Czas znieść podział na strefy? Nowa książka sprawia, że ​​sprawa

W wielu miastach USA mieszkalnictwo jest za drogie. Ceny mieszkań w miastach nadmorskich, takich jak Nowy Jork i San Francisco, są notorycznie oburzające, ale nawet w miastach śródlądowych, takich jak Nashville i Denver, ceny gwałtownie rosną. Badania przedstawia ten podział na strefy w dużym stopniu przyczynia się do wysokich kosztów mieszkaniowych w Ameryce, a w nowej książce Linie arbitralne: Jak podział na strefy zepsuł amerykańskie miasto i jak to naprawić, były nowojorski planista M. Nolan Gray przekonująco przekonuje, że miasta powinny znieść podział na strefy.

Przed omówieniem problemów z podziałem na strefy, Gray (pełna informacja: Gray jest przyjacielem i czasami współautor) informuje czytelnika, czym jest podział na strefy, a czym nie. Zagospodarowanie przestrzenne dzieli użytkowanie gruntów na trzy szerokie kategorie — mieszkalne, handlowe i przemysłowe — a także liczne podkategorie i reguluje gęstość. Zagospodarowanie przestrzenne nie jest kodeksem budowlanym, ochroną zabytków, rozporządzeniami o podziałach, przeglądem projektu, regulacjami środowiskowymi ani kompleksowym planowaniem. To wszystko są narzędzia używane przez samorządy do kształtowania środowiska zbudowanego, ale nie są one strefowe.

Jasne określenie podziału na strefy z góry jest ważne, ponieważ pomysł zniesienia podziału na strefy może wydawać się radykalny, jeśli ludzie myślą, że jest to jedyny sposób, w jaki lokalni urzędnicy mogą złagodzić uciążliwości życia w mieście. Ale, jak wyjaśnia Gray, chociaż podział na strefy ma duży wpływ na formę miasta, nie czyni go bardziej znośnym.

Książka podzielona jest na trzy części. Część pierwsza wyjaśnia, czym jest podział na strefy i dlaczego zostało ustanowione. Część druga przedstawia cztery krytyczne uwagi dotyczące podziału na strefy: zwiększa koszty mieszkaniowe, ogranicza wzrost gospodarczy, sprzyja segregacji ekonomicznej i rasowej oraz nakazuje rozrost. Część trzecia omawia obecne wysiłki reformy zagospodarowania przestrzennego i wczesne sukcesy; uzasadnia zniesienie podziału na strefy; i zastanawia się, jak mogłoby wyglądać planowanie miasta w świecie bez podziału na strefy.

Krótka historia zagospodarowania przestrzennego

Gray przypomina nam, że podział na strefy jest stosunkowo nowy. Pierwszy kod zagospodarowania przestrzennego został ustanowiony w Nowym Jorku w 1916 roku, ledwie ponad 100 lat temu. Jednak miasta istniały już od tysięcy lat, a urzędnicy i mieszkańcy tych miast, w których wyznaczono wcześniej strefy, musieli radzić sobie ze wszystkimi niedogodnościami, które nękają współczesne życie miejskie – hałasem, zanieczyszczeniem, usuwaniem odpadów, zatłoczeniem – bez podziału na strefy. Czy podział na strefy oferował lokalnym urzędnikom nowy, bardziej skuteczny sposób na poprawę życia w mieście? Nie bardzo, mówi Gray.

Chociaż kłopoty życia w mieście były i są zbyt realne, Gray wyjaśnia, że ​​podział na strefy szybko zmienił się z narzędzia do rozwiązywania tradycyjnych niedogodności w coś bardziej nikczemnego – sposób na wykluczenie ludzi z określonych ras, klas dochodowych i zawodów z pożądanych obszarów.

Jako przykład, Gray przywołuje Berkeley, kalifornijskie zarządzenie strefowe, ustanowione krótko po Nowym Jorku. Zawierał pierwszy w kraju rejon zabudowy jednorodzinnej. Pozornie mając na celu ochronę charakteru sąsiedztwa i ograniczenie zatłoczenia – powszechne refreny zwolenników nowoczesnego zagospodarowania przestrzennego – zakazał bardziej przystępnych opcji mieszkaniowych, takich jak mieszkania i kamienice.

