Trzy stany pozywają w związku z domniemanym oszustwem związanym z szybką gotówką

MV Realty ma ofertę dla właścicieli domów pozbawionych gotówki: zapomnij o pożyczkach do wypłaty, które często prowadzą pożyczkobiorców do ruiny finansowej, i zamiast tego weź gotówkę w okolicach 1,000 $ od MV i nigdy nie musisz jej spłacać.

Haczyk: przez 40 lat właściciele domów są zobowiązani do korzystania z MV Realty jako swojego pośrednika w obrocie nieruchomościami, kiedy decydują się na sprzedaż.

Umowa mówi, że jest wykonalna, nawet jeśli właściciel domu umrze. Jest jeden właz ratunkowy. Jeśli chcą wyjść z umowy, właściciel lub jego rodzina musieliby zapłacić gotówkę równą 6% ceny sprzedaży domu lub wartości rynkowej – zgodnie z ustaleniami MV. Oznacza to, że przy płatności w wysokości 1,000 USD, na podstawie własnych szacunków MV, musieliby zapłacić MV około 10,000 XNUMX USD.

MV nazywa to programem świadczeń dla właścicieli domów. Firma zarejestrowała 30,000 33 klientów w co najmniej XNUMX stanach, zgodnie z pozwem i innymi źródłami.

Poprzez program, powiedział MV Forbes zapłacił właścicielom domów około 40 milionów dolarów. Na podstawie dokumentów Forbes widział i wytyczne ekspertów, co sugeruje, że MV byłby w stanie zarobić prowizje w wysokości około 400 milionów dolarów przy obecnej wartości domów obciążonych umowami. MV nie kwestionował tej liczby.

To dziwny układ, ale czy to oszustwo, rozstrzygnie system prawny. Pozwy złożone pod koniec zeszłego roku przez prokuratorów generalnych Florydy, Massachusetts i Pensylwanii twierdzą, że MV stosował oszukańcze praktyki, aby to, co mówią, było drapieżnymi pożyczkami przebranymi za umowy o świadczenie usług w zakresie nieruchomości. MV powiedział, że energicznie kwestionuje zarzuty i zwycięży w sporze.

Firma MV Realty z siedzibą w Delray Beach na Florydzie ma barwne korzenie na Wall Street, gdzie wymyślono jej unikalny model biznesowy. Jej założycielka, Amanda Zachman — wówczas znana jako Amanda Zuckerman — był dawną gwiazdą telewizji Big Brother która stała się złoczyńcą reality show, kiedy została złapana na wideo, gdy wygłaszała rasistowskie uwagi. MV jest obecnie pod ostrzałem nie tylko ze stanów, które twierdzą, że omija przepisy dotyczące lichwy, aby wykorzystać zdesperowanych właścicieli domów, ale także ze strony prawodawców z Filadelfii, którzy zauważyli, że klienci MV w mieście są nieproporcjonalnie czarnoskórzy.

MV zwróciło również uwagę trzech demokratycznych senatorów z USA, którzy zapytał Federalnej Komisji Handlu i Biura Ochrony Finansowej Konsumentów w celu ustalenia, czy przepisy federalne są łamane.

„MV Realty i podobne firmy biorą od właścicieli domów dziesiątki tysięcy dolarów w zamian za minimalną opłatę z góry” — czytamy w liście z 21 grudnia podpisanym przez Sherroda Browna z Ohio, Tinę Smith z Minnesoty i Rona Wydena z Oregonu. „Reklamując te umowy jako„ alternatywę pożyczki ”, firmy próbują uniknąć prawnych ograniczeń udzielania pożyczek, podczas gdy w istocie obciążają pożyczkobiorców uciążliwymi stawkami. Niestety, ekskluzywne firmy aukcyjne są obecnie problemem ogólnokrajowym, dotykającym konsumentów w różnych stanach.

Jeśli właściciel domu może pozostać na miejscu przez ponad 40 lat i powstrzymać się od sprzedaży do, powiedzmy, 2063 roku, MV nie otrzyma ani centa, a firma podejmuje ryzyko, powiedział MV Forbes.

MV prowadzi rozmowy z trzema stanami, które złożyły pozew, powiedział dyrektor generalny Tony Mitchell w oświadczeniu Forbes. „Jesteśmy w pełni zaangażowani we współpracę z nimi w celu rozwiązania wszelkich wątpliwości i wyjaśnienia ostatnich nieporozumień na temat naszych praktyk biznesowych” – powiedział w odpowiedzi na Forbes ' pytania. „Wierzymy, że praktyki biznesowe MV Realty są zgodne z prawem stanowym w każdej społeczności, w której działamy. Niemniej jednak nadal szukamy sposobów na poprawę przejrzystości, uproszczenie naszych umów oraz zapewnienie dodatkowych informacji i ochrony konsumentów. Naszym pragnieniem i intencją jest zachowanie pełnej przejrzystości wobec klientów, decydentów i organów regulacyjnych”.

