Ten 9.9% płatnik to najbardziej pomijana transakcja dywidendy w 2022 r.

Większość ludzi o tym nie wie, ale nieruchomości na dłuższą metę osłabiły akcje i są gotowe na wygraną ponownie w 2023 roku.

A my, inwestorzy dywidendy, jesteśmy dobrze przygotowani do zarobienia, dzięki funduszowi wyrzucającemu przebój 9.9% zysku, który jest doskonały Graj tutaj. Za chwilę zostawię nazwisko i ticker.

Po pierwsze, dobrze przeczytałeś: nieruchomości robi na dłuższą metę przewyższają zapasy – i to niemało! To jasne, jak może być w tym porównaniu między SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), fundusz indeksowy dla notowanych na giełdzie funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości (REIT) oraz S&P 500 w ciągu ostatnich 20 lat.

Pamiętaj, że w tym okresie doszło do katastrofy COVID-19 i kryzys kredytów hipotecznych subprime, który, oczywiście, pogrążył mieszkania. Nie ma problemu. REIT – spółki notowane na giełdzie, które posiadają wszystko, od magazynów po budynki mieszkalne – podskoczyły z powrotem na powierzchnię!

Kluczem do atrakcyjności REIT jest to, że przechodzą one przez inwestycje: zbierają czeki czynszowe od najemców, zbierają na tyle, by utrzymać światła i budynki w czystości, a resztę przekazują nam w formie dywidendy. Rezultatem jest większy strumień dochodów niż płacą zwykłe akcje: typowa stopa zwrotu REIT wynosi 3.2%, podwajając marne 500% indeksu S&P 1.5.

Ale mimo że RWR zmiażdżył zapasy, robimy nie chcesz przejść tutaj pasywną drogą ETF. Po pierwsze, 3.2% plonów RWR nie jest nawet wystarczająco duże, aby nasze serca przyspieszyły. A po drugie, w przypadku REITów (jak w dzisiejszych czasach całkiem dobrze) posiadanie inteligentnego, responsywnego menedżera ma kluczowe znaczenie.

Dowodem na to jest zwrot RWR w ciągu ostatnich trzech niestabilnych lat, w porównaniu z fundusz zamknięty (CEF) o których dzisiaj porozmawiamy, CBRE Globalny Fundusz Dochodów z Nieruchomości (IGR). IGR odrzuca tę ogromną wypłatę 9.9%, o której wspomniałem przed chwilą (i płaci ci co miesiąc, nie mniej)!

Główny powód tego stanu rzeczy sprowadza się do doświadczonych menedżerów portfela IGR, którzy zręcznie poruszali się po lokalnych rynkach, które znają najlepiej. To klucz do nieruchomości, o których wszyscy wiemy, że tak naprawdę jest zbiorem małych rynków, które w danym momencie zachowują się inaczej.

A jeśli chodzi o nieruchomości, to firmie zarządzającej funduszem, CBRE, nie brakuje wiedzy: oprócz IGR i funduszy prywatnych inwestorów zarządza nieruchomościami, prowadzi działalność maklerską i inwestuje w nieruchomości własne pieniądze. Firma może pochwalić się 80,000 100 pracowników w ponad XNUMX krajach, co daje jej globalną perspektywę i relacje w innych krajach, którym nie może dorównać żaden ETF oparty na algorytmach.

CBRE wykorzystała tę wiedzę, aby inteligentnie oprzeć portfel IGR w stronę USA (68%), co jest ostrożnym posunięciem, ponieważ gospodarka USA nadal rośnie w zdrowym tempie, z inflacją, która wygląda na to, że zaczyna rosnąć i wydatkami konsumentów (nie wspominając o zatrudnieniu ) ładnie się trzyma.

Ale kupno dobrze zarządzanego funduszu nieruchomości to nie tylko wykupienie możliwości badawczych i dostępu do informacji przez kierownictwo — to także dywersyfikacja, która jest szczególnie kluczowa w przypadku nieruchomości.

