
Krótko mówiąc, czasy gwałtownych wzrostów cen domów i napędzanych długami szaleństw budowlanych miliarderów potentatów nieruchomości wkrótce przeminą. Zostaną one zastąpione znacznie bardziej stabilnym rynkiem, na którym władze szybko powstrzymują szaleństwo spekulacji, a rozwój jest zdominowany przez państwowe firmy osiągające zyski podobne do użyteczności.
„Jeśli nazwiemy minioną dekadę złotym wiekiem dla branży nieruchomości, to teraz jest ona uwięziona w erze rdzy” – powiedział Li Kai, partner założycielski funduszu obligacji Shengao Investment z siedzibą w Pekinie, który specjalizuje się w zadłużeniu zagrożonym.
Ta zmiana zapowiada się szczególnie boleśnie dla prywatnych deweloperów, takich jak China Evergrande Group, którzy już obciążyli międzynarodowych inwestorów giełdowych i kredytowymi stratami miliardów dolarów. Jednocześnie może przejść długą drogę w kierunku osiągnięcia dwóch najbardziej cenionych celów Xi: bardziej stabilnego chińskiego systemu finansowego i zmniejszenia przepaści między bogatymi i biednymi w tym kraju.
Wyzwaniem dla Xi jest przeprowadzenie transformacji bez wywołania kryzysu w przededniu konfabulacji przywódczej, która, jak się powszechnie oczekuje, utrwali jego rządy na całe życie.
Podczas gdy niewielu analityków przewiduje rychły krach finansowy, ryzyko na rynku nieruchomości rośnie. Słabsze firmy zajmujące się nieruchomościami znajdują się w ogromnym stresie, z powodu podwójnego czaru straszliwie wysokich kosztów finansowania zewnętrznego i spadku sprzedaży. Deweloperzy o niższych ratingach, w tym Evergrande, już teraz spłacają dług dolarowy w rekordowym tempie, a zaraza rozprzestrzenia się na silniejsze firmy. Akcje i obligacje Country Garden Holdings Co., największego chińskiego dewelopera pod względem sprzedaży, spadły w czwartek po raporcie, w którym trudno było znaleźć popyt na nowe obligacje zamienne.
Istnieje wiele powodów, dla których Chiny muszą zmienić swój rynek nieruchomości. Sektor jest przepełniony spekulacyjnymi zakupami i jest nadmiernie lewarowany, co stwarza ryzyko dla systemu finansowego w okresie spowolnienia. Cena mieszkań jest obciążeniem dla chińskich rodzin, które już się kurczą. Średni koszt zakupu mieszkania w Shenzhen był około 44 razy większy od średniej rocznej pensji lokalnych mieszkańców w 2020 roku. Pogarsza to nierówności, ponieważ zamożni właściciele gromadzą nieruchomości. Miliony domów stoją puste, a niektóre projekty budowlane szkodzą środowisku.
Branża ma ogromny wpływ na gospodarkę. Jeśli uwzględni się sektory powiązane, takie jak budownictwo i usługi związane z nieruchomościami, według niektórych szacunków nieruchomości stanowią ponad jedną czwartą chińskiej produkcji gospodarczej. Ponad 70% miejskiego bogactwa Chin jest przechowywane w budownictwie mieszkaniowym.
„Rynek nieruchomości jest symptomem problemów leżących u podstaw chińskiej gospodarki”, powiedział Craig Botham, główny ekonomista Chin w Pantheon Macroeconomics. „Przez dziesięciolecia było to proste, proste rozwiązanie do generowania dochodów samorządów lokalnych, stymulowania wzrostu gospodarczego i zapewniania gospodarstwom domowym miejsca, w którym można umieścić swoje pieniądze i zobaczyć, jak rosną”.
Rozwiązaniem, jak to ma coraz częściej miejsce w Chinach Xi, jest ściślejsza kontrola państwa.
Według raportu Cailian w Guangdong — domu Evergrande — lokalni urzędnicy ułatwiają spotkania między deweloperami zmagającymi się z problemami a przedsiębiorstwami publicznymi. Pożyczki udzielane przez duże firmy zajmujące się nieruchomościami wykorzystywane do finansowania fuzji i przejęć nie będą wliczane do wskaźników ograniczających zadłużenie, powiedzieli w zeszłym tygodniu Bloombergowi ludzie zaznajomieni z tą sprawą.
