Zbliżają się wybory w połowie kadencji w USA. A wybory mają konsekwencje dla rynku mieszkaniowego, wynika z nowego raportu banku inwestycyjnego Cowen.
Raport Jareta Seiberga z Cowena zauważył, że wybory z 8 listopada określą, która partia kontroluje Izbę i Senat przez następne dwa lata.
Dodał, że wynik będzie miał wpływ na szereg kwestii związanych z polityką finansowania mieszkalnictwa.
Ulga podatkowa dla kupujących po raz pierwszy zniknęła
Zakładając, że republikanie „przejmą przynajmniej kontrolę nad Izbą”, napisał Seiberg, prawdopodobnie oznacza to, że nie ulga podatkowa dla kupującego po raz pierwszy.
Ulga podatkowa miała, poprzez zmianę kodu podatkowego Internal Revenue Service, dać kupującym po raz pierwszy dom do 15,000 XNUMX $ w zwrotnych federalnych ulgach podatkowych. Demokraci próbowali w zeszłym roku przekazać ulgę podatkową poprzez tak zwany projekt ustawy pojednawczej, zauważył Seiberg. Ale nowy projekt ustawy pojednawczej jest mało prawdopodobny, dodał.
Mało prawdopodobne, aby uzyskać fundusze na mieszkania rehabilitacyjne
Pierwotny pakiet pojednania zawierał jeszcze jeden duży element mieszkaniowy — mieszkania rehabilitacyjne.
Pakiet miał przeznaczono miliardy w funduszach do budowy, remontu lub zakupu niedrogich mieszkań komunalnych, zauważył Seiberg, co pomogłoby w wynajmie mieszkań. „Trudno jest zobaczyć, jak to przechodzi przez Dom GOP” – zauważył.
Brak reformy dla Fannie i Freddiego
Fannie Mae
FNMA,
i Freddie Mac
FMCC,
prawdopodobnie pozostaną pod konserwatorem rządu, niezależnie od wyniku wyborów, napisał Seiberg.
Fannie i Freddie są firmami hipotecznymi wspieranymi przez władze federalne, utworzonymi przez Kongres. Kupują i gwarantują kredyty hipoteczne udzielane za pośrednictwem pożyczkodawców, podobnie jak banki
KBE,
i fintech. Następnie posiadają kredyty hipoteczne lub sprzedają je jako papiery wartościowe na rynku wtórnym.
Są pod bezpośrednim nadzorem rządu federalnego. Rząd przejął nad nimi kontrolę i oddał je pod konserwację pod Federalną Agencją Finansowania Mieszkalnictwa w 2008 roku, gdy rynek mieszkaniowy zaczął topnieć od kredytów subprime.
Administracja Trumpa miała chciał usunąć Fannie i Freddiego z konserwatorstwa rządowego. Ale nie oczekuj, że stanie się to w najbliższym czasie, napisał Seiberg i niezależnie od tego, kto wygra.
„Sprawa jest politycznie kontrowersyjna. Dzieli Demokratów i Republikanów. Nie widzimy rozwiązania ponadpartyjnego” – zauważył. „To, co może się wydarzyć, to więcej rozmów o reformach regulacyjnych, choć trudno nam dostrzec działania przed wyborami w 2024 r.”
Spodziewaj się obniżenia premii FHFA
Niezależnie od tego, kto wygra, spodziewaj się niższych premii dla potencjalnych kredytobiorców hipotecznych, powiedział Seiberg.
Jeśli potencjalny właściciel domu ma niższą zdolność kredytową lub mniejszą ilość pieniędzy zaoszczędzonych na przedpłatę, może wziąć pożyczkę FHA zamiast konwencjonalnej. Ale pożyczki FHA mają składka na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, czyli dodatkowa opłata, którą wpłacają właściciele domów w celu zabezpieczenia kredytu.
Składka jest dwojaka: koszt początkowy i roczna płatność.
Kredytobiorcy FHA obecnie płaci 0.80% rocznie w rocznych składkach, zgodnie ze stroną internetową agencji, dla pożyczek mniejszych lub równych 625,000 5 USD i zaliczki w wysokości XNUMX% lub więcej.
Jeśli stawka składki na ubezpieczenie hipoteczne zostanie obniżona, może to zaoszczędzić właścicielowi domu tysiące dolarów w ciągu jednego roku, jeśli kupuje nowy dom lub refinansuje.
W przypadku domu o wartości 150,000 1,200 USD premia wynosi 100 USD rocznie (lub XNUMX USD miesięcznie).
„Prezydent Biden ma już swojego komisarza [Federal Housing Administration] i sekretarza [Housing and Urban Development]. Właśnie dlatego nawet przeczesanie GOP nie powinno przeszkodzić Team Biden w obniżeniu składek na FHA” – powiedział Seiberg.
„Nadal spodziewamy się obniżenia opłaty upfront o 25 punktów bazowych oraz opłaty rocznej o 25 punktów bazowych” – dodał.
Chaos w Biurze Ochrony Finansowej Konsumentów
W połowie października federalny sąd apelacyjny stwierdził, że Consumer Financial Protection Bureau, agencja nadzoru finansowego, było niezgodne z konstytucją ze względu na jego finansowanie.
Jeśli Sąd Najwyższy wyrazi zgodę, może to doprowadzić do Reguła kwalifikowanego kredytu hipotecznegoi poprawiony Ustawa o procedurach rozliczania nieruchomości (RESPA), oba zostały unieważnione, powiedział Seiberg.
Według Urban Institute zasada QM została stworzona przez CFPB, która wyznacza standardy dla pożyczkodawców i inwestorów, aby mogli chronić się przed pozwanym przez pożyczkobiorców którzy twierdzą, że otrzymali pożyczkę, której nie mogli spłacić.
ODPOWIEDŹ zabrania rzeczy jak łapówki za skierowania biznesowe, uzgodnienia dotyczące niezarobionych opłat itp., co jest w interesie konsumenta.
I „może to stworzyć chaos regulacyjny, ponieważ pożyczkodawcy nie będą pewni, jakich zasad należy przestrzegać” – podkreślił. Podczas dorocznej konferencji Mortgage Bankers Association w Nashville w stanie Tennessee kwestia ta została podniesiona jako istotna wśród pożyczkodawców.
Jeśli zasady ruchu drogowego są niejasne, konsumenci mogą częściej pozywać pożyczkodawców za drapieżne lub nieetyczne zachowanie, a zatem pożyczkodawcy mogą stanąć w obliczu zwiększonej odpowiedzialności prawnej, zauważył Seiberg.
„Rozwiązaniem byłoby, gdyby Kongres zatwierdził finansowanie agencji”, dodał, „co mogłoby następnie ratyfikować jej wcześniejsze działania”.
Jeśli GOP przejmie kontrolę tylko nad Izbą, taki ruch może stać się trudny do wykonania, „ponieważ republikanie mogą albo odmówić finansowania, albo niedofinansować agencji”, powiedział Seiberg. „Może to stworzyć impas z Bidenem, który może odrzucić wszystko, ale nie pełne finansowanie”.
Masz przemyślenia na temat rynku mieszkaniowego? Napisz do reportera MarketWatch Aarthi Swaminathan na [email chroniony]
Źródło: https://www.marketwatch.com/story/the-midterm-elections-are-coming-heres-what-that-means-for-the-us-housing-market-11667059425?siteid=yhoof2&yptr=yahoo