(Bloomberg) — Nawet w Szwecji niewiele osób wiedziało dużo o Castellum AB. Jednak pospieszna sprzedaż 40 milionów akcji firmy zajmującej się nieruchomościami na początku tego miesiąca jest obecnie postrzegana przez niektórych jako zwiastun tego, co nadejdzie na europejskim rynku nieruchomości.
Najczęściej czytane z Bloomberg
Sprzedający, M2 Asset Management AB, powołał się na spadające ceny rynkowe, które wpłynęły na jego „zdolność do wywiązywania się z zobowiązań finansowych” przy podejmowaniu decyzji. Dumping udziałów przez głównego akcjonariusza to tylko ostatni epizod w burzliwym roku, w którym szwedzkie firmy zajmujące się nieruchomościami odnotowały spadek wartości giełdowych o połowę.
Niewiele oczekuje się wytchnienia. Sektor stoi w obliczu spłaty zadłużenia w wysokości 10 miliardów dolarów w przyszłym roku, a żądania refinansowania wyniosą około 41 miliardów dolarów do końca 2026 r., według danych zebranych przez Bloomberg.
Ograniczenie finansowania, z którym borykają się szwedzkie firmy nieruchomościowe, wynika z ich obligacji o zmiennym oprocentowaniu i krótkoterminowych terminów zapadalności w środowisku rosnących stóp procentowych. Chociaż sprawia to, że rynek nieruchomości w skandynawskim kraju jest bardziej wrażliwy niż inne w regionie, jest on uważnie obserwowany jako możliwy papierek lakmusowy dla reszty sektora w Europie.
Niektórym firmom deweloperskim nie pozostaje nic innego, jak wykorzystać giełdę w celu pozyskania funduszy.
„W niekorzystnym scenariuszu braku rozmrożenia na rynkach kredytowych Szwecja może być pierwsza w serii emisji praw ratunkowych od spółek giełdowych w Europie” – powiedział Peter Papadakos, dyrektor zarządzający Green Street. „To miałoby spore konsekwencje dla europejskiego sektora nieruchomości notowanych na giełdzie”.
Szwedzki bank centralny i Urząd Nadzoru Finansowego wielokrotnie ostrzegały, że ryzyko związane z zadłużeniem na rynku nieruchomości komercyjnych stanowi zagrożenie dla stabilności finansowej kraju. Głównym problemem jest efekt rozlewania dla szwedzkich banków: kredyty na nieruchomości w zeszłym roku wyniosły około dwóch trzecich wszystkich kredytów w kraju nordyckim w porównaniu do mniej niż jednej trzeciej w wielu większych gospodarkach strefy euro.
Anders Kvist, starszy doradca dyrektora szwedzkiego FSA, powiedział, że organ nadzorczy od co najmniej czterech lat ostrzega przed wysokim poziomem zadłużenia w firmach zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi.
„Spadające wartości nieruchomości mogą wywołać efekt domina” – powiedział Kvist. „W przypadku spadku wartości nieruchomości zmniejsza się dostępne zabezpieczenie kredytu. Może to prowadzić do żądania większego zabezpieczenia, a to z kolei wymuszać sprzedaż awaryjną”.
Komercyjni właściciele, tacy jak Fastighets AB Balder, SBB i Castellum – które w czwartek podają wyniki za trzeci kwartał – spędzili ostatnią dekadę na realizowaniu strategii wzrostu w Szwecji, która polegała na pozyskiwaniu miliardów dolarów tanich pieniędzy od spragnionych zysku inwestorów w obligacje. Jest to książka do zabawy, która została przyjęta na rynkach europejskich, wspierana przez niskie jak brzytwa stopy procentowe i dynamicznie rozwijające się wyceny nieruchomości.
Gwałtowna inflacja i wynikające z niej agresywne zaostrzenie polityki pieniężnej przez banki centralne odwróciły ich losy. Wpływ na szwedzki rynek nieruchomości lewarowanych, jeden z najbardziej spienionych w zeszłym roku na świecie, był szybki i brutalny. Akcje SBB spadły o 81 proc. w 2022 r. Obligacje wzdłuż i wszerz sektora spadły do niepokojących poziomów. W środę Balder został poddany przeglądowi przez Moody's Investors Service pod kątem obniżenia ratingu do wysokodochodowego.
Stało się to „ponurą kombinacją dla wielu firm na rynku, na którym łatwe pieniądze nagrodziły tych z agresywnym planem wzrostu” – powiedział Martin Edemalm, menedżer portfela obligacji w SEB Investment Management w Sztokholmie. „Ale teraz rynek zasadniczo się zmienił”.
Szwedzkie firmy zajmujące się nieruchomościami muszą zrolować 40.8 miliarda dolarów zapadających obligacji w ciągu najbliższych pięciu lat, z czego jedna czwarta przypada na 2023 r. Sposób, w jaki zarządzają tymi spłatami, jest postrzegany jako kluczowy dla szerszego europejskiego sektora.
