Martwisz się o oprocentowanie kredytów hipotecznych? Oto, co oznaczają podwyżki stóp Fed

Jeśli szukasz nowego kredytu hipotecznego lub masz kredyt z regulowaną stopą procentową, możesz się martwić, że Wysiłki Rezerwy Federalnej, by stłumić inflację podniesie Twoje koszty mieszkaniowe.

Ekonomiści twierdzą, że istnieje związek między ruchami Fed a stopami procentowymi kredytów hipotecznych, ale skoncentrowanie się na podwyżkach krótkoterminowych stóp procentowych przez Fed jest mylące. Rzeczywiście, średnie oprocentowanie 30-letniego kredytu hipotecznego na stałe wynosi niższa środa niż tydzień temu, mimo że Fed był gotowy do podwyżki krótkoterminowych stóp po raz czwarty w ciągu nieco ponad czterech miesięcy.

Federalny Komitet Otwartego Rynku właśnie to zrobił w środę, podnosząc jego cel dla stopy funduszy federalnych — kwoty, jaką banki naliczają sobie nawzajem za kredyty jednodniowe — w przedziale od 2.25% do 2.5%, w górę z 1.5% do 1.75%. Jego celem było od 0% do 0.25% do marca.

To znaczny skok, ale analitycy nie spodziewają się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych zareaguje zbyt mocno, jeśli w ogóle. To dlatego, że ruchy stóp procentowych Fed mają tylko pośredni wpływ na kredyty hipoteczne i inne długoterminowe pożyczki. Są tylko jedną z wielu sił w oprocentowaniu kredytów hipotecznych.

Rola Fedu

Wzrost stopy funduszy federalnych ma tendencję do falowania na rynkach kredytowych, w tym pożyczek długoterminowych, takich jak hipoteki. Jeśli spojrzysz na oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych – które zwykle zmierzają w tym samym kierunku, co odsetki od kredytów hipotecznych – zobaczysz, że powoli rosło, gdy inflacja wzrosła pod koniec 2021 r. i na początku 2022 r., a następnie skoczyła, gdy Fed zaczął podnosić stopę funduszy federalnych w marcu.

Ale oprocentowanie 10-letnich obligacji skarbowych, podobnie jak średnia stopa dla 30-letnich kredytów hipotecznych, osiągnęło szczyt w połowie czerwca i spadło z powrotem, pomimo deklarowanego przez Fed planu podniesienia stopy funduszy federalnych. jeszcze kilka razy W tym roku. Ta rozbieżność wskazuje na inną siłę w grze: sposób postępowania przez Fed z aktywami hipotecznymi w swoim bilansie.

Fed zaczął kupować obligacje podczas recesji w latach 2007-09 i ponownie podczas pandemii, skupując papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i bony skarbowe. Rosnący popyt na te papiery podniósł ich ceny, co przełożyło się na niższe stopy procentowe, powiedział Paul Single, dyrektor zarządzający i starszy ekonomista w City National Rochdale. Te ruchy, w połączeniu z niską inflacją i innymi czynnikami, pomogły obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych poniżej 3%.

Historia jest kontynuowana

Teraz Fed zmierza w przeciwnym kierunku. Przestał dodawać do swojego bilansu w marcu i zaczął się kurczyć, poprzez wyczerpanie: Ponieważ obligacje, które już posiada, stają się zapadalne lub są umarzane przez ich emitentów, Fed będzie kupował mniej nowych obligacji, aby je zastąpić. Do września planuje co miesiąc zmniejszać swoje zasoby o 35 miliardów dolarów w papierach wartościowych zabezpieczonych hipoteką i o 60 miliardów w skarbach.

Innymi słowy, powiedział Single, Fed przeszedł od kupowania papierów wartościowych o wartości 120 miliardów dolarów miesięcznie do umożliwienia wycofania swoich ksiąg rachunkowych 95 miliardów dolarów miesięcznie. To ponad 2.5 biliona dolarów rocznie w obligacjach, które „ktoś inny musiałby kupić”, powiedział Single.

Robert Heck, wiceprezes ds. kredytów hipotecznych w internetowym brokerze kredytów hipotecznych Morty, powiedział, że Fed był „zdecydowanie największym nabywcą papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką w ciągu ostatnich 15 lat”. Heck powiedział, że decyzja o wycofaniu się z tego rynku znacznie zwiększy podaż tych papierów wartościowych, powodując spadek cen i wzrost stóp procentowych.

Fed jasno określił swoje plany, a ceny papierów wartościowych odzwierciedlają teraz przewidywany wpływ na podaż i popyt, powiedział Heck. Mimo to, powiedział, jakakolwiek zmiana w sposobie, w jaki liderzy Fed mówią o swoich planach dotyczących papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką, może spowodować więcej zmian stóp procentowych.

A gdyby Fed zaczął aktywnie sprzedawać swoje papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, zamiast po prostu pozwolić, aby jego portfel naturalnie się kurczył, „prawdopodobnie miałoby to dość duży negatywny wpływ na stopy procentowe” – powiedział Heck – co oznaczałoby wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.

A co z inflacją?

Następnie jest czynnik X inflacji, aw szczególności to, ile pożyczkodawcy inflacyjny i inwestorzy oczekują w przyszłości.

Ostatnia podwyżka Fed zepchnęła stopę funduszy federalnych na obszar, który ekonomiści uważają za neutralny, ani nie stymulując gospodarki, ani jej nie spowalniając, powiedział Single. Jednak kolejne kilka podwyżek planowanych przez Fed spowoduje, że stopa „znaczy się na obszarze restrykcyjnym”, powiedział Single, i „wszystko to będzie miało wpływ na całą gospodarkę”.

Fed próbuje przełamać inflacyjną gorączkę gospodarki bez wpychania kraju w recesję, ale zwykłymi wskaźnikami zdrowia ekonomicznego są mylnie pomieszane. Produkt krajowy brutto spada, a zaufanie konsumentów spadło, ale bezrobocie pozostaje niskie, zyski przedsiębiorstw są w dużej mierze solidne, a wydatki konsumentów nadal rośnie, choć powoli.

Heck powiedział, że jeśli Fed zdoła uwolnić się od inflacji, powinno to obniżyć oprocentowanie kredytów hipotecznych. W rzeczywistości, dodał, inwestorzy wykazują oznaki, że uważają, że inflacja mogła osiągnąć swój szczyt.

Ale nawet jeśli skręcimy z zakrętu na inflację, nie oczekuj, że stopy procentowe spadną od razu. „Rynek potrzebuje bardzo dużo czasu, aby w pełni wybaczyć tak duży ruch” – powiedział Heck.

Ta historia pierwotnie ukazał się w Los Angeles Times.