Gdzie Nieruchomości

Nie ma wątpliwości, że tak długo, jak Rezerwa Federalna (Fed) będzie zaangażowana w swoją politykę antyinflacyjną, nieruchomości – zarówno sprzedaż, jak i budowa oraz ceny – będą nadal cierpieć z powodu wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale to nie wszystko. Prądy krzyżowe pojawią się w równaniu mieszkaniowym, ponieważ ludzie coraz częściej postrzegają nieruchomości jako sposób na ochronę swojego bogactwa przed złym wpływem inflacji na akcje, obligacje i inne instrumenty finansowe.

Do tej pory większość presji kierowała się na negatywną stronę księgi nieruchomości. Odkąd Fed zaczął podnosić stopy procentowe w marcu zeszłego roku, średnia stawka 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu wzrosła, choć nierównomiernie, z 2.8% do ponad 6.0%. Ponieważ ten ruch ponad dwukrotnie zwiększył koszt utrzymania kredytu hipotecznego, nic dziwnego, że ucierpiało kupowanie. Sprzedaż nowych domów, śledzona przez Departament Handlu, spadła o 39% z najwyższych wartości od stycznia do lipca, czyli ostatniego okresu, dla którego dostępne są dane. Trwa budowa. Liczba rozpoczętych nowych domów w całym kraju spadła o 19% w porównaniu z rekordowymi wartościami w lutym. Ceny domów również złagodniały. Według National Association of Realtors (NAR) mediana ceny istniejącego domu sprzedanego w Stanach Zjednoczonych spadła o 2.2% z 420,000 410,600 USD w czerwcu do XNUMX XNUMX USD w lipcu ubiegłego roku, co jest ostatnim okresem, dla którego stowarzyszenie podaje dane liczbowe.

Fed obiecuje zwiększyć tę niekorzystną presję w nadchodzących miesiącach. Przewodniczący Jerome Powell, co zrozumiałe, odmówił dokładnego określenia, jak daleko i jak szybko zamierza podnieść stopy procentowe, ale zobowiązał się do kontynuowania takich kroków tak długo, jak będzie to potrzebne do opanowania inflacji. O ile naród nie będzie miał szczęścia, a inflacja samoistnie osłabnie, będzie musiał zrobić o wiele więcej niż do tej pory. Weź pod uwagę, że przy inflacji na poziomie 7-8% i rocznych stopach procentowych na poziomie 1-3%, pożyczkobiorcy spłacają pożyczkę dolarami, które straciły znacznie więcej w realnej sile nabywczej niż odsetki, które dają pożyczkodawcy. To niewiele robi, by powstrzymać napływ wywołujących inflację żądań kredytu.

Ale nawet gdy prawdopodobne działania Fedu podniosą koszty kredytów hipotecznych i odpowiednio nasilą negatywny wpływ na rynek mieszkaniowy, chęć zabezpieczenia inflacji za pomocą nieruchomości będzie coraz bardziej wchodzić w grę. Ludzie zrobią, co w ich mocy, aby kupić, pomimo wzrostu kosztów, ponieważ posiadanie domu, czy to bezwarunkowego, czy też wspieranego przez kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, ustabilizuje jedną ważną część budżetów domowych, co jest świetną przynętą w sytuacji, gdy inflacja rośnie. inne koszty utrzymania. Co więcej, nieruchomości prawdopodobnie wzrosną przynajmniej wraz z ogólną stopą inflacji, czyniąc z nich bardziej atrakcyjny magazyn bogactwa niż powiedzmy obligacje, których ceny spadną wraz z każdą podwyżką stóp procentowych i akcji, które ucierpią kalkulacja niekorzystnej wyceny na podstawie rosnących stóp procentowych oraz nieuniknionej niepewności spowodowanej ogólną presją cenową.

Siły te z pewnością zwyciężyły podczas ostatniej wielkiej inflacji w latach 1970. i 1980. XX wieku. W latach 1970-1990 wskaźnik cen konsumpcyjnych w tym kraju rósł średnio o 6.2 procent rocznie. Stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło z około 7.3 procent w 1970 roku do ponad 13 procent w 1985 roku, podnosząc koszt utrzymania kredytu hipotecznego o prawie 80 procent. Dla tych, którzy byli właścicielami swoich domów lub mieli zablokowane oprocentowanie kredytów hipotecznych, nie znaczyło to nic, ale miało duże znaczenie dla potencjalnych nabywców. Jednak pomimo znacznego przeciwnego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych nałożonych na zakup, mediana ceny domu sprzedanego w Stanach Zjednoczonych wzrosła w tym czasie z 23,900 125,000 USD do 8.6 2.4 USD, co stanowi wzrost o XNUMX procent rocznie, a zwrot z inwestycji o XNUMX punktu procentowego. ponad inflację i lepszy niż większość innych pojazdów dostępnych dla inwestorów.

Oczywiście rosnące w tym czasie koszty kredytów hipotecznych zmusiły nabywców do poszukiwania zabezpieczenia przed inflacją na rynku nieruchomości i będą to robić w obecnym środowisku. Ale zamiast po prostu odstraszać ludzi, historia sugeruje, że nabywcy prawdopodobnie obniżą rozkład cen. Ograniczenie budżetowe narzucone przez rosnące koszty finansowania skłoni ludzi do tego, aby nie odchodzić, ale raczej zadowolić się mniejszą ilością domu w być może mniej wystawnej lokalizacji. Efekt ten jest już widoczny w danych Departamentu Handlu. W grudniu ubiegłego roku, kiedy oprocentowanie kredytów hipotecznych było nadal niskie, a obawy o inflację dopiero się rozwijały, nieproporcjonalna liczba sprzedaży miała miejsce na wyższym końcu rozkładu cen. Chociaż mediana ceny domu śledzona przez NAR wynosiła około 360,000 500,000 USD, w pełni jedna trzecia zakupów domów w całym kraju miała miejsce na ponad 29 83 USD. Tylko XNUMX% zakupów krajowych miało miejsce po cenach zbliżonych do mediany. Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych nastąpił ruch w dół rozkładu cen. W lipcu około XNUMX% zakupów odbywało się po cenach ściśle skupionych wokół mediany.

Ten początkowy wzorzec prawdopodobnie stanie się bardziej ekstremalny jeszcze w tym roku i w 2023 roku. Może się on przedłużać na dłużej w mało nieprawdopodobnym przypadku, gdy inflacja się utrzyma. Sprzedaż w bardzo wysokich cenach bez wątpienia utrzyma się. Przystępność cenowa oznacza mniej dla kupujących w tym przedziale, podczas gdy ci sami ludzie mają silną potrzebę ochrony bogactwa przed stratami na rynkach finansowych i innymi niszczącymi działaniami inflacji. Inni, którzy kiedyś mogli sięgać ze względu na niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, będą handlować w dół w kierunku średniej ceny, podczas gdy ci, którzy zawsze musieli kupować na dolnym końcu rozkładu cen, zostaną zepchnięci z rynku. Negatywna presja ograniczy sprzedaż i budownictwo oraz powstrzyma wzrost cen, ale mniej niż mogłoby to sugerować uproszczone spojrzenie tylko na koszty finansowania.