Zabronił również firmom, takim jak chińskie pralnie, prowadzenia działalności w dzielnicach mieszkaniowych. Chociaż nie jest to określony cel, ta zasada dogodnie trzymała chińskich imigrantów z dala od bardziej zamożnych tubylców, ponieważ w tym czasie większość ludzi mieszkała blisko swojej pracy, więc mogli chodzić do pracy.

Te dwie idee – nadanie priorytetu wolnostojącym domom jednorodzinnym i zakazanie większości firm w dzielnicach mieszkaniowych – stały się filarami nowoczesnych rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które nadal promują dochody i segregację rasową.

Szczególnie wnikliwe jest sprawozdanie Graya na temat roli rządu federalnego w promowaniu lokalnego zagospodarowania przestrzennego. W 1923 r. tylko 218 gmin posiadało rozporządzenia o warunkach zabudowy. Do 1936 r. ponad 1,000 samorządów przyjęło podział na strefy. Urzędnicy federalni, tacy jak ówczesny sekretarz handlu Herbert Hoover, pomogli w napędzaniu tej gwałtownej ekspansji zagospodarowania przestrzennego, ponieważ chcieli społeczeństwa powszechnego posiadania domów, które przywróci „charakter narodowy” i wesprze przemysł budowlany.

Aby zrealizować swoje cele, Hoover powołał Komitet Doradczy ds. Planowania Miasta i Zagospodarowania Przestrzennego. W jej skład weszło kilka gwiazd ówczesnego ruchu planistycznego, w tym wybitny architekt krajobrazu Frederick Law Olmstead Jr. Komitet opracował standardową ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym (SZEA), która była modelowym aktem prawnym, który stany mogły przyjąć, upoważniając gminy do tworzenia lokalnych rozporządzeń dotyczących zagospodarowania przestrzennego. SZEA była mocno promowana przez Hoovera i komisję, a do 1930 r. 35 z 48 ówczesnych stanów wdrożyło przepisy, często wzorowane na SZEA, które pozwalały samorządom na wprowadzenie podziału na strefy. Później rząd federalny dalej zachęcał do zagospodarowania przestrzennego, czyniąc zarządzenia zagospodarowania przestrzennego warunkiem pomocy Federalnej Administracji Mieszkaniowej oraz innych federalnych dotacji i pożyczek.

Wysokie koszty zagospodarowania przestrzennego

Część druga książki wyjaśnia cztery problemy powodowane przez podział na strefy. Po pierwsze, podział na strefy zwiększa koszty mieszkaniowe. Jak wyjaśnia Gray, zasady zagospodarowania przestrzennego, które ograniczają gęstość zabudowy, takie jak minimalne rozmiary działek, ograniczenia dotyczące budownictwa wielorodzinnego, limity wysokości i minimalne wymagania dotyczące parkowania. zmniejszyć podaż mieszkań. Kiedy podaż mieszkań nie nadąża za popytem, ​​ceny rosną. Krótko mówiąc, dzieje się tak w każdej drogiej dzielnicy, w każdym drogim mieście w kraju.

Drugim kosztem, o którym mówi Gray, jest negatywny wpływ podziału na strefy na kraj wzrost gospodarczy. Gdy ludzie nie są w stanie przenieść się do miast z większymi możliwościami pracy i wyższymi zarobkami, cierpi cały kraj. Tracimy na towarach i usługach, które ludzie produkowaliby, gdyby mogli sobie pozwolić na przeprowadzkę, a przez uwięzienie ludzi w miejscach o niższych zarobkach i mniejszych szansach nieuchronnie kończymy na wydawaniu większych pieniędzy na programy sieci bezpieczeństwa socjalnego.

