Według Bankrate sprzedaż istniejących domów, które stanowią większość rynku, nieoczekiwanie spadła w lutym o 7% w porównaniu z miesiącem wcześniej, ponieważ średnia stopa oprocentowania 30-letnich kredytów hipotecznych wzrosła w lutym do około 4.1% z 3.6% w styczniu. Ekonomiści ostrzegają, że to dopiero początek, gdyż Rezerwa Federalna zaczyna zacieśniać politykę pieniężną. Popyt na mieszkania pozostaje w tyle za oprocentowaniem kredytów hipotecznych o dwa do trzech miesięcy, twierdzi główna ekonomistka Jefferies, Aneta Markowska.
„Reasumując, jest to najbardziej wrażliwy na stopy procentowe sektor gospodarki i prawdopodobnie będzie miał trudności” w pierwszej połowie roku, mówi Markowska. Ian Shepherdson, główny ekonomista w Pantheon Macroeconomics, wskazuje, że liczba wniosków o kredyt hipoteczny spadła już o ponad 10% w stosunku do maksymalnej wartości; twierdzi, że w drugim kwartale liczba takich wniosków prawdopodobnie spadnie znacznie bardziej. „Rynek się kurczy; należy spodziewać się trwałego osłabienia” – mówi Shepherdson.
Gospodarka
Nowsze felietony i relacje Lisy Beilfuss
Ostrzeżenia Wall Street są uzasadnione, biorąc pod uwagę problem inflacji, którym Fed dopiero zaczął się zajmować. Prezes Fed Jerome Powell zasugerował w przemówieniu w poniedziałek że bank centralny jest gotowy podnieść stopy procentowe w odstępach półpunktowych – być może już na swoim majowym posiedzeniu i być może znacznie powyżej tak zwanej stopy neutralnej, która reprezentuje właściwą gospodarkę. Choć rynek mieszkaniowy bez wątpienia ulegnie osłabieniu wraz ze wzrostem stóp procentowych, oprócz demografii i trendu pracy z domu istnieje kilka powodów, aby założyć, że tym razem wytrzyma lepiej w porównaniu z poprzednimi cyklami zacieśnienia.
Najpierw zastanówmy się, czym zajmuje się Roberto Perli, szef polityki globalnej
Sandler Piper
,
mówi o „bez wątpienia bardziej jastrzębim” tonie Powella, pomimo pojawienia się nowych danych ekonomicznych w momencie jego publicznego wystąpienia. Wyborcy wszelkiej maści nie lubią inflacji, a politycy prawdopodobnie dają o tym znać Powellowi, mówi Perli. „Wiatry polityczne mogą szybko się zmienić, jeśli zacieśnienie polityki pieniężnej Fed spowolni gospodarkę” – dodaje. „Nie mamy wątpliwości, że Powell zareagowałby na tę sytuację, tak samo jak teraz reaguje na odwrotną sytuację”. Innymi słowy, szczekanie Powella może być gorsze niż ugryzienie.
Nie oznacza to, że w przypadku budownictwa mieszkaniowego gwałtowne spowolnienie gospodarcze jest dobrym kompromisem w postaci niższych stóp procentowych kredytów hipotecznych. Oznacza to po prostu, że Fed może zdecydować się na ochronę wzrostu kosztem doprowadzenia inflacji cen towarów i usług konsumenckich – obecnie wynoszącej 7.9% – do uderzającej odległości od celu wynoszącego 2%.
To zakład, który robi wielu. Inwestorzy nadal inwestują pieniądze w nieruchomości mieszkaniowe pomimo rosnącego ryzyka makroekonomicznego, mówi Rick Palacios, dyrektor ds. badań w John Burns Real Estate Consulting. W ostatnim kwartale wartość zakupów inwestorów wzrosła o 42% w porównaniu z rokiem poprzednim, a firma twierdzi, że inwestorzy odpowiadają obecnie za 33% zakupów domów w USA – o około pięć punktów procentowych więcej niż średni udział w ostatniej dekadzie.
Podczas gdy niektórzy tradycyjni nabywcy domów z pewnością przyspieszyli swoje zakupy, zanim Fed podniósł stopy procentowe w tym miesiącu, inwestorzy często kupują domy za gotówkę i oprocentowanie kredytów hipotecznych nie ma bezpośredniego wpływu, twierdzi Palacios. Duzi inwestorzy szybko przejmują udziały od tradycyjnych inwestorów, którzy od dawna stanowią zdecydowaną większość inwestorów mieszkaniowych, i szacuje on, że obecnie na inwestycje w tę przestrzeń przeznaczane są środki instytucjonalne o wartości około 60 miliardów dolarów. „Aktywność inwestorów w zeszłym roku była szalona. Teraz jest jeszcze bardziej szalenie” – mówi.