„Rząd chce zachęcić do konsolidacji w sektorze mieszkaniowym – więksi i często państwowi deweloperzy prawdopodobnie przejmą słabszych graczy” – powiedział Gabriel Wildau, starszy wiceprezes w globalnej firmie doradczej Teneo. „Chcą przełamać uzależnienie gospodarki od własności”.
Chińskie władze już wcześniej celowały w nadmiar na rynku nieruchomości, ale znaczenie tego sektora dla gospodarki oznaczało, że takie popędy wygasły, gdy zagrożone były cele wzrostu. Pekin stara się zmniejszyć zależność od nieruchomości poprzez zwiększenie inwestycji w przemysł zaawansowanych technologii i czystej energii – część planów Xi, aby wzrost był bardziej zrównoważony i wyższy. Jednak taki proces wymaga czasu i cierpliwości.
„Przemiana będzie długa i bolesna, i nie jesteśmy do końca pewni, czy szczyt ma wystarczająco silną determinację, aby przejrzeć żmudny proces”, powiedział Hao Hong, główny strateg w Bocom International Holdings Co.
Testowana jest determinacja urzędników. Recesja na rynku nieruchomości w Chinach przyspiesza, wywołując nawet ostrzeżenie ze strony Rezerwy Federalnej. W miastach w całym kraju spadek cen nowych mieszkań pogłębiał się z każdym miesiącem od września, kiedy ceny spadły po raz pierwszy od sześciu lat. Sprzedaż domów nadal spada. Poniedziałkowe dane mogą pokazać, że inwestycje w nieruchomości wzrosły w ubiegłym roku zaledwie o 5.2%, prognozują ekonomiści, najwolniej od 2015 roku.
Chińscy deweloperzy uciekają się do zamiany obligacji, opóźnień w płatnościach, sprzedaży akcji i innych desperackich środków w celu spłaty zadłużenia. Od października co najmniej osiem firm nie wywiązało się z płatności na obligacjach dolarowych. Obejmuje to Evergrande, którego kryzys wciągnął w sidła pożyczkodawcę China Minsheng Banking Corp., akcje banków o najgorszych wynikach na świecie. Indeks akcji nieruchomości spadł w zeszłym roku o 34%, najgorzej od światowego kryzysu finansowego w 2008 roku.
Według Eswara Prasada, który kiedyś kierował zespołem ds. Chin w Międzynarodowym Funduszu Walutowym, a obecnie pracuje na Uniwersytecie Cornell, władze są gotowe zaakceptować ryzyko dla wzrostu gospodarczego i stabilności finansowej wynikające z kampanii.
„Wydaje się, że Pekin ustalił, że prawdopodobnie będą to koszty przejściowe, których nie można już uniknąć w celu ograniczenia przyszłych zawirowań na rynkach finansowych i jeszcze większej nierównowagi na rynkach nieruchomości” – powiedział Prasad.
Takie koszty rosną. Akcje firm nieruchomościowych spadły w czwartek o 4.3%, najbardziej od czterech miesięcy, i są wyceniane na zaledwie 30% ich zgłoszonych aktywów. To najtańsze dane z 2005 roku. „Tylko kilku ocalałych” dobrze sobie poradzi, jak napisali analitycy giełdowi Citigroup Inc. w niedawnej notatce.
Katastrofa na chińskim rynku wysokodochodowych obligacji dolarowych przyspiesza, wywołana przez firmy wcześniej uważane za finansowo bardziej stabilne niż Evergrande — takie jak Shimao Group Holdings Ltd. i Sunac China Holdings Ltd. Co bardziej niepokojące, rozprzestrzenia się na emitentów wyższej klasy, takich jak Country Garden . Akcje dewelopera spadły w czwartek o prawie 8%, podczas gdy jego obligacje dolarowe należne w 2025 r. spadły o 4.8 centa do 74.4 centa, co oznacza największy spadek od 1 listopada.
Niezależnie od tego, jaką formę przybierze kampania Pekinu na rzecz delewarowania rynku nieruchomości, jasne jest, że era, która wzbogaciła zarówno potentatów nieruchomościowych, jak i właścicieli domów, dobiegła końca. Jeśli partia komunistyczna zdoła utrzymać kurs i uniknąć kryzysu finansowego, czeka bardziej nudna, stabilniejsza przyszłość.
„Złoty wiek rosnących cen nieruchomości i rosnących przychodów deweloperów prawdopodobnie już minął”, powiedział Gary Ng, starszy ekonomista w Natixis SA. „Ceny mieszkań w przyszłości będą rosły tylko w ściśle zarządzanej strefie, co oznacza, że mieszkania będą coraz bardziej przypominać media”.
Najczęściej czytane z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html