Następnie Gray opisuje, w jaki sposób podział na strefy sprzyja segregacji. Wczesne kody zagospodarowania przestrzennego zawierały wyraźnie rasowy język, ale po tym, jak sądy orzekły, że taki język jest nielegalny, wyraźne ograniczenia rasowe zostały zastąpione innymi ograniczeniami, które w dużej mierze osiągnęły ten sam wynik. Zasady zagospodarowania przestrzennego, które ograniczają lub zabraniają budowy tańszych mieszkań, bliźniaków lub trójek, a zamiast tego wymagają kupowania domów jednorodzinnych na dużych działkach, uniemożliwiają osobom o niższych dochodach kupowanie mieszkań w wielu dzielnicach. Ponieważ czarni, Latynosi i inne grupy mniejszościowe miały – i nadal mają – niższe dochody przeciętnie niż biali, zasady te doprowadziły do ​​powszechnej segregacji rasowej i dochodowej, która istnieje do dziś.

Wreszcie podział na strefy zachęca do rozrastania się, co szkodzi środowisku. Gray opowiada historię na ten temat z dni planowania. Deweloper zaproponował projekt przekształcenia starego budynku szpitalnego w apartamentowiec z biurem medycznym na pierwszym piętrze i około 140 lokalami o ograniczonych dochodach oraz 220 lokalami po cenie rynkowej. Miejsce było blisko przejścia, więc wiele osób mogło mieszkać w budynku bez konieczności posiadania samochodu. Jak pisze Gray: „Z perspektywy planowania to był strzał w dziesiątkę”. Mimo to niektórzy mieszkańcy wykorzystali proces zmiany zagospodarowania przestrzennego, aby stanowczo sprzeciwić się projektowi, argumentując, że nowa inwestycja zaszkodzi środowisku.

Pomysł, że wzrost jest szkodliwy dla środowiska, jest powszechny wśród przeciwników większego rozwoju, ale jak wyjaśnia Gray, gęstszy rozwój jest lepszy dla środowiska. Ułatwia ludziom poruszanie się pieszo lub rowerem do miejsc, co zmniejsza zapotrzebowanie na samochód i związane z tym emisje. Mieszkania i dupleksy wymagają również mniej energii do ogrzewania i chłodzenia niż wolnostojące domy jednorodzinne, ponieważ jednostki są zazwyczaj mniejsze i mają mniej ścian wystawionych na zewnątrz. Wreszcie, gęstsza zabudowa zmniejsza potrzebę nowej zabudowy na obrzeżach miast, co oznacza więcej lasów, parków i otwartej przestrzeni.

Jak znieść podział na strefy?

Po wyjaśnieniu znacznych kosztów zagospodarowania przestrzennego Gray powraca do swojego głównego argumentu – potrzeby zniesienia zagospodarowania przestrzennego. Aby pokazać, że zniesienie podziału na strefy nie doprowadzi do katastrofy, Gray zwraca się do Houston, jedynego dużego miasta w Ameryce, które nie ma tradycyjnego podziału na strefy.

Jak wyjaśnia Gray, użytkowanie gruntów w Houston w dużej mierze jest zgodne z wzorcem obserwowanym w innych miastach – firmy znajdują się przy arteriach, domy znajdują się w cichszych dzielnicach mieszkalnych, mieszkania często znajdują się w dzielnicach o mieszanym przeznaczeniu, a zastosowania przemysłowe znajdują się daleko od obszarów mieszkalnych. Dzieje się tak dlatego, że system cen naturalnie alokuje skąpe grunty w Houston, wykonywanie pracy działów planowania innych miast, ale bez negatywnych skutków ubocznych. W rezultacie Houston jest tak samo znośne jak miasta strefowe, ale tańsze, ponieważ bez ograniczeń dotyczących podziału na strefy podaż mieszkań może nadążyć za popytem.

Gray sugeruje, że inne miasta mogą podjąć dwa kroki, aby upodobnić się do Houston. Po pierwsze, gminy powinny wymagać, aby rozporządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego były regularnie zatwierdzane przez superwiększość w referendum w roku wyborczym. Mieszkańcy Houston głosowali nad podziałem na strefy trzy razy – w 1948, 1962 i 1993 – i za każdym razem odrzucali. Jeśli inne miasta zezwoliły mieszkańcom na głosowanie w sprawie zagospodarowania przestrzennego, możemy zobaczyć podobne wyniki gdzie indziej.

