Dlaczego rynek mieszkaniowy powinien szykować się na dwucyfrowe oprocentowanie kredytów hipotecznych w 2023 r.

„Pożyczkodawcy powoli dostosowują swoje stawki” – powiedział Whalen MarketWatch. „Nie są przyzwyczajeni do tego, że stawki zmieniają się tak szybko i zazwyczaj zmieniają stawki tylko raz w miesiącu lub co drugi miesiąc”.

Pożyczkobiorcy płacą premię powyżej wolnych od ryzyka oprocentowania kredytów hipotecznych, aby pomóc w uwzględnieniu ryzyka niewykonania zobowiązania. 30-letnia stopa skarbowa
TMUBMUSD 30Y,
4.230%
wzrósł w czwartek do 4.213%, najwyższego poziomu od 2011 r., według danych Dow Jones Market Data.

Freddie Mac powiedział w czwartek o 30-letniej oprocentowaniu kredytu hipotecznego osiągnął średnio 6.94% w swoim najnowsze cotygodniowe badanie, najwyższy od 20 lat, który poważnie ograniczył popyt na nowe kredyty mieszkaniowe.

Ale ponieważ inflacja w USA nie wykazuje oznak wyraźnego cofnięcia się z 40-letniego maksimum, oczekiwania są wysokie, że Fed zwiększy swoją stopę procentową o kolejne 75 punktów bazowych na listopadowym posiedzeniu i potencjalnie o tę samą kwotę w grudniu , według narzędzia CME FedWatch.

Kurs CME w czwartek preferował 4.75%-5% stopy funduszy federalnych na rozpoczęcie lutego.

„W przypadku kredytów hipotecznych występuje efekt opóźnienia”, powiedział Whalen, dodając, że nawet gdyby bankierzy centralni postanowili wstrzymać dodatkowe podwyżki stóp po grudniowym posiedzeniu, 30-letnia stopa oprocentowania kredytów hipotecznych nadal „łatwo dosięgnie 10% do lutego”.

Whalen, bankier inwestycyjny, autor i specjalista zajmujący się bankowością i finansowaniem hipotecznym, w 2008 r. wezwał amerykańską Komisję Papierów Wartościowych i Giełd do przeniesienia złożonych i nieprzejrzystych instrumentów pochodnych „powrót do światła dziennego”, po tym, jak banki i inwestorzy zauważyli setki miliardów dolarów strat związanych ze strukturyzowanym długiem, w tym ekspozycją na kredyty hipoteczne typu subprime. Zapewnił również świadectwo Kongresu w 2009 o ryzykach systemowych sektora bankowego.

Teraz Whalen widzi kolejny poważny wstrząs w bankowości hipotecznej, ponieważ rentowność nadal spada (patrz wykres), a rynek mieszkaniowy chwieje się.

Co ważne, Whalen widzi również potencjał, aby ceny domów oddały wszystkie swoje pandemiczne zyski, jeśli stawki pozostaną wysokie przez cały 2023 rok.

To większe wezwanie niż szacunki dla korekty 10%-15% w cenach domów od cen, które podczas pandemii wzrosły o 45% w skali kraju.

Ale Whalen wskazał na spekulacyjne obroty domów, które osiągnęły prawie 150 miliardów dolarów, czyli 10% całkowitej sprzedaży domów w 2022 r., oraz zimny koc dwucyfrowych oprocentowań kredytów hipotecznych jako katalizatory bardziej stromego spadku cen domów.

Ekonomiści z Mizuho Securities w czwartek ustalili, że mediana cen sprzedaży domów spadła o 2.5% w stosunku do ich szczytu, w notatce dla klienta i scharakteryzowali rynek mieszkaniowy jako „pogarszający się”, ale w większości zgodny z oczekiwaniami, biorąc pod uwagę gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych można prześledzić bezpośrednio na rynku papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką lub MBS, które są obligacjami, które są przedmiotem obrotu na Wall Street, głównie ze wsparciem rządowym, które finansują większość rynku długu hipotecznego w USA o wartości blisko 13 bilionów dolarów.

Wraz z wyścigiem Fedu o podwyżki stóp, Fed wstrząsnął rynkami finansowymi, utopił akcje i doprowadził w tym roku do gwałtownego spadku emisji obligacji hipotecznych, a jednocześnie sprawił, że zaciąganie pożyczek przez korporacje, gminy i gospodarstwa domowe stało się droższe w ramach walki z inflacją.

„Zsynchronizowanie rynku obligacji i rynku pożyczek zajmie nam miesiące, aby ludzie mogli ponownie zarabiać pieniądze” – powiedział Whalen.

Akcje zamknęły się niżej drugi dzień z rzędu w czwartek, pozostawiając indeks S&P 500
SPX,
-0.80%
obniżka o 23% w skali roku na poziomie 3,665.78 10, a XNUMX-letnia stopa skarbowa
TMUBMUSD 10Y,
4.233%
na poziomie 4.225%, najwyższy od czerwca 2018 r.