Kwestie, które należy wziąć pod uwagę, korzystając z dźwigni finansowej na rynku nieruchomości do budowania bogactwa

Inwestorzy są nieustannie bombardowani sprzecznymi informacjami na temat zadłużenia, w małych fragmentach bez dodatkowego kontekstu. Jeśli przeszukujesz Internet w poszukiwaniu wpływów na zadłużenie, zobaczysz dwie główne szkoły myślenia:

1. Dług jest złem. Musisz zrobić wszystko, aby wyeliminować dług i wyjść spod wierzycieli.

2. Dług to jedyny sposób na generowanie bogactwa. Zdobądź jak najwięcej pieniędzy z wielu źródeł pożyczkowych, aby zbudować swoją fortunę.

Istnieją problemy z obu punktów widzenia. Jak większość rzeczy w życiu, dług nie jest binarny. Niektóre rodzaje długów z pewnością mogą sprzyjać tworzeniu bogactwa, podczas gdy inne mogą prowadzić do jego zniszczenia. Te rzeczy zależą od kilku kluczowych czynników. Ten artykuł koncentruje się na zadłużeniu bezpośrednio związanym z mieszkalnictwem.

Kredyty hipoteczne

Oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło w ciągu ostatniego roku. Po latach praktycznie darmowych pieniędzy i stale rosnących wartości domów, ludzie nagle nie mogą sobie pozwolić na miesięczną spłatę kredytów hipotecznych, na które wcześniej mogli sobie pozwolić. rośnie średnio o 10% rocznie, powodując, że wielu chce się spieszyć, aby wejść na rynek mieszkaniowy.

Oto obosieczny miecz zadłużenia mieszkaniowego: Pożyczanie pozwala ludziom uzyskać efekt dźwigni. Jeśli wpłacisz 200,000 1,000,000 $ zaliczki na dom o wartości 20 1,200,000 200,000 $, a wartość domu wzrośnie o 100% do XNUMX XNUMX XNUMX $, uzyskasz XNUMX XNUMX $ zysku lub XNUMX% zwrotu z inwestycji (jeśli sprzedałeś tego dnia, nie biorąc pod uwagę odsetek od pożyczki zapłaciłeś lub prowizje maklerskie).

Dźwignia finansowa działa jednak w obie strony. W 2008 roku wiele osób miało podwodne kredyty hipoteczne, co oznaczało, że byli winni więcej niż posiadali kapitał własny. Użyjmy tego samego przykładu 200,000 1,000,000 $ w dół na 25 750,000 50,000 $ domu. Tym razem wartość domu spadła o 200,000% do 50,000 XNUMX USD. Twój kapitał własny w domu wyniósłby wtedy -XNUMX XNUMX $. Gdybyś sprzedał swój dom, nie tylko straciłbyś XNUMX XNUMX $, ale nadal byłbyś winien bankowi XNUMX XNUMX $. Ostrożnie rozważ zakupy z wykorzystaniem dźwigni finansowej, zwłaszcza jeśli możesz nie być w stanie wytrzymać wahań mieszkaniowych lub chcesz się przeprowadzić w ciągu pięciu lat.

Znam wielu ludzi, którzy ostatnio cieszyli się rozwojem nieruchomości i mają niskooprocentowane kredyty hipoteczne. Czasami inwestorzy w takich przypadkach spieszą się ze spłatą swoich kredytów hipotecznych. Jeśli masz wystarczający kapitał własny w swoim domu (powiedzmy 40%), istnieje dobry argument za utrzymaniem tego długu w bilansie. Osoby fizyczne otrzymują ulgi podatkowe i mogą inwestować nadwyżki środków, które mogły wykorzystać na spłatę salda kredytu hipotecznego w całości, aby uzyskać dodatkowe zwroty wykraczające poza płacone odsetki. Na przykład indeks S&P 500 od 10 r. przynosił średnio ponad 1926% zwrotów rocznie. Rynek akcji może być niestabilny z roku na rok, dlatego zalecałbym długoterminową wizję i wysoką tolerancję ryzyka dla takiej strategii. Nawet certyfikaty oprocentowania depozytów mogą przynieść wyższe zwroty niż istniejące niskooprocentowane kredyty hipoteczne sprzed ponad roku.

Linie kredytowe pod zastaw domu

Inni inwestorzy w nieruchomości kupujący dom i zaciągający kapitał w formie linii kredytowej Home Equity. Jeśli inwestor ma nadwyżkę kapitału własnego, może to być skuteczna strategia uzyskiwania płynności, pamiętając, że osoba ta musi mieć wystarczające przepływy pieniężne, aby spłacić ten nowy dług. Jedną z porad jest wykupienie HELOC na 100% kapitału własnego uzyskanego z aprecjacji mieszkań, aby wpłacić zaliczkę na następny kredyt hipoteczny, aby nadal zdobywać więcej nieruchomości. Zalecam ostrożność w tej strategii. Wbrew temu, co mogą wskazywać niektórzy influencerzy, nie ma gwarancji wzrostu wartości nieruchomości. Nadmierne lewarowanie jest o wiele większym ryzykiem niż korzyści z dywersyfikacji, jakie można by uzyskać dzięki tej strategii.

Wnioski

Ponownie, dług nie jest binarny. Może to być przydatne narzędzie do tworzenia bogactwa, ale za każdym razem, gdy zaciągasz dług, pomyśl o wpływie, jaki będzie to miało na Ciebie i Twoją przyszłość finansową.

Ten artykuł nie powinien być interpretowany jako porada inwestycyjna, podatkowa lub prawna. Bezpośrednia inwestycja w indeks nie jest możliwa. Wszystkie dane ekonomiczne i dotyczące wyników mają charakter historyczny i nie wskazują przyszłych wyników. Equitable Advisors nie oferuje kart kredytowych, kredytów hipotecznych, HELOC, pożyczek studenckich i/lub pożyczek biznesowych. Cicely Jones oferuje papiery wartościowe za pośrednictwem Equitable Advisors, LLC (NY, NY 212-314-4600), członka FINRA, SIPC (Equitable Financial Advisors w MI i TN). Produkty rentowe i ubezpieczeniowe oferowane przez Equitable Network, LLC. Equitable Network prowadzi działalność w Kalifornii jako Equitable Network Insurance Agency of California, LLC, w UT jako Equitable Network Insurance Agency of Utah, LLC. AGE-5694805.1 (5/23)(Exp. 5/25)