Ta mania odzwierciedla podwyższone oczekiwania inflacyjne inwestorów. Kupują nieruchomości jako żywopłoty, parkują gotówkę w miejscu, w którym mogą podnosić czynsze w miarę wzrostu płac i ogólnych cen. Dzieje się tak dlatego, że problemy w łańcuchu dostaw nie poprawiają się w sposób, jakiego oczekiwali ekonomiści i decydenci. Palacios twierdzi, że w przypadku firm zajmujących się budową domów problemy z dostawami pogłębiają się, ponieważ Chiny ponownie zamykają rynki w odpowiedzi na rosnącą liczbę przypadków Covid-19, a wojna na Ukrainie powoduje wycofanie z rynku znacznych ilości towarów.
Wszystko to pogłębia niedobory mieszkań, które w zeszłym roku przyczyniły się do wzrostu cen o około 20%. Jeśli chodzi o to, jak ograniczona podaż wpływa na wartość domów, można zauważyć, że w momencie, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło ostatnio poziom 4.5%, było o około milion więcej domów na sprzedaż, twierdzi Palacios. Jego firma podniosła niedawno szacunkową aprecjację cen domów w 2022 r. do 12% z 8%.
Ekonomiści twierdzą, że rosnące ceny, zwłaszcza w połączeniu z rosnącymi oprocentowaniami kredytów hipotecznych, utrudniają rozwój budownictwa mieszkaniowego w najbliższej przyszłości. Biorąc jednak pod uwagę, że mieszkania stanowią około 40% wskaźnika cen towarów i usług konsumenckich oraz ponieważ ceny czynszów podążają za cenami domów przez około 12–18 miesięcy, inwestorzy mogą spodziewać się, że mieszkalnictwo będzie w dalszym ciągu zwiększać inflację. Inflacja powinna z kolei spowodować wzrost cen mieszkań – prawie jednej piątej produktu krajowego brutto.
Zapisz się do newslettera
Magazyn z tego tygodnia
W tym cotygodniowym e-mailu znajdziesz pełną listę artykułów i innych artykułów z magazynu z tego tygodnia. Sobotnie poranki ET.
Jednym ze sposobów uczestnictwa inwestorów giełdowych są fundusze powiernicze zajmujące się inwestycjami w nieruchomości. Lisa Shalett, dyrektor ds. inwestycji w
Morgan Stanley Zarządzanie majątkiem
,
niedawno zasugerował przeznaczenie większej ilości środków na tę klasę aktywów, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości mieszkaniowych. The
iShares Nieruchomości mieszkalne i wielosektorowe
fundusz giełdowy (symbol: REZ) to fundusz oferujący ekspozycję m.in. na mieszkania i domy jednorodzinne.
Pomimo powodów do pozytywnego nastawienia do mieszkań, inwestorzy nie mogą lekceważyć faktu, że nabywcy zamieszkali przez właścicieli, a tym samym bardziej wrażliwi na oprocentowanie kredytów hipotecznych, nadal stanowią większość rynku mieszkaniowego. Ponadto, twierdzi Palacios, tak szybko, jak inwestorzy podnieśli ceny domów, tak samo mogą przyspieszyć pogorszenie koniunktury na rynku nieruchomości mieszkaniowych, gdyby Stany Zjednoczone popadły w recesję. Biorąc jednak pod uwagę liczbę i zapał inwestorów mieszkaniowych oraz rekordowo niskie zapasy, Palacios twierdzi, że inwestorzy szybko osiągnęliby cenę minimalną poniżej. „W każdym razie nie mogą się doczekać, aż pojawią się nowe możliwości, ponieważ na rynku panuje gorąco” – mówi.
Jest to miecz obosieczny, ponieważ inwestorzy kupujący większą część domów pogłębiają problem przystępności cenowej, z którym boryka się wielu kupujących, i przekładają się na wyższe czynsze dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą kupować. Na razie jednak inwestorzy mogą pomóc chronić rynek mieszkaniowy, powiązane z nim akcje i całą gospodarkę przed niektórymi problemami, które w przeciwnym razie wzrost stóp byłby nieunikniony.
Napisz do Lisa Beilfuss w [email chroniony]
