Czy ceny domów spadną, gdy grozi recesja? Raport

Niektórzy ludzie są inwestorami. Niektóre nie. Ale każdy ma interes w mieszkaniu.

Jeśli nie kupujesz, wynajmujesz, ale wszyscy potrzebujemy miejsca do życia. Na tym polega analiza obudowa bardzo interesujące. A w ciągu ostatniego roku, z tratwą niepewności zalewającą gospodarka, rynek mieszkaniowy wydaje się być na rozdrożu.

Szukasz szybkich wiadomości, porad i analiz rynkowych?

Zapisz się do newslettera Invezz już dziś.

Niektórzy analitycy wzywają do korekt na dużą skalę, a nagłówki gazet krążą wokół spadków o 10%, 15%, 20%. napisałem ta część w listopadzie zeszłego roku, argumentując, że bardziej dramatyczne prognozy były chybione, nie widząc, w jaki sposób scenariusze zagłady mogą się urzeczywistnić.

Jednak w miarę jak gospodarka nadal chwieje się w obliczu kryzysu związanego z kosztami utrzymania, rosyjska wojna na Ukrainie i zaostrzenie stóp procentowych, spójrzmy na zaktualizowany krajobraz.

Dlaczego ludzie myślą, że ceny domów spadną?

Po pierwsze, oczywista część. Oprocentowanie kredytów hipotecznych poszło do księżyca, a dla cen domów nie jest to dobre.

Gdy świat wyszedł z COVID, an kryzys inflacyjny jakich nie widzieliśmy od lat 70-tych. Aby temu przeciwdziałać, Rezerwa Federalna zdecydowała się na agresywną podwyżkę stóp procentowych. Celem tego jest wyssanie płynności z gospodarki, stłumienie popytu i ostatecznie powstrzymanie inflacji.

W ten sposób banki centralne walczą z inflacją. Jedynym problemem jest to, że jednocześnie podnoszenie stóp procentowych hamuje inwestycje i całą gospodarkę. Tak więc, podczas gdy popyt musi zostać przyciągnięty, aby zmniejszyć inflację, pociągnij go za daleko i ryzykujesz recesję. To jest linia, po której Fed próbuje kroczyć.

Niestety, inflacja wzrosła do takiego stopnia, że ​​zgodnie z prognozami gospodarka kurczy się aż do recesji. Widzieliśmy już Wielkiej Brytanii grozi chaos gospodarczy i Europie zmagań po wojnie rosyjskiej na Ukrainie (i towarzyszącym jej kryzysie energetycznym). Czynniki te doprowadziły do ​​przewidywań, że gospodarka się skurczy, a ceny domów pójdą w tym samym kierunku.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych poszybowało w górę

Oczywiście istnieje coś znacznie bardziej bezpośredniego, co prowadzi do przewidywań spadku cen domów, a mianowicie najważniejsze oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Banki centralne podnosząc stopy procentowe poważnie wpływają na spłatę kredytów hipotecznych. Poniższy wykres pokazuje, jak szybko oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie wzrosło, osiągając najwyższy poziom od 2002 r., po czym nieznacznie spadło, ale nadal wynosi 6.5% w porównaniu z blisko 2.5% na początku 2021 r. (gra słów zamierzona, obiecuję).

Podczas gdy amerykański Fed przewodził podwyżkom stóp procentowych, stopy procentowe były podwyższane na całym świecie. Mimo to ważne jest, aby patrzeć na rynek jako całość. Obecnie na rynku nie ma tak wielu kredytów hipotecznych tylko odsetkowych, jak w minionych latach. Nie tylko to, ale te rosnące stopy mają największy wpływ na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, które znacznie spadły w krajach rozwiniętych, jak pokazuje poniższy wykres z FT.

To nie jest rok 2008

Jednak pomimo tego nie ma argumentów, że oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie – i miało – wpływ na popyt. Ale jakakolwiek ekstrapolacja wcześniejszych okresów wycofywania się lub kryzysów jest moim zdaniem naiwna.