Unikalny model biznesowy MV narodził się na Wall Street, gdzie David Schiff, były partner w Perella Weinberg Partners i założyciel Innovatus Capital Partners, bawił się pomysłem sprzedaży opakowań generowanych przez prowizje od pośredników w handlu nieruchomościami i sprzedawania ich inwestorom. 2018 skarga pozew złożony przez MV Realty przeciwko Innovatus. Schiff nie zdawał sobie sprawy, że pomysł był patentowany w 2008 roku.

Zgodnie ze skargą Schiff omówił ten pomysł w 2017 roku z Mitchellem, dyrektorem generalnym MV i współwłaścicielem MV, Jonathanem Neumanem. Stałby się programem korzyści dla właścicieli domów MV, mimo że umowa z firmą Schiffa nigdy nie została sfinalizowana, a przychody MV nigdy nie były pakowane i sprzedawane inwestorom.

Dlaczego umowa z Schiffem i Innovatusem nie doszła do skutku i czy MV powinien był móc kontynuować propozycję Schiffa bez jego zaangażowania, było przedmiotem wieloletnich sporów sądowych. MV kontynuowało program, przynajmniej częściowo, ponieważ było w stanie pokazać, że pomysł nie był pierwotnie pomysłem Schiffa. Za pośrednictwem rzecznika Innovatus odmówił komentarza. Innovatus nie jest oskarżany o żadne wykroczenia.

Bez wsparcia Innovatus, MV zwróciła się do 777 Partners, firmy inwestycyjnej z siedzibą w Miami, o pomoc w zabezpieczeniu gotówki potrzebnej do zarejestrowania właścicieli domów, zgodnie z proces sądowy z powództwa Innovatus przeciwko 777 Wspólnikom. – powiedział rzecznik 777 Partners Forbes że firma nie jest już „zaangażowana” w MV Realty.

Jedno pytanie, które pozostaje bez odpowiedzi, dotyczy tego, dlaczego Schiff zdecydował się na współpracę z MV Realty. Skarga złożona w ramach pozwu między dwiema firmami pokazuje, że on i/lub Innovatus mieli wcześniejsze relacje biznesowe z Mitchellem i Neumanem z MV. Przeszłość Neumana prawdopodobnie powinna wzbudzić czerwone flagi.

Kiedy Neuman był urzędnikiem w firmie finansowej Imperial Holdings w 2011 roku, jego biuro w Boca Raton na Florydzie było nalot przez FBI w związku z podejrzeniem oszustwa ubezpieczeniowego. Neuman nigdy nie został oskarżony, ale on i inny były pracownik Imperial, który w pewnym momencie był także właścicielem MV Realty, byli przedmiotem wieloletniego śledztwa. Mitchell, obecny dyrektor generalny MV, był wówczas dyrektorem generalnym Imperial Holdings. W pewnym momencie wg sukcesy firma, Mitchell był również celem dochodzenia. Firma zgłoszenia od czasu rezygnacji Neumana z Imperial w 2012 roku pokazuje, że firma była zmuszona zamknąć swoją działalność związaną z finansowaniem premium, która stanowiła ponad 58% jej sprzedaży w 2011 roku, i zapłacić 8 miliona dolarów grzywny w celu rozwiązania zarzutów oszustwa. W 2016 roku ul zgłaszane że prokurator USA domagał się cywilnego przepadku 6.5 miliona dolarów od Neumana i innych byłych pracowników Imperial oraz że Imperial Holdings „zapłacił przepadek w ramach umów odszkodowawczych z byłymi pracownikami”.

Poprzez rzecznika MV powiedział, że Neuman „nigdy nie był oficerem ani pracownikiem” MV. „Jeśli chodzi o jego poprzednie zatrudnienie, przeprowadzono dochodzenie w Imperial Holdings, które zakończyło się zapłatą i ugodą cywilną ze strony firmy” – powiedział rzecznik. "Pan. Neuman nigdy nie został oskarżony o żadne wykroczenie, nigdy nie przyznał się do żadnego wykroczenia i nigdy nic nie zapłacił. Ta sprawa została zakończona ponad siedem lat temu”.

To, co pozostaje kwestią sporną w programie świadczeń dla właścicieli domów dla rzeczników pożyczkobiorców, to to, czy płatności na rzecz właścicieli domów stanowią pożyczki – MV twierdzi, że tak nie jest – oraz czterodziesięcioletni czas trwania umowy.

Wiązanie właścicieli domów z pewnym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami na wiele lat przed tym, zanim będą potrzebować usługi, i robienie tego w zamian za ratunek finansowy, to czerpanie nieuczciwej przewagi, powiedziała Sarah Mancini, prawniczka z National Consumer Law Center Forbes.

„Decyzja, z kim umieścić swój dom, to poważna decyzja” – powiedział Mancini. „MV Realty szuka ludzi w trudnej sytuacji finansowej i daje im pieniądze, zamiast mówić: „Pozwól, że powiem ci, dlaczego mogę sprzedać twój dom za najwyższą wartość”. Wiele osób będących celem ataków nie chce nawet sprzedać swojego domu. Ta transakcja wygląda dla mnie jak pożyczka na tak wiele sposobów.

