Rosnące stopy procentowe szczególnie mocno uderzyły w sektor powierniczych inwestycji w nieruchomości w ciągu ostatniego roku. Kilku wiodących doradców i współpracowników MoneyShow.com, jednak przyjęli przeciwny pogląd na przestrzeń REIT i widzą długoterminową wartość dla inwestorów poszukujących zarówno wzrostu, jak i dochodu.
Jimmy'ego Mengla, Sektor zysku
Ceny gruntów rolnych idą w górę w ciągu ostatnich kilku lat. Ale zakup i utrzymanie własnego gospodarstwa jako inwestycja jest dla większości z nas całkowicie poza zasięgiem. Dlatego 30% wszystkich gruntów rolnych w USA należy do właścicieli, którzy sami nie uprawiają.
W przypadku gruntów rolnych jest to tak proste, jak kupowanie akcji, aby zyskać ekspozycję i bezpieczeństwo na rynku gruntów rolnych. Kupowanie w REIT jest bardzo podobne do zostania właścicielem. Rolnicze REIT-y są raczej proste. W jednym przypadku spółka nabędzie ziemię niezbędną do prowadzenia działalności rolniczej i wydzierżawi ją rolnikowi w długoterminowej dzierżawie.
Partnerzy rolni (FPI) to mniej znany REIT, który posiada prawie 200,000 100 akrów gruntów rolnych, które dzierżawi ponad 26 najemcom uprawiającym 18 różnych upraw w 25,000 stanach. Pobiera czynsz z tych projektów i zarabia na opłatach za zarządzanie XNUMX XNUMX akrów dla innych rolników.
W ciągu ostatnich trzech lat Farmland Partners zapewnił prawie 32% roczny zwrot. To ponad trzykrotnie więcej niż S&P 500 w tym samym okresie i około cztery razy więcej niż dzisiejsza stopa inflacji. To całkowity zwrot w wysokości 110%, który nie obejmuje dywidendy, oscylujący wokół 2% zysku.
FPI to świetny sposób na dywersyfikację portfela dywidend z sektorem znanym z odporności na inflację, spadki rynkowe, a nawet recesje. Tylko w tym miesiącu świat osiągnął rekordową liczbę 8 miliardów. Rozsądnie byłoby zyskać rozgłos w tym bardzo niedocenianym sektorze.
Marty'ego Fridsona, Inwestor w papiery wartościowe Fridson-Forbes
Właściwości Highwoods (HIW) to REIT zajmujący się nieruchomościami biurowymi, który posiada, rozwija i wynajmuje nieruchomości w ekskluzywnych dzielnicach biznesowych Atlanty, Charlotte, Raleigh, Nashville, Richmond, Orlando, Tampa i Pittsburgh. Firma weszła na rynek w Dallas w lipcu 2022 roku.
HIW posiada i/lub zarządza prawie 27 milionami stóp kwadratowych nieruchomości z ponad 1500 klientami. Chociaż firma pozostaje zorientowana na wzrost, utrzymuje solidny bilans z dużą elastycznością finansową. Ponad 60% dochodu operacyjnego netto REIT pochodzi z Raleigh (24%), Nashville (22%) i Atlanty (16%).
O solidnym bilansie REIT świadczy zabezpieczone zadłużenie stanowiące zaledwie 7.3% aktywów brutto. HIW odnotował w trzecim kwartale 3 r. środki z działalności operacyjnej (FFO) w wysokości 2022 mln USD lub 111.6 USD na akcję, co oznacza wzrost o 1.04% w porównaniu z rokiem poprzednim. FFO przewyższyło szacunki analityków na 8.6 USD, podczas gdy całkowity przychód w wysokości 0.96 mln USD był nieco lepszy od oczekiwań i wzrósł o 207.0% rok do roku.
Ta inwestycja w akcje zwykłe REIT jest odpowiednia dla portfeli z odroczonym podatkiem o niskim lub średnim ryzyku. Dywidendy są opodatkowane jak zwykły dochód i pozostają stabilne przy stałym wzroście. Kup za 39.00 USD lub mniej, aby uzyskać roczny zysk na poziomie 5.13%.
Johna Buckinghama, Roztropny spekulant
Rzeczywistość lekarzy (DOC) jest funduszem REIT zajmującym się opieką zdrowotną o małej kapitalizacji, który nabywa, posiada i zarządza nieruchomościami wynajmowanymi lekarzom, szpitalom, systemom opieki zdrowotnej i innym podmiotom świadczącym opiekę zdrowotną. Jego właściwości zazwyczaj znajdują się na terenie kampusu ze szpitalem lub są strategicznie zlokalizowane i powiązane ze szpitalem lub organizacją lekarską.