Istnieje wiele wstrząsających nagłówków, ostrzegających przed krachami na dużą skalę, które bez wątpienia są częściowo napędzane przez zespół stresu pourazowego, który tak wielu ma z Wielkiego Krachu Finansowego (GFC). Ale to było wydarzenie czarnego łabędzia, spowodowane jawnym zaniedbaniem na rynku mieszkaniowym, wywołanym przez zaskakujący kryzys na rynku kredytów hipotecznych typu subprime.

Dziś środowisko jest zupełnie inne. Trudno wyobrazić sobie krach na taką skalę wywołany przez kredyty subprime, ponieważ te słabe punkty zostały zamaskowane. Nie tylko to, ale od czasu GFC banki doświadczyły zaostrzenia regulacji, a ich wymagane wskaźniki rezerwy kapitałowej znacznie wzrosły. Doprowadziło to do znacznie zdrowszego i lepiej dokapitalizowanego systemu bankowego. Nie zapominajmy, że bezprecedensowy kryzys z 2008 roku i późniejszy upadek rynku mieszkaniowego zostały znacznie zaostrzone przez chaos wywołany przez Lehman Brothers i całą resztę gangu bankowego.

Dodatkowo startujemy z wyższego punktu. Odtworzę wykres, którego użyłem z mojej ostatniej analizy dotyczącej mieszkań, który przedstawia hipotetyczny obraz 25-procentowego spadku cen domów w Stanach Zjednoczonych w tym kwartale. Nie brzmi to aż tak złowieszczo, gdy sformułujesz to w stylu: „mieszkań może spaść do najniższego poziomu od dwóch lat", czy to?

Powyższy wykres byłby jednak ostatecznym przypadkiem niedźwiedzia. Spadek o 25% miałby katastrofalne konsekwencje, a powyższy scenariusz prawdopodobnie się spełni, gdy giełda znacznie się cofnie, podobnie jak reszta gospodarki.

Ale używam wykresu, aby pokazać, jak bardzo wzrosły ceny domów w tak krótkim czasie. Średnia cena sprzedaży domu wyniosła 322,000 2020 USD w kwietniu 455,000 r. Nieco ponad dwa lata później było to 41 XNUMX USD – co oznacza wzrost o XNUMX%. Po co kupować memy, skoro można kupić dom?

Ceny domów mogą jeszcze spaść

Uważam, że dane i wzorce historyczne pokazują, że ceny domów po prostu nie może spadnie do poziomu, który przewidują te ultra-niedźwiedzie scenariusze. Pewnie, spodziewam się jakiegoś osłabienia, ale zwłaszcza w dużych miastach jest zalew popytu na mieszkania i niewystarczająca podaż, by temu zaradzić.

Dodajmy do tego fakt, że obecnie klimat jest zdrowszy – zarówno pod względem kapitalizacji banków, jak i mniejszego zadłużenia gospodarstw domowych, a rynek pracy pozostał odporny pomimo rosnących stóp procentowych – a ceny mieszkań powinny być lepiej przygotowane do przetrwania recesji.

Podczas wielkiego krachu finansowego w 2008 roku ceny domów spadły o 15–20% w niektórych najbardziej dotkniętych krajach rozwiniętych. Biorąc pod uwagę, jak inny jest dzisiejszy system, trudno mi uwierzyć, że mamy klimat dorównujący tej jesieni.

Nie można jednak zignorować faktu, że istnieje kilka czynników, które wskazują nie tylko na spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym, ale na spadek – ale nie na taką skalę. Stosunek ceny domu do dochodu nie jest zbyt dobry, a przystępność cenowa jest nawet niższa niż w 2008 roku.

Powody do być pesymistą są czyste. Obudowa już wykazała oznaki zmiękczenia, ale tylko nieznacznie. Ale to nie ten sam klimat, co w 2008 roku, a krach mieszkaniowy, zwłaszcza w popularnych miejscach i dużych miastach, jest trudny do przewidzenia.

Ale przy wciąż szalejącej inflacji (pomimo więcej optymistyczne dane w ciągu ostatniego miesiąca), wojna w Europie i wysokie stopy procentowe, nadal istnieje niezliczona ilość niedźwiedzich zmiennych. Podstawowym oczekiwaniem większości jest to, że o godz co najmniej łagodny recesja jest nieunikniona. Tak czy inaczej, czeka nas mnóstwo niepewności i ciężki czas dla gospodarki, bez względu na to, w którą stronę to zmienisz.