Właściciele domów zaniepokojeni wartością nieruchomości i lokalni urzędnicy, którzy potrzebują swoich głosów, mogą być niechętni do wprowadzenia wymogu głosowania na własną rękę, ale ponieważ rządy stanowe ostatecznie kontrolują, co wolno samorządom robić, prawo stanowe, które wymaga regularnych referendów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, może odpowiednio wymusić ich ręka. W całej książce Gray popiera stanowe wywłaszczanie lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego w celu przezwyciężenia lokalnego NIMBYizmu, czego przykładem jest reguła referendów stanowych.

Drugim krokiem jest stworzenie procesu, który pozwoli najbardziej nieugiętym zwolennikom zagospodarowania przestrzennego na wdrożenie zasad podobnych do zagospodarowania przestrzennego w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Houston zrobił to, umożliwiając obszarom przystąpienie do bardziej rygorystycznych zasad w oparciu o głosy właścicieli nieruchomości, których to dotyczy. Stworzenie opcji większej kontroli sąsiedztwa może uspokoić mieszkańców, którzy preferują podział na strefy, jednocześnie uniemożliwiając im narzucanie swoich preferencji całemu miastu.

Życie po zagospodarowaniu przestrzennym

Jak więc wygląda planowanie miasta bez podziału na strefy? Gray proponuje kilka pomysłów.

Nieobciążeni egzekwowaniem zagospodarowania przestrzennego planiści powinni skupić się na łagodzeniu rzeczywistych efektów zewnętrznych. Hałas, zanieczyszczenie i zatory komunikacyjne to prawdziwe problemy w miastach, ale podział na strefy nie jest jedynym ani najlepszym sposobem ich rozwiązania. Ustalanie standardów dla różnych efektów zewnętrznych, np. przepisów dotyczących hałasu, nie wymaga tradycyjnego podziału na strefy. Planiści i policja mogą egzekwować standardy, podczas gdy prawo deliktowe i usługi mediacyjne mogą w razie potrzeby rozstrzygać spory między sąsiadami. Gray sugeruje, że oprócz egzekwowania kodu, planiści powinni odgrywać rolę w procesie mediacji.

Eliminacja podziału na strefy da również planistom więcej czasu na pracę nad faktycznym planowaniem miasta — rozplanowaniem siatek ulic, zapewnieniem miejsca na parki oraz określeniem, gdzie powinny znajdować się szkoły i inne obiekty publiczne, aby uwzględnić przyszły rozwój. Aby upewnić się, że ich planowanie działa, Gray sugeruje, aby planiści zbierali i analizowali więcej danych, takich jak czasy dojazdów, jakość powietrza i ceny mieszkań. Czy ludzie mogą dostać się do pracy w rozsądnym czasie? Czy ludzi stać na przeprowadzkę do miasta? Te pytania powinny zająć czas planisty, a nie to, czy budynek mieszkalny może mieć dwa lub trzy piętra, czy też pralnia samoobsługowa jest zatwierdzonym wykorzystaniem powierzchni komercyjnej.

Wnioski

Ogólnie rzecz biorąc, książka Graya jest doskonałym uzupełnieniem literatury na temat przepisów dotyczących mieszkalnictwa i użytkowania gruntów. Jasno diagnozuje problemy powodowane przez podział na strefy i proponuje rozsądne rozwiązania, aby poprawić sposób, w jaki amerykańskie miasta korzystają z ziemi. Jego doświadczenie jako praktykującego planisty wzmacnia jego krytykę i rekomendacje. Chociaż nie zgadzałem się ze wszystkim – jego propozycje utrzymania przystępnych cen mieszkań na terenach gentryfikacyjnych wiążą się ze zbyt dużą ingerencją rządu jak na mój gust – główny argument książki jest przekonujący: zamiast ulepszać miasta, mieszkańcy o ustalonej pozycji w dużej mierze wykorzystują podział na strefy w celu wykluczenia przybyszów. Gray ma rację, powinniśmy znieść podział na strefy. Miejmy nadzieję, że pomysł ten zyskuje popularność w miastach w całym kraju.