Co się dzieje z cenami domów? Oprocentowanie kredytów hipotecznych, ograniczona podaż to czynniki

Ceny domów spadają na większości rynków w całym kraju.

Jednak ceny domów są nadal wyższe niż rok temu i jest mało prawdopodobne, że spadną zbyt gwałtownie.

Gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych w ciągu ostatnich kilku miesięcy sprawił, że mieszkania stały się droższe dla każdego, kto potrzebuje kredytu. Chociaż niektórzy kupujący wycofują się, a niektórzy sprzedający obniżają to, o co proszą, duży popyt i napięta podaż wspierają ceny.

Ostatnie raporty używają miesięcznych porównań z powodu gwałtownego zwrotu w niegdyś gorącym, wywołanym pandemią boomie mieszkaniowym. Więc zmiany mogą wydawać się dramatyczne.

Black Knight, firma zajmująca się oprogramowaniem, danymi i analityką nieruchomości, odnotowała w sierpniu drugi miesiąc z rzędu spadków, przy czym ceny spadły o 0.98% w porównaniu z lipcem. Podał zrewidowany w górę 1.05% miesięczny spadek w lipcu. Podsumowując, są to największe miesięczne spadki od ponad 13 lat i ósme największe od co najmniej początku lat 1990., powiedział Black Knight.

„Każdy z nich byłby największym jednomiesięcznym spadkiem cen od stycznia 2009 r. – razem reprezentują dwa proste miesiące znaczących spadków po ponad dwóch latach rekordowego wzrostu”, Ben Graboske, prezes ds. danych i analityki w Black Knight , napisał w raporcie.

"The tylko miesiące z istotnie większymi jednomiesięcznymi spadkami cen niż w lipcu i sierpniu przypadły na zimę 2008 roku, po bankructwie Lehman Brothers i późniejszym kryzysie finansowym – dodał.

Pomimo wszystkich tych czynników, należy pamiętać, że na nieruchomości duży wpływ mają również lokalne siły gospodarcze. To też sezonowe. Wiosną i latem rodziny kupują większe, droższe domy, aby mogły się przemieszczać w okresie międzyszkolnym. To powoduje wzrost cen. Mniejsze, tańsze domy sprzedają się zwykle jesienią i zimą, co obniża ceny. Dlatego ceny domów są zwykle porównywane rok do roku, aby uzyskać jak najdokładniejszy odczyt.

Średnia cena domu wynosi teraz około 2% lub 8,800 USD, w porównaniu z czerwcowym szczytem 438,000 97 USD. Black Knight informuje, że ceny są poza szczytami na 100 ze 40 największych rynków w USA, ale nadal są o około 2019% wyższe niż w XNUMX r., przed pandemią.

Ale tempo wzrostu spada. W tym tygodniu CoreLogic poinformował, że ceny domów w sierpniu były o 13.5% wyższe niż w tym samym miesiącu rok wcześniej. Według raportu jest to najniższa roczna stopa aprecjacji od kwietnia 2021 roku. Częściowo odzwierciedla to słabnący popyt nabywców z powodu wyższych oprocentowań kredytów hipotecznych. CoreLogic spodziewa się, że te roczne wzrosty będą się nadal zmniejszać, ale nadal wykażą wzrost o 3.2% do sierpnia przyszłego roku.

Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w swoim Sierpniowy raport sprzedaży domu, pokazała, że ​​mediana ceny istniejącego domu wzrosła o 7.7% rok do roku. Porównaj to do 15% zysku rok do roku tylko w maju ubiegłego roku. Mediana jest często zniekształcona przez rodzaje sprzedawanych domów. Po boomie sprzedaży luksusowych domów w czasie pandemii, sprzedaż droższych domów spadła w sierpniu. To może stanowić przynajmniej część mniejszych rocznych zysków.

Pośrednicy w Obrocie Nieruchomościami zauważyli jednak, że podczas gdy ceny domów tradycyjnie spadają od lipca do sierpnia, w tym roku spadły trzykrotnie szybciej niż normalnie.

Niektóre rynki miękną szybciej niż inne. Według Black Knight niektóre z rynków, na których notuje się największe spadki, należą do dawniej najdroższych, takich jak San Jose, San Francisco i Seattle. Rynki te najbardziej ucierpiały z powodu wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych, ponieważ początkowo były one tak niedostępne.

Inne rynki, na których odnotowano duże spadki, to te, które odnotowały największy wzrost popytu podczas pandemii, takie jak Phoenix i Las Vegas. Dzięki możliwości pracy z dowolnego miejsca ludzie gromadzili się na tych porównywalnie bardziej przystępnych rynkach, gdzie klimat mógł być bardziej przyjazny. Ten wzrost popytu napędzał ceny.

Wielkie wzrosty cen utrzymują się na rynkach Florydy, które nadal odnotowują silny popyt z powodu przeniesienia wielu pracowników technicznych z Doliny Krzemowej do Pasa Słońca podczas pandemii.

Jest mało prawdopodobne, że ceny domów spadną tak drastycznie, jak podczas Wielkiej Recesji spowodowanej kryzysem finansowym, ponieważ popyt jest znacznie większy niż podaż.

Przed pandemią dostawy były niskie z powodu dekady niedobudowy po Wielkiej Recesji. Wściekłe kupowanie domów podczas pandemii tylko pogłębiło ten niedobór. Ta nierównowaga podaży i popytu spowodowała wzrost cen domów o ponad 40% w ciągu zaledwie dwóch lat.

Sprzedawców też jest mniej. Widzą słabnący rynek, a niektórzy nie chcą dostać za swój dom mniej, niż uważają, że na to zasługują.

„W tej chwili potencjalni sprzedawcy nie tylko zmagają się ze spadającym popytem i spadającymi cenami z powodu gwałtownie wyższych stóp procentowych, ale także coraz bardziej zniechęcają ich do rezygnacji z własnych, historycznie niskooprocentowanych kredytów hipotecznych w tym środowisku. Niektórzy mogą czekać na rynku, aby zobaczyć, czy popyt – i ceny – powrócą na wiosnę” – powiedział Graboske.

Istnieje około trzech miesięcy podaży na istniejącym rynku krajowym, co stanowi około połowę tego, co uważa się za rynek zrównoważony. Na nowym rynku domów jest więcej podaży, ale nowa konstrukcja ma wyższą cenę, a nabywcy zmagają się dziś z wyższymi oprocentowaniem kredytów hipotecznych. Przystępność cenowa jest nadal na jednym z najgorszych poziomów w historii, pomimo nieznacznego spadku cen.

Większość ekspertów zgadza się co do tego, że nie jest to „normalny” rynek mieszkaniowy ani nawet normalna korekta cen. Inflacja, globalna niepewność gospodarcza, rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych i wciąż niewielka podaż domów na sprzedaż obciążają potencjalnych nabywców. Dopiero okaże się, jak daleko się cofną i jak bardzo to wycofanie ochłodzi ceny.