Co się dzieje z cenami domów, gdy spadają oprocentowanie kredytów hipotecznych

Rynek mieszkaniowy w USA ostudził się dość dramatycznie w zeszłym roku, po tym jak oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło ponad dwukrotnie w stosunku do historycznych minimów. Ceny domów były jednak bardziej lepkie.

Ceny zaczęły spadać w czerwcu ubiegłego roku, ale nadal są wyższe niż rok temu. Teraz, gdy wydaje się, że popyt wraca na rynek, ze względu na niewielki spadek spadek oprocentowania kredytów hipotecznych, ceny się cofają.

W grudniu ostatni odczyt, ceny domów w USA były o 6.9% wyższe rok do roku, według CoreLogic. Był to najniższy roczny wskaźnik aprecjacji od późnego lata 2020 r. W kwietniu zeszłego roku roczna aprecjacja cen osiągnęła najwyższy poziom 20%.

Odzwierciedleniem były spadające ceny domów słabszy popyt mieszkaniowy, ponieważ inflacja, redukcja miejsc pracy i niepewność w gospodarce nawarstwiły się na barierę w postaci wyższych oprocentowania kredytów hipotecznych. Ale oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczęło spadać w grudniu, a ceny zareagowały natychmiast. Ochłodzenie trwało nadal, ale nie w takim stopniu, jak w poprzednich miesiącach.

„Podczas gdy ceny nadal spadały od listopada, tempo spadku było niższe niż obserwowane latem i nadal stanowi zaledwie 3% skumulowany spadek cen od szczytu zeszłej wiosny”, powiedziała Selma Hepp, główna ekonomistka w CoreLogic.

Hepp zauważa, że ​​niektóre obszary podmiejskie, które stały się popularne w pierwszych latach pandemii i odnotowały gwałtowny wzrost cen, teraz odnotowują większe korekty. Ale nie spodziewa się, że to potrwa długo.

„Chociaż spowolnienie cen prawdopodobnie utrzyma się do wiosny 2023 r., kiedy rynek prawdopodobnie odnotuje pewne spadki rok do roku, niedawny spadek oprocentowania kredytów hipotecznych pobudził popyt wśród kupujących i może skutkować bardziej optymistycznym sezonem kupowania domów, niż wielu się spodziewało, — powiedział Hepp.

Miesięczny badanie nastrojów związanych z kupowaniem domów z Fannie Mae wykazał wzrost w styczniu trzeci miesiąc z rzędu. Ankietowani konsumenci stwierdzili, że nadal spodziewają się, że ceny spadną lub spłaszczą się w przyszłym roku, ale odsetek tych, którzy uważają, że to dobry moment na sprzedaż domu, wzrósł do 59% z 51%.

Więcej zapasów na rynku pomogłoby przyciągnąć więcej kupujących z powrotem na rynek. Anegdotycznie, agenci nieruchomości zgłaszają wcześniejszy niż zwykle wzrost na rynku wiosennym, a otwarte domy odnotowują większy ruch pieszy w ciągu ostatnich kilku tygodni. Niektórzy donosili również o powrocie wojen licytacyjnych.

Krajowi budowniczowie domów również zgłaszają zwiększony popyt. Nastroje wśród producentów domów w styczniu wzrosły pierwszy raz od 12 miesięcy– poinformowało Narodowe Stowarzyszenie Budowniczych Domów. Konstruktorzy odnotowali wzrosty bieżącej sprzedaży, ruchu kupujących i oczekiwań dotyczących sprzedaży w ciągu najbliższych sześciu miesięcy. Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych napędza nowy popyt.

„Ponieważ przewiduje się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych będzie nadal spadać w tym roku, oczekuje się, że warunki przystępności cenowej poprawią się, co zwiększy popyt i przyciągnie więcej kupujących z powrotem na rynek”, powiedział główny ekonomista NAHB Robert Dietz.

Indeks przystępności cenowej domów NAHB rozpoczął się w tym roku na najniższym poziomie, odkąd dziesięć lat temu zaczął śledzić ten wskaźnik. Ale niższe stawki zaczynają to odwracać.

Według nowego raportu Black Knight, jeśli ceny domów będą nadal spadać w średnim tempie z ostatnich sześciu miesięcy, roczny wzrost cen domów może ostatecznie spaść do wartości ujemnej w ciągu najbliższych trzech miesięcy. Obecnie miesięczna spłata kredytu hipotecznego w domu o średniej cenie wymaga prawie 600 USD (+41%) więcej niż w tym samym czasie w zeszłym roku.

Wnioski o kredyt hipoteczny na zakup domu, najbardziej aktualny wskaźnik popytu, rosły przez cały styczeń i pierwszy tydzień lutego, chociaż nadal są niższe niż w tym samym okresie rok temu, kiedy stawki były prawie o połowę niższe niż obecnie.

Widzimy wyraźne oznaki styczniowego wzrostu kredytów zakupowych przy niższych stawkach i nieco niższych cenach domów, powiedział Ben Graboske, prezes Black Knight Data and Analytics. „Ale przystępność cenowa nadal dławi większość rynku”.