Pandemia niewątpliwie wpłynęła na najemców, ale trendy pozostają na korzyść REIT, ponieważ populacja się starzeje, świadczeniodawcy konsolidują się, a świadczenie opieki przenosi się do placówek ambulatoryjnych, a prawie 75% nowych budynków biurowych powstaje poza kampusami szpitalnymi.
Kierownictwo twierdzi, że rosnące koszty budowy pozwoliły firmie przechwycić spready leasingowe poza historycznym zakresem od 2% do 3% bez utraty jakości.
Rzeczywiście, 256,000 8.0 stóp kwadratowych portfolio DOC zostało niedawno odnowione przy łącznej marży ponownego najmu na poziomie 2022%, co jest najwyższym wynikiem kwartalnym w historii firmy. Rosnące stopy procentowe wpłynęły na wyniki akcji większości REIT-ów w 19 r., ale spadek o 6.2% od początku roku zapewnia korzystny punkt wejścia. Stopa dywidendy wynosi solidne XNUMX%.
Fundusz nieruchomości Starwood (STWD) jest jedną z naszych akcji portfelowych od naszej pierwszej emisji w czerwcu 2014 r.; na przestrzeni lat stała się naszą największą pozycją. Firma była niezwykle stabilnym płatnikiem dywidend, a dodawanie akcji podczas korekt giełdowych było znakomitym rozwiązaniem.
Finansowy REIT, którego podstawową działalnością jest udzielanie kredytów hipotecznych na nieruchomości komercyjne, Starwood jest jednym z największych graczy w tej dziedzinie, skupiającym się na udzielaniu dużych pożyczek na specjalistycznych warunkach. Skala daje firmie przewagę konkurencyjną nad bankami i mniejszymi REIT-ami zajmującymi się finansowaniem komercyjnym.
W ostatnich latach Starwood nabył obecnie największą firmę obsługującą komercyjne kredyty hipoteczne. W ciągu ostatnich kilku lat nabyła również wybrane nieruchomości, w tym apartamenty, zwykłe budynki biurowe i kampusy medyczne. Starwood zainwestował również w pożyczki hipoteczne na cele mieszkaniowe i infrastrukturalne.
Postrzegam dywidendę Starwood jako jedną z najbezpieczniejszych w obszarze akcji o wysokiej stopie zwrotu. Starwood Capital, spółka private equity skupiająca się na nieruchomościach, zarządzająca aktywami o wartości ponad 60 miliardów dolarów, zarządza REIT.
Starwood Capital to globalna organizacja zatrudniająca 2,200 osób, a Starwood Property Trust wykorzystuje ten zasięg i wiedzę, aby znaleźć perspektywiczne komercyjne kredyty hipoteczne i inne inwestycje o wysokiej wartości.
Miliarder Barry Sternlicht, jako dyrektor generalny zarówno Starwood Capital, jak i Starwood Property Trust, często powtarzał swoje zaangażowanie w budowanie STWD w celu utrzymania dywidendy. Sternlicht i wyższa kadra kierownicza posiadają akcje STWD o wartości ponad 100 milionów dolarów.
Historycznie rzecz biorąc, STWD został wyceniony na rentowność między 7.5% a 8.5%. 8% rentowności odpowiada cenie akcji 24.00 USD. Gromadzenie akcji za mniej niż 20 USD stanowi atrakcyjną inwestycję długoterminową.
Przez ostatnie prawie siedem lat kupowałem STWD podczas korekt rynkowych i spadków cen akcji. Mój średni koszt wynosi poniżej 17.00 USD za akcję. Oprócz naszego portfela modelowego mam osobistą długą pozycję w REIT.
Mam nadzieję, że myślisz o STWD jako o inwestycji długoterminowej — takiej, dzięki której będziesz mógł skorzystać z możliwości uśrednienia kosztów i zwiększenia strumienia dochodów z dywidend.
Rynek niedźwiedzi stworzył kilka transakcji. Akcje, które przez lata były przewartościowane, są teraz niedowartościowane. Co więcej, w przypadku niektórych akcji stopa dywidendy wzrosła do najwyższego poziomu od dekady. Jedna niedowartościowana akcja z rentownością powyżej 4% to Dochód z nieruchomości
Spółka zajmuje się budową lub zakupem nieruchomości komercyjnych oraz wynajmem sieciom handlowym. Zgodnie z umową najmu netto, najemca odpowiada za miesięczny czynsz podstawowy i podatek od nieruchomości, ubezpieczenie nieruchomości oraz utrzymanie. Średni czas trwania najmu wynosi około dziewięciu lat i obejmuje czynsz ruchomych schodów. Całkowity przychód wyniósł 2,788 mln USD w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Obecnym CEO jest Sumit Roy.
REIT jest jednym z pięciu największych REIT-ów na świecie z nieruchomościami w Stanach Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Hiszpanii. Firma posiada około 11,427 1,125 nieruchomości komercyjnych i wynajmuje około 98.2 klientom. Mediana wskaźnika obłożenia Realty Income wynosi XNUMX%, znacznie więcej niż w przypadku rówieśników.
