Ponieważ prezes Rezerwy Federalnej, Jerome Powell, ma wygłosić ważne przemówienie w piątek, inwestorzy mogą w końcu uwierzyć mu na słowo: bank centralny będzie utrzymywać jastrzębią postawę, aby kontrolować najwyższą inflację od czterech dekad. Oznacza to, że rynki finansowe pozostaną niestabilne, pomimo niedawnego wzrostu na giełdzie.
Istnieje wiele powodów, aby uważać fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) za stosunkowo bezpieczne schronienie zapewniające stały dochód, gdy inflacja utrzymuje się na wysokim poziomie i przed prawdopodobnym spowolnieniem gospodarczym.
Poniżej znajduje się ekran akcyjnych REIT-ów, które mają wytworzyć duże przepływy pieniężne, aby umożliwić wzrost dywidendy w 2023 roku.
W Potrzebuję wiedzieć Felieton z 24 sierpnia Steve Goldstein podsumował prognozy nowego „supercykl inflacji i stóp procentowych” od Dario Perkinsa, dyrektora zarządzającego ds. globalnej makroekonomii w TS Lombard.
Perkins spodziewa się, że długoterminowe stopy procentowe będą nadal rosnąć i sugeruje, że lata 2020 będą wymagać od inwestorów „bardziej wnikliwego podejścia do alokacji aktywów”.
Odchodząc od usługodawców, którzy zdominowali hossę do 2021 r., uważa, że najlepiej sprawdzi się alokacja w aktywa materialne, w tym nieruchomości.
Rozbicie sektora REIT
Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości występują w wielu odmianach, ale kluczowym elementem jest to, że przekazują większość zysków akcjonariuszom, aby utrzymać korzystną podatkowo strukturę REIT.
Istnieją dwie szerokie kategorie REIT: REIT hipoteczny, które pożyczają pieniądze kredytobiorcom komercyjnym lub mieszkaniowym i/lub inwestują w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, oraz REITy kapitałowe, które posiadają nieruchomości komercyjne lub mieszkalne i je wynajmują.
REITy mają charakter cykliczny, a wyceny wywierane są pod presją wzrostu stóp procentowych. Efekt ten może być szczególnie wyraźny w przypadku REIT hipotecznych, ponieważ rynek kredytów hipotecznych zwalnia wraz ze wzrostem stóp procentowych.
Jak dotąd w tym roku, do 24 sierpnia, sektor nieruchomości S&P 500 spadł o 15%, podczas gdy cały S&P 500
SPX
spadła o 12%, w obu przypadkach z reinwestowanymi dywidendami.
Spojrzenie w znacznie dłuższej perspektywie może Cię zaskoczyć. Indeksy S&P Dow Jones oddzieliły sektor nieruchomości od sektora finansowego w 2016 r. Jeśli jednak ograniczymy się do grupy branżowej S&P 500 REIT dla długoterminowej miary wyników, średnia roczna stopa zwrotu z 20 lat wyniosła 9.9%, nieco dalej 500-letniej średniej stopy zwrotu indeksu S&P 20 na poziomie 9.8%.
REIT według kategorii
Różne rodzaje REIT przechodzą przez różne cykle gospodarcze. Na przykład, hotelowe REIT i ich najemcy strasznie ucierpieli na wczesnych etapach pandemii koronawirusa, począwszy od wirtualnego zamknięcia branży turystycznej w pierwszej połowie 2020 roku.
Według Vikrama Malhotry, dyrektora zarządzającego ds. nieruchomości w Mizuho, wiele REIT koncentruje się na powierzchni magazynowej i logistycznej, która w ostatnich latach skorzystała z dwucyfrowych rocznych podwyżek czynszów.
Ale Amazon.com Inc.
AMZN
powiedział w swoim finansowy komunikat prasowy za pierwszy kwartał w kwietniu, że po podwojeniu rozmiaru sieci realizacji zamówień w ciągu zaledwie dwóch lat, „nie ścigała już zdolności fizycznych ani kadrowych” i była „wprost skoncentrowana na poprawie wydajności i efektywności kosztowej” w swojej infrastrukturze dostawczej.
Podczas wywiadu Malhotra powiedział, że po ogłoszeniu przez Amazon on i współpracownicy „zaobserwowali i usłyszeli na rynku, że Amazon wprowadza magazyny na rynek podnajmu”.
„Więc największy gracz w e-commerce powiedział rynkowi, że ma za dużo i racjonalizuje, co spowodowało spadek cen zapasów logistycznych” – powiedział.
Prologis Inc.
PLD
jest największym notowanym na giełdