Ten artykuł został pierwotnie opublikowany w Bankrate.com.
Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe po raz siódmy z rzędu w tym roku. Tym razem jednak podwyżka jest mniejsza: prezes Fed Jerome Powell ogłosił 14 grudnia podwyżkę stopy funduszy federalnych o pół punktu procentowego, co oznacza spadek o trzy czwarte punktu na kilku ostatnich spotkaniach. Nadal, ostatnim razem podniósł stopy procentowe o tyle samo w ciągu jednego roku był w latach 1980.
Aby powstrzymać szalejącą inflację, Fed podniósł stopy procentowe o ćwierć punktu w marcu 2022 r., a następnie o pół punktu w maju. Podniósł je jeszcze bardziej w czerwcu, o godz trzy czwarte punktu procentowego – co w tamtym czasie było największą podwyżką stóp procentowych Fed od 1994 r. – i powtórzyło się w lipcu, wrześniu i listopadzie.
Podwyżki mają na celu schłodzenie gospodarki, która płonęła po odbiciu się od recesji wywołanej przez koronawirusa w 2020 r. To dramatyczne ożywienie obejmowało rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy charakteryzujący się rekordowo wysokimi cenami domów i mikroskopijnymi poziomami zapasów.
Jednak od późnego lata rynek mieszkaniowy wykazuje oznaki ochłodzenia, przy spowolnieniu aprecjacji w kraju i nawet spadkach cen na wielu rynkach. A ceny domów są kształtowane nie tylko przez stopy procentowe, ale przez skomplikowaną mieszankę czynników – trudno więc dokładnie przewidzieć, w jaki sposób wysiłki Fed wpłyną na rynek mieszkaniowy.
„Nadchodzi recesja na rynku mieszkaniowym”, mówi Marty Green, dyrektor w firmie prawniczej Polunsky Beitel Green zajmującej się hipotekami. „Najważniejsze pytanie brzmi teraz, jak szybko rozprzestrzenia się na resztę gospodarki”.
Wyższe stawki stanowią wyzwanie zarówno dla nabywców domów, którzy muszą radzić sobie z bardziej stromymi miesięcznymi płatnościami, jak i dla sprzedawców, którzy doświadczają mniejszego popytu i/lub niższych ofert na swoje domy.
„Skumulowany efekt tego gwałtownego wzrostu stóp procentowych ochłodził rynek mieszkaniowy i spowodował spowolnienie gospodarki, ale nie przyczynił się zbytnio do obniżenia inflacji”, mówi Greg McBride, CFA, główny analityk finansowy Bankrate.
Jak Fed wpływa na oprocentowanie kredytów hipotecznych
Połączenia Rezerwa Federalna nie ustala oprocentowania kredytów hipotecznych, a decyzje banku centralnego nie przesuwają kredytów hipotecznych tak bezpośrednio, jak inne produkty, takie jak konta oszczędnościowe i stawki CD. Zamiast tego oprocentowanie kredytów hipotecznych zwykle zmienia się wraz z rentownością 10-letnich obligacji skarbowych.
Mimo to zachowanie Fed nadaje ogólny ton oprocentowanie kredytów hipotecznych. Kredytodawcy hipoteczni i inwestorzy uważnie obserwują bank centralny, a próby interpretacji działań Fed przez rynek hipoteczny wpływają na to, ile płacisz za kredyt mieszkaniowy.
Grudniowa podwyżka była siódmym podwyższeniem w 2022 r., rok, w którym oprocentowanie kredytów hipotecznych gwałtownie się wahało z 3.4 procent w styczniu aż do 7.12 procent w październiku, po czym ponownie zaczął spadać. „Takie podwyżki zmniejszają przystępność cenową zakupów, co jeszcze bardziej utrudnia osobom o niższych dochodach i kupujący po raz pierwszy na zakup domu”, mówi Clare Losey, asystent ekonomisty w Texas Real Estate Research Center na Texas A&M University.
Jak bardzo oprocentowanie kredytów hipotecznych wpływa na popyt na mieszkania?
Nie ma wątpliwości, że rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych pomogło napędzać boom mieszkaniowy w 2020 i 2021 roku. Niektórzy uważają, że był to najważniejszy czynnik, który popchnął rynek nieruchomości mieszkaniowych w nadmierną prędkość.
Teraz, gdy stawki wzrosły wyżej niż były przez dwie dekady, jak wpłynie to na sprzedaż domów i ceny? „Oprocentowanie kredytów hipotecznych [spowodowało] faktyczne zatrzymanie działalności refinansowej i znaczne spowolnienie zakupów domów” — mówi Mike Fratantoni, główny ekonomista Stowarzyszenia Bankowców Hipotecznych. Nie tylko sprzedaż spadła, ale ekonomiści spodziewają się spadków cen od kilku punktów procentowych do ponad 20 procent.
Jednak w dłuższej perspektywie ceny domów i sprzedaż domów są zwykle odporne na rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, twierdzą ekonomiści mieszkalnictwa. To dlatego, że indywidualne wydarzenia życiowe, które skłaniają do zakupu domu – narodziny dziecka, małżeństwo, zmiana pracy – nie zawsze odpowiadają cyklom oprocentowania kredytów hipotecznych.
Historia to potwierdza. W latach 1980. oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do 18 procent, a mimo to Amerykanie nadal kupowali domy. W latach 1990. powszechne były stawki od 8 do 9 procent, a Amerykanie nadal kupowali domy. Podczas bańka mieszkaniowa w latach 2004-2007 oprocentowanie kredytów hipotecznych było wyższe niż obecnie — a ceny poszybowały w górę.
Tak więc obecne spowolnienie może być bardziej przegrzaniem rynku wrócić do normalności zamiast sygnału początek awarii. „Połączenie podwyższonego oprocentowania kredytów hipotecznych i gwałtownego wzrostu cen domów w ciągu ostatnich kilku lat znacznie zmniejszyło przystępność cenową”, mówi Fratantoni. „Zmienność obserwowana w oprocentowaniu kredytów hipotecznych powinna ustąpić, gdy inflacja zacznie zwalniać i pojawi się szczytowa stopa procentowa dla tego cyklu podwyżek”.
Na razie jednak rynek mieszkaniowy pozostaje trudny dla kupujących. „Sektor mieszkaniowy jest najbardziej wrażliwy na zmiany polityki Rezerwy Federalnej w zakresie stóp procentowych i doświadcza ich najbardziej bezpośrednich skutków”, mówi główny ekonomista NAR Lawrence Yun. „Miękkość sprzedaży domów odzwierciedla tegoroczne rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych”.
Yun mówi, że średnia miesięczna spłata kredytu hipotecznego skoczył o 28 procent w ciągu ostatniego roku, trochę szoku związanego z naklejkami, który z pewnością odbije się echem w gospodarce mieszkaniowej. „Spodziewam się, że tempo aprecjacji cen zwolni, gdy popyt ostygnie, a podaż nieco się poprawi z powodu większej liczby budów domów” – mówi.
W rzeczywistości Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) twierdzi, że ścisk mieszkaniowy już się zmniejsza wraz ze spadkiem popytu. Zapas domów na sprzedaż wzrósł do ok Podaż na 3.3 miesiąca w październikuw porównaniu z rekordowo niską podażą za 1.6 miesiąca w styczniu.
Kolejne kroki dla pożyczkobiorców
Oto kilka wskazówek, jak radzić sobie z klimatem rosnących stóp procentowych:
Rozejrzyj się za kredytem hipotecznym. Udane zakupy może pomóc Ci znaleźć lepszą niż średnia stawkę. Wraz ze spowolnieniem boomu refinansowego, pożyczkodawcy są chętni do Twojej firmy. Przeprowadzenie wyszukiwania online może zaoszczędzić tysiące dolarów, znajdując pożyczkodawców oferujących niższą stawkę i bardziej konkurencyjne opłaty, mówi McBride.
Uważaj na ARM. Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu stają się coraz bardziej kuszące, ale McBride mówi, że pożyczkobiorcy powinni unikać. „Nie wpadnij w pułapkę korzystania z kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej jako podstawy przystępności” — mówi McBride. „Oszczędności z góry są niewielkie, średnio tylko pół punktu procentowego przez pierwsze pięć lat, ale ryzyko wyższych stóp procentowych w przyszłych latach jest duże. Nowe regulowane produkty hipoteczne są skonstruowane tak, aby zmieniać się co sześć miesięcy, a nie co 12 miesięcy, co wcześniej było normą.
Rozważ HELOC. Kompletujemy wszystkie dokumenty (wymagana jest kopia paszportu i XNUMX zdjęcia) potrzebne do refinansowanie kredytu hipotecznego zanika, wielu właścicieli domów zwraca się do linii kredytowych pod zastaw domu (HELOC). dotykając kapitału własnego.
Ta historia została pierwotnie przedstawiona na fortune.com
Więcej od Fortuny:
Osoby, które pominęły szczepionkę przeciwko COVID, są bardziej narażone na wypadki drogowe
Elon Musk mówi, że bycie wygwizdanym przez fanów Dave'a Chapelle'a „było dla mnie pierwszym w prawdziwym życiu”, co sugeruje, że jest świadomy luzów
Pokolenie Z i młodzi milenialsi znaleźli nowy sposób na kupowanie luksusowych torebek i zegarków — mieszkanie z mamą i tatą
Prawdziwy grzech Meghan Markle, którego brytyjska opinia publiczna nie może wybaczyć – a Amerykanie nie mogą tego zrozumieć
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/fed-december-rate-hike-means-180200472.html