10 największych klientów to Walgreens
Realty Income jest niesławny jako jeden z miesięcznych akcji dywidendowych. Firma jest również Dywidendowym Arystokratą z 29-letnim okresem kolejnych wzrostów. Stopa dywidendy typu forward jest o 5.19% wyższa od 5-letniej średniej wynoszącej 4.35%. REIT ma jeden z najbardziej solidnych bilansów w porównaniu z innymi podmiotami o ratingu kredytowym A3/A-wyższej średniej klasy inwestycyjnej. Dochód z nieruchomości jest niedowartościowany, a stosunek ceny do AFFO wynosi około 14.7X. Wartość ta jest poniżej historycznego przedziału 10-letniego.
Bena Reynoldsa, Dziesięć najlepszych REIT-ów
National Storage Affiliates Trust (NSA) to samodzielnie zarządzany REIT, który został założony w 2013 roku i specjalizuje się w obsłudze i nabywaniu nieruchomości samoobsługowych w 100 największych obszarach metropolitalnych w USA i Puerto Rico.
Trust jest właścicielem 915 skonsolidowanych nieruchomości samoobsługowych w 39 stanach i Puerto Rico o powierzchni 58.1 miliona stóp kwadratowych. Zarządza również dodatkowym portfelem 185 nieruchomości należących do jej wspólnych przedsięwzięć. NSA posiada 25% udziałów w każdym ze swoich wspólnych przedsięwzięć.
W trzecim kwartale NSA zwiększyła swoje przychody o 37% w stosunku do kwartału poprzedniego roku dzięki silnemu wzrostowi stawek czynszowych i wzrostowi akwizycji. Przychody z tego samego sklepu wzrosły o 10.7% dzięki wzrostowi średnich przychodów z najmu na zajmowaną stopę kwadratową o 13.6%, częściowo skompensowanym spadkiem obłożenia o 240 punktów bazowych.
REIT zwiększył swój FFO na akcję o 26% i zawęził swoje prognozy dotyczące FFO na akcję w całym roku z 2.80-2.85 USD do 2.80-2.82 USD. W punkcie środkowym wytyczne te zakładają wzrost o 24% w stosunku do 2021 r.
Wydaje się, że NSA, jako jeden z największych operatorów magazynów samoobsługowych, odblokowała znaczące przewagi konkurencyjne. W ciągu ostatnich pięciu lat osiągnął wzrost przychodów operacyjnych netto z tych samych sklepów o 9.2%. Dla porównania, 7.4%, 9.0%, 9.0% i 5.6% CubeSmart
Również biorąc pod uwagę wieloletnie kontrakty i solidne wyniki w czasie pandemii, NSA powinna dobrze sobie radzić w czasie recesji. Niemniej jednak, ze względu na swoją krótką historię, REIT musi jeszcze udowodnić swoją odporność.
NSA agresywnie zwiększała swoją dywidendę w całej swojej krótkiej historii, z 0.54 USD w 2015 r. do 2.20 USD w tym roku. Obecnie oferuje historycznie wysoką stopę dywidendy na poziomie 5.8%. Jego stopa wypłaty jest podwyższona i wynosi 78%, ale jest zgodna z historyczną średnią REIT. Również biorąc pod uwagę przyzwoity bilans i wiarygodną trajektorię wzrostu, NSA prawdopodobnie będzie nadal znacznie zwiększać dywidendę przez wiele lat.
W swojej krótkiej historii NSA szybko powiększyła swoje finanse dzięki silnemu wzrostowi czynszów i nabywaniu nowych nieruchomości. Oczekujemy, że przyszły wzrost będzie nadal napędzany przez te dwa czynniki, przy czym REIT twierdzi, że zamierza nabyć 307 nieruchomości. Prognozujemy 8.0% wzrost FFO na akcję w ciągu najbliższych pięciu lat.
Na podstawie oczekiwanego FFO na akcję w 2022 r. na poziomie 2.81 USD, cena akcji wynosi 13.5 dla stosunku ceny do FFO (P/FFO). Jest to historyczne minimum dla akcji, głównie ze względu na wyższe koszty odsetkowe przy rosnących stopach procentowych. Jednak nasze oszacowanie wartości godziwej tego REIT-a to P/FFO na poziomie 16.5.
Rosnący wskaźnik P/FFO może zwiększyć zwroty dla akcjonariuszy o 4.1% rocznie. Oczekujemy również rocznego wzrostu FFO na akcję o 8.0%, podczas gdy stopa dywidendy dla akcji wynosi 5.8%. Oczekujemy całkowitego zwrotu na poziomie 16.9% rocznie w ciągu najbliższych pięciu lat.
Źródło: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/12/13/property-picks-top-reits-for-growth-and-income/