„Europejskie firmy zajmujące się nieruchomościami na ogół mają niższą dźwignię finansową i dłuższe profile zapadalności zadłużenia niż ich szwedzkie odpowiedniki”, powiedział Edemalm, którego firma zarządza obligacjami o wartości około 300 miliardów koron (26.5 miliarda dolarów). „Ale rosnące stopy procentowe są wyraźnie negatywne dla tej klasy aktywów, więc rozsądne jest założenie, że wymagania dotyczące rentowności wzrosną dla europejskich nieruchomości, wywierając presję na wyceny”.
Dlaczego mroczna opowieść Adlera podsyca obawy o nieruchomości: QuickTake
Przy rentowności obligacji – a co za tym idzie kosztach kredytu – handel na nieopłacalnie wysokich poziomach, znaczna część ścieżki finansowania dłużnego stała się dla niektórych firm zbyt kosztowna. W zeszłym kwartale sprzedaż obligacji na nieruchomości spadła do 6.3 miliarda koron, najniższego poziomu od ostatnich trzech miesięcy 2018 roku. Ten kryzys sprawia, że emitenci starają się zabezpieczyć pożyczki bankowe, gdy ich bilanse trzeszczą pod ciężarem wysokiej dźwigni finansowej i spadających wycen nieruchomości.
Jens Andersson, dyrektor finansowy Castellum, powiedział, że firma bada inne rynki finansowania oprócz tradycyjnych kredytów hipotecznych z banków skandynawskich. Podał przykład prywatnych emisji w USA ze względu na ich długi czas trwania i konkurencyjne ceny. Ale nawet ten sektor ma swoje przeszkody do pokonania po niedawnych zawirowaniach na rynku obligacji skarbowych w Wielkiej Brytanii.
Alternatywną opcją na złagodzenie ograniczenia finansowania była sprzedaż aktywów. SBB zwolniło nieruchomości o łącznej wartości 6.7 miliarda koron w drugim kwartale, a ostatnio ogłosiło dalszą sprzedaż na co najmniej 10.5 miliarda koron. W lipcu Standard & Poor's ostrzegał, że istnieje „jedna do trzech szans”, że może obniżyć swoje oceny właściciela do poziomu nieinwestycyjnego.
Sprzedaż ta zwróciła uwagę na kolejne zaniepokojenie inwestorów: niezwykle wysoki poziom współwłasności w Szwecji, który wcześniej wywołał ostrzeżenia ze strony agencji ratingowych przed ryzykiem związanym z zarządzaniem i potencjalnymi konfliktami interesów. M2 Asset Management sprzedało swój udział w Castellum innemu właścicielowi, Akelius Residential Property AB.
Potentat nieruchomości Rutger Arnhult podniósł brwi, gdy został mianowany dyrektorem generalnym Castellum po pierwszym wyborze jego prezesa. Arnhult kontroluje również M2 i jest największym właścicielem w Corem Property Group, która w zeszłym roku dołączyła do innego z jego udziałów, Klovern AB, w wyniku fuzji o wartości 1.7 miliarda dolarów. Castellum z kolei jest właścicielem jednej trzeciej norweskiego właściciela Entra ASA, którego udziałowcem jest również Balder.
W majowym raporcie na temat krajowego systemu finansowego FSA stwierdził, że wzrost zadłużenia w sektorze nieruchomości oznacza, że nadal jest on „znaczącą słabością dla stabilności finansowej”. Strażnik dodał, że uważnie śledzi zadłużenie spółek z branży nieruchomości komercyjnych, ponieważ „często odgrywały one ważną rolę w kryzysach finansowych”.
Maria Gillholm, analityk ds. nieruchomości w Moody's, mówi, że złożona sieć własnościowa wśród szwedzkich firm zajmujących się nieruchomościami „jeszcze bardziej ogranicza ich dostęp do kapitału, ponieważ firmy zazwyczaj koncentrują się na ochronie własnej płynności w okresie spowolnienia”.
„Entra, w której Castellum i Balder posiadają razem pakiet większościowy, jest dobrym przykładem” – powiedziała. „W czasie kryzysu, kiedy musisz zadbać o własną płynność i być może sprzedawać aktywa, może być trudniej przekonać wszystkich do wsparcia zastrzyku kapitałowego”.
Srebrną podszewką dla zarządzających finansami, takich jak Edemalm, jest to, że wyprzedaż była tak dotkliwa, że teraz można skorzystać z okazji po przeanalizowaniu różnych podsegmentów sektora, takich jak nieruchomości o wyższej rentowności w biurach, obiektach przemysłowych lub powierzchnie logistyczne.
Zarządzający portfelem wskazuje na euro hybrydowy dług sprzedawany przez Balder, Castellum i Heimstaden Bostad AB jako przykłady najlepszych ofert.
Te segmenty są „mniej wrażliwe na rosnące koszty odsetek i skorzystają na kontraktach powiązanych z CPI”, powiedział menedżer portfela. „Ale najważniejsze w tej chwili są solidne bilanse i silni wspierający właściciele”.
Najczęściej czytane z Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html