Jest to pożyczka, która zawiera „warunki, które sprawiłyby, że rekin pożyczkowy zarumieniłby się”, powiedział Kerry Smith, prawnik Community Legal Services w Filadelfii, który pomaga klientom w sprawach związanych z MV Forbes.

W większości stanów obowiązują przepisy ograniczające oprocentowanie pożyczek. W efekcie umowy MV prawie gwarantowały 10-krotność płatności albo poprzez prowizje generowane przez przyszłą sprzedaż domu, albo przez pobieranie od właścicieli domów płatności z tytułu rozwiązania umowy. Tego rodzaju zwrot z MV zazwyczaj przekraczałby prawne limity pożyczek.

MV zaprzecza, że ​​płatności dokonywane na rzecz właścicieli domów stanowią pożyczki. Według rzeczników konsumentów, jest to jeden z głównych motywów MV, a wyrażenie „nie pożyczka” jest wyraźnie widoczne na stronie internetowej firmy. Zamiast tego, w umowie o kredyt hipoteczny satysfakcji oglądany przez Forbes, MV określa płatność jako „dług zabezpieczony wyżej wymienioną hipoteką”.

MV twierdzi, że ponieważ właściciel domu nigdy nie jest zobowiązany do sprzedaży, nigdy nie jest wymagana spłata. Chociaż to prawda, 40-letni okres obowiązywania umowy sprawia, że ​​jest bardzo mało prawdopodobne, aby jakikolwiek właściciel ostatecznie nie musiał angażować się w MV.

Dla Manciniego i innych jest inny problem. Warunki umowy obejmują wyzwalacze, które zwykle nie wiązałyby się ze sprzedażą nieruchomości. Jednym z przykładów, które przytacza Mancini, jest to, co dzieje się w przypadku śmierci właściciela domu. Zgodnie z umową spadkobiercy mają dziesięć dni na powiadomienie MV Realty o zmianie właściciela i potwierdzenie zawarcia umowy lub wniesienie opłaty za przedterminowe rozwiązanie umowy.

„Żaden spadkobierca nie dowie się o tym w ciągu dziesięciu dni, aby uniknąć opłaty za wcześniejsze rozwiązanie umowy” – powiedział Mancini. ForbesMV za pośrednictwem rzecznika zakwestionowała, że ​​takie zdarzenie stanowiłoby „zdarzenie wyzwalające”.

Ponadto ustawodawcy na posiedzeniu Rady Miasta Filadelfii 14 grudnia wysłuchali zeznań wielu rzeczników praw konsumentów, szczegółowo opisujących to, co ich zdaniem było intencją ze strony MV skierowania uwagi na czarnych właścicieli domów.

Poprzez rzecznika, MV zdecydowanie zaprzeczył, że atakuje czarnych właścicieli domów i powiedział, że nie ma wiedzy na temat rasy ani pochodzenia etnicznego swoich klientów.

Celowanie w czarnych właścicieli domów to surowe twierdzenie. The Reinvestment Fund, organizacja społeczna z siedzibą w Filadelfii, twierdzi, że ma dane, które to potwierdzają.

Na posiedzeniu rady Ira Goldstein, prezes Reinvestment Fund ds. rozwiązań politycznych, przedstawił ustalenia, które wykazały, że 69% transakcji MV w mieście zostało zawartych z czarnymi właścicielami domów, którzy stanowią zaledwie 37% wszystkich właścicieli domów w Filadelfii. A Filadelfia nie była anomalią. Goldstein powiedział, że badania przeprowadzone w czterech innych hrabstwach Pensylwanii przyniosły podobne wyniki.

To odkrycie nabiera nowego znaczenia dla każdego, kto zna przeszłość założycielki MV, Amandy Zachman. Zachman, wcześniej znana jako Amanda Zuckerman, wystąpiła w 15. sezonie reality show Big Brother. Zachman jest dobrze znana ze swojego występu w serialu za komentarze niewrażliwe na rasę. Jedna sześć i pół minuty kolekcja klipów zatytułowany „Amanda Zuckerman: Wojownik sprawiedliwości społecznej” zaczyna się od Zachmana, który mówi, że „oskarżenie o bycie rasistą to poważna, poważna sprawa”, po czym przechodzi do sceny, w której mówi, że wzięła „jak 14 portorykańskich pryszniców”. Zachman jest teraz dyrektorem ds. sprzedaży MV, zgodnie z jej biografią firmy , która zachwala jej rolę w tworzeniu programu korzyści dla właścicieli domów, ale o tym nie wspomina Duży brat.

Goldstein powiedział, że istnieje możliwość, że gdyby fundusz reinwestycji był w stanie uwzględnić poziomy dochodów właścicieli domów, niektóre różnice rasowe mogłyby zniknąć. Uważa jednak, że niewiele by to zmieniło.

„Nie wiem, czy aktywnie atakują czarnych właścicieli domów, czy jest to wynik algorytmu” – powiedział Goldstein Forbes. „Ale jeśli spojrzysz na dane w Filadelfii, MV nieproporcjonalnie dociera do czarnych dzielnic. To nie dzieje się przypadkowo”.