Na przykład IGR inwestuje w ponad 80 REIT-ów, które same posiadają setki, a czasem tysiące nieruchomości. I podobnie jak wiele innych funduszy REIT, które robią to samo, nie zauważa, kiedy jeden nieszczęsny lokator przestaje płacić czynsz, ponieważ robią to tysiące innych.

Na przykład w chwili obecnej do czołowych udziałów IGR należą REIT-y, które posiadają szeroki zakres nieruchomości. Międzynarodowy Zamek Koronny (CCI), na przykład posiada ponad 40,000 115,000 wież komórkowych na całym świecie oraz XNUMX XNUMX „małych komórek”, które zwiększają przepustowość sieci lokalnych w większych miastach; Prologis
PLD
(PLD) posiada 4,732 magazyny na całym świecie; i mieszkaniowych REIT Zaproszenie Domy (INVH), wynajmuje ponad 85,000 XNUMX domów jednorodzinnych.

Tak więc mamy tu już mnóstwo dywersyfikacji, a to tylko z trzech udziałów IGR!

Innym często pomijanym powodem, dla którego warto rozważyć fundusze REIT, jest to, że zarówno te fundusze, jak i same REIT-y mają dostęp do tańszej dźwigni finansowej niż ty i ja. Na przykład obecnie rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych jest dużym problemem dla inwestorów indywidualnych, którzy posiadają nieruchomości na wynajem – ale nie więc dla REIT-ów:

Płatności hipoteczne przechodzą przez dach

Przy stopach procentowych, które na początku tego roku osiągnęły 5% i utrzymały się na tym poziomie, kredyty mieszkaniowe poszybowały w górę. Ale stopy procentowe dla REIT są znacznie niższe, a wiele z nich ma obecnie koszty kredytu w księgach poniżej 3%.

REIT cieszą się niższymi stawkami, ponieważ są profesjonalnie zarządzane i zdywersyfikowane w wielu nieruchomościach, więc są mniej ryzykowne niż typowy indywidualny inwestor nieruchomości. Jest to jeden z powodów, dla których REITs mają dość spójną historię generowania dodatnich zwrotów w okresach wzrostu stóp procentowych.

Wykres ten opiera się na badaniu przeprowadzonym przez NAREIT, firmę zajmującą się badaniami i danymi REIT, i wyraźnie pokazuje, że REIT zazwyczaj przynoszą zyski w okresach wyższych stóp procentowych. Dzieje się tak dlatego, że ich niższe koszty kredytu nieco izolują ich od tego trendu. Co więcej, okresy wzrostu stóp zwykle wiążą się z silną gospodarką (tak jak ma to miejsce obecnie). Oznacza to wyższy popyt na nieruchomości REIT-ów, co pozwala REIT-om na podniesienie czynszu. Wzrosty te znacznie przewyższają wzrost kosztów finansowania zewnętrznego ze względu na wyższe stopy procentowe.

Kup IGR jako budowanie „rozpędu rabatu”

Na koniec porozmawiajmy o dyskoncie IGR do NAV lub różnicy między jego ceną rynkową a wartością na akcję jego portfela (ta miara jest unikalna dla CEF). Obecnie ta zniżka jest niewielka, co oznacza, że ​​IGR jest mniej lub bardziej uczciwie wyceniany.

Trend tutaj jest jasny: zniżka IGR zmierza w kierunku obszaru premium – pytanie brzmi, jak daleko. Gdy tak się stanie, spowoduje to większy nacisk na cenę akcji IGR. I oczywiście przez cały czas będziesz otrzymywać zdrową wypłatę 9.9% (płatną co miesiąc).

Michael Foster jest głównym analitykiem ds. Badań Perspektywa kontrahenta. Aby uzyskać więcej pomysłów na świetne dochody, kliknij tutaj, aby zobaczyć nasz najnowszy raport „Niezniszczalny dochód: 5 okazyjnych funduszy z bezpiecznymi 8.4% dywidendami."

Ujawnienie: brak