Co nas czeka w przypadku budownictwa mieszkaniowego w 2023 r.: spowolnienie i stop dla rodzin jednorodzinnych

W styczniu 2020 pozwoliłem sobie na przepowiednię nie tylko o 2020, ale przez całą dekadę. Jakoś przegapiłem globalną pandemię i zamknięcie, które miało nastąpić zaledwie kilka tygodni później. Tak więc z pewnym niepokojem ponownie wskakuję z myślami o nadchodzącym roku, korzystając z artykułu w Wall Street Journal, w którym dokonano przeglądu danych z trzeciego kwartału 2022 r. Mówiąc najprościej, rynek mieszkaniowy już zaczął zwalniać i będzie miażdżył do zatrzyma się w pierwszej połowie 2023 roku. Dalsze losy będą zależeć od tego, co nabywcy gotówki zrobią ze swoimi pieniędzmi i czy rządy podejmą mądre decyzje, czy też pogorszą sytuację.

Historia The Wall Street Journal (The Journal). ma nagłówek o zachowaniach dużych inwestorów na rynku mieszkaniowym, ale kończy się na kluczowych punktach danych istotnych dla stworzenia obrazu gospodarki mieszkaniowej, zwłaszcza własności jednorodzinnej i czynszów. Własność stała się czymś w rodzaju obsesji wśród niektórych zwolenników i zwłaszcza Port Cincinnati który ma otworzył kampanię przeciwko tym, co nazywa „inwestorami instytucjonalnymi” lub „inwestorami korporacyjnymi”.

Zwróciłem uwagę, że próba zatrzymania inwestycji w mieszkania na wynajem poprzez kupowanie mieszkań za pieniądze ze sprzedaży obligacji inwestorom to dziwaczny wysiłek. Artykuł w „Journal” wskazuje, że „kupowanie domów przez inwestorów spadło o 30% w trzecim kwartale, co jest oznaką, że wzrost oprocentowanie kredytu a wysokie ceny domów, które zepchnęły tradycyjnych nabywców na margines, powodują, że te firmy również się wycofują”. Być może ochłodzi to również regulacyjny zapał wokół tej kwestii.

Ale dane wskazują, że ogólnie nastąpił „spadek ogólnej sprzedaży domów, która spadła wraz z szybkim wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych”. Nabywanie domów jednorodzinnych przez inwestorów często ma na celu ich rewitalizację, a następnie przekształcenie w mieszkania na wynajem. Historia Journal stwierdza, że Wzrost czynszów również zaczął zwalniać. Czynsze za domy jednorodzinne wzrosły we wrześniu o 10.1% rok do roku, w porównaniu z 13.9% w kwietniu, według firmy danych mieszkaniowych CoreLogicCLGX
”. To wciąż „mocniej niż na rynku mieszkań”. Historia zakłada, że ​​​​rynek wynajmu domów jednorodzinnych utrzymał się, ponieważ najemcy tej typologii mają więcej pieniędzy. To niekoniecznie jest przypadek. Często mniejsi inwestorzy nabywają domy w taki sam sposób, jak więksi, i często służą one większym rodzinom za mniejsze pieniądze.

Ale prawdą jest również, że ci dostawcy mieszkań „stawiają czoła przeciwnościom związanym z rosnącymi ocenami podatku od nieruchomości, które towarzyszyły ogromnemu wzrostowi wzrostu cen domów”. Zeszłoroczny szał zakupów spowodował wzrost wartości aktywów, wywierając presję na właścicieli nie tylko poprzez wyższe wyceny, ale także, aby sprzedawali właścicielom najemców, ludziom, którzy chcieli kupować, a nie wynajmować.

