Dlaczego Pekin nie uratuje swojego sektora nieruchomości?

PEKIN – Rząd centralny Chin prawdopodobnie nie wyda miliardów na ratowanie borykającego się z problemami sektora nieruchomości, nawet jeśli zagraniczni inwestorzy mają nadzieję na masowe ratowanie, twierdzą analitycy.

Rok po chińskim deweloperze EvergrandeProblemy z zadłużeniem zaczęły wstrząsać inwestorami, problemy na rynku nieruchomości tylko się pogorszyły. Niektórzy nabywcy domów odmówili spłaty swoich kredytów hipotecznych z powodu opóźnień w budowie, podczas gdy sprzedaż nieruchomości spadła. Niegdyś zdrowi deweloperzy również zmagają się ze spłatą zadłużenia.

„Wątpię, czy rząd przeprowadzi bezpośrednie ratowanie deweloperów, chociaż mogą nadal prosić banki i [przedsiębiorstwa państwowe] o pomoc wybranym deweloperom, którzy znajdują się w trudnej sytuacji”, powiedział Tommy Wu, starszy ekonomista Chin w Commerzbanku.

Oczekuje, że Pekin będzie chciał stopniowo rozwiązywać problemy na rynku nieruchomości i zmniejszać rolę branży w gospodarce. Nieruchomości i sektory z nimi związane stanowią około jednej czwartej produktu krajowego brutto Chin.

„Nowe rundy działań w nadchodzących tygodniach i miesiącach najprawdopodobniej nadal będą koncentrować się na wspieraniu wykańczania domów i stymulowaniu sprzedaży mieszkań” – powiedział Wu.

Agencja S&P Global Ratings podała we wrześniu, że szacuje, że potrzeby rynku nieruchomości wynoszą od 700 miliardów juanów (98.59 miliardów dolarów) do 800 miliardów juanów „aby zapewnić, że znajdujący się w trudnej sytuacji deweloperzy będą mogli dokończyć przedsprzedane domy”.

Fundusz rządowy o podobnej wielkości nie został jeszcze ogłoszony.

To jest pomimo wielu raportów, cytujących źródła, proponowanych funduszy, Trochę analitycy inwestycyjni oczekują takiego funduszu, zwłaszcza taki, który jest wystarczająco duży, aby zwiększyć pewność siebie.

Wielu deweloperów już zmaga się finansowo.

Zobowiązania ogółem ujawnione przez Evergrande, Kaisa i shimao było ponad 2.6 biliona juanów w połowie 2021 roku, po czym pogorszyły się problemy finansowe trzech deweloperów. Stanowią zaledwie ułamek branży.

Na taką skalę, nawet gdyby rząd centralny wydał setki miliardów juanów, nie przyniosłoby to większego efektu, powiedział Qin Gang, dyrektor wykonawczy chińskiego instytutu badań nad nieruchomościami ICR.

Nie bierze się to pod uwagę, że rząd jest teraz znacznie bardziej ograniczony do gotówki w porównaniu do sytuacji sprzed trzech lat, powiedział, wskazując na spadające dochody ze sprzedaży gruntów i podatków, oraz zwiększone wydatki na środki Covid.

Rząd centralny Chin zebrał około 9.15 biliona juanów (1.26 biliona dolarów) z całkowitych dochodów publicznych w 2021 roku, według Ministerstwa Finansów.

Przychody za pierwsze osiem miesięcy roku wyniosły 6.36 biliona juanów, czyli o prawie 10% mniej niż rok temu bez uwzględnienia ulg podatkowych.

Ważna jest również percepcja społeczna, powiedział Qin, który zwrócił uwagę, że ludzie mogą się złościć, jeśli rząd pomoże zadłużonym deweloperom.

Dodał, że kwestia dostarczania gotowych mieszkań jest bardzo złożona i wymaga lokalnej koordynacji.

W ostatnich miesiącach rząd centralny obniżył oprocentowanie kredytów hipotecznych i powierzył władzom lokalnym odpowiedzialność za rozwiązywanie problemów majątkowych. Kilka miast złagodziło również w tym roku ograniczenia w zakupie domów.

Ministerstwo Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast i Wsi podkreśliło w zeszłym miesiącu reporterom, że środki rządu centralnego – specjalne pożyczki promujące budowę domów – są skierowane na wspieranie potrzebujących miast. Nie podano kwoty.

Gwałtowny wzrost w branży nieruchomości w Chinach w ciągu ostatnich dwóch dekad wybił potentatów, którzy nie bali się afiszować się swoim bogactwem. Pekin w ostatnich latach kładł nacisk na zmniejszanie narodowej luki majątkowej.

W dużej mierze dynamiczny rozwój sektora nieruchomości był spowodowany zadłużaniem się deweloperów. Ceny domów poszybowały w górę, wywołując obawy o bańkę, a jednocześnie zmuszając rodziny do zaciągania długów w celu zakupu domu.

Na podstawie przeprowadzonej przez Barclays analizy kwartalnych danych dotyczących inwestycji w nieruchomości, spadek chińskich nieruchomości wszedł w 10. kwartał – rekordowo długi okres ponad dwóch lat, poinformowali analitycy w raporcie z 13 października.

Kontrastuje to ze średnią czterech do pięciu kwartałów dla poprzednich spadków na rynku nieruchomości w Chinach, czytamy w raporcie.

Przedłużający się spadek oznacza, że ​​Chińczycy będą mniej chętni do kupowania domów i będą korzystać z ich rosnących cen, twierdzą analitycy. Oznacza to spadek sprzedaży dla deweloperów.

„Nie spodziewamy się ratowania zagrożonych deweloperów, podczas gdy „zorientowane na rynek” podejście do wspierania deweloperów wysokiej jakości może być kontynuowane”, powiedzieli analitycy Barclays, odnosząc się do środków takich jak gwarantowana przez państwo emisja obligacji.

Przykładem tego, jak oczekuje się, że podmioty państwowe będą coraz bardziej angażować się, Jednostka Evergrande w Shenzhen ogłosiła pod koniec września, że ​​będzie współpracować z państwowym przedsiębiorstwem to zapewnić dostawę do domu.

Poza tym rząd centralny koncentrował się na kwestiach niezwiązanych z nieruchomościami.

Wielu początkowo spodziewało się, że tej jesieni Pekin ożywi narzędzie pożyczkowe banku centralnego, aby pomóc deweloperom dokończyć budowę domów – ale okazało się, że dotyczy to infrastruktury, Caixin poinformował w tym miesiącu, powołując się na źródła zaznajomione z tą sprawą.

Ludowy Bank Chin nie odpowiedział na prośbę CNBC o komentarz.

„Podczas gdy bardziej zdecydowane wsparcie pomoże [w nieruchomościach], obecnie największym wyzwaniem dla przywrócenia zaufania jest nadal słaba gospodarka i obciążenia dla konsumentów i działalności gospodarczej związane z polityką zerowego Covida” – powiedział Wu z Commerzbanku.