Wszystko to dzieje się w czasie, gdy, tak jak w Cincinnati, „wielcy wynajmujący właściciele znajdują się pod większą kontrolą władz federalnych i lokalnych." Kwestie własności poruszałem już gdzie indziej, ale tutaj całe to tło pomaga stworzyć podstawę moich przypuszczeń na temat tego, co nas czeka w tym roku. Ponieważ kupujący stwierdzają, że nie mogą sobie pozwolić na zakup z powodu wysokich stóp procentowych, a sprzedający nie mogą znaleźć nabywców, którzy mogą zapłacić wystarczająco dużo, będzie wielu właścicieli w trudnej sytuacji, zwłaszcza jeśli rozpocznie się recesja i ludzie zaczną tracić pracę.

Podobnie jak w latach 2008 i 2009, osoby posiadające gotówkę będą mogły rozwiązać ten problem, kupując dużo gruntów i mieszkań, a nawet projekty, które są obecnie w budowie lub są w trakcie finansowania. Historia Journal potwierdza to w przypadku większych inwestorów, którzy sugerują, że „przygotowują duże fundusze na kupowanie domów. Dział zarządzania aktywami JP Morgan poinformował w tym miesiącu, że utworzył spółkę joint venture z wynajmującym Haven Realty Capital w celu zakupu i budowy domów o wartości 1 miliarda dolarów. To sprawiłoby, że „tradycyjnym nabywcom byłoby trudno z niej skorzystać”. Możesz powtórzyć!

Gdy tani pieniądz wysycha, a ludzie tracą pracę, wielu – w tym deweloperzy i budowniczowie – będzie desperacko szukać ratunku. Wskazałem gdzie indziejrynek mieszkaniowy w 2023 r. nie będzie produkować zbyt wielu mieszkań; rozpoczynanie jakichkolwiek projektów w środowisku opisanym w historii Dziennika będzie po prostu zbyt ryzykowne. Ponieważ produkcja się zatrzymuje, a ci, którzy mają gotówkę, kupują grunty, mieszkania i projekty, szczególnie miasta będą przygotowane na ogromny wzrost cen, gdy popyt powróci pod koniec roku lub w 2024 roku.

Samorządy mogą zrobić dwie rzeczy. Po pierwsze, podobnie jak w Cincinnati, będą kuszeni do karania inwestorów lub innych osób, które kupują nieruchomości za gotówkę. To nie pomoże, ale sprawi, że przyszłość będzie mroczniejsza. Odpędzanie inwestorów oznaczać będzie po prostu przejmowanie nieruchomości i bankructwa nadmiernie rozwiniętych firm i właścicieli, co jeszcze bardziej zaszkodzi podaży. Banki też nie będą miały szczęścia w przeprowadzkach. Drugą rzeczą, jaką zrobią niektóre miasta, jest nic. Chociaż nie pogorszy to przyszłej sytuacji, po prostu utoruje drogę do późniejszej paniki, gdy ceny wzrosną z powodu napiętej podaży.

To, co miasta mogą i powinny teraz zrobić, to zawiesić wszystkie przepisy, które nie są istotne dla zdrowia i bezpieczeństwa, przyspieszyć wydawanie pozwoleń w dramatyczny sposób i wykorzystać wszelkie posiadane zasoby, aby zainwestować w ukończenie zagrożonych projektów. Samorządy lokalne mogłyby również kupować ziemię po okazyjnej cenie, a następnie obracać się później, przekazując ziemię Community Land Trust, gdy rynek powróci.

Miasta, które mają pewien wgląd i pozwalają sobie na elastyczność, wygrają przyszłe ożywienie, pozwalając sobie na wskazanie przystępności cenowej jako klucza do przyciągania nowych miejsc pracy. Ci, którzy nic nie robią lub nalegają na atakowanie inwestorów lub narzucanie nowych zasad, znajdą się, jak można było przewidzieć, w obliczu inflacji na rynku mieszkaniowym. Nie zaszkodzi to inwestorom, którzy będą zarabiać pieniądze, ale zaszkodzi ludziom, którzy walczą o związanie końca z końcem i zobaczą, jak ich fortuny pozostają w tyle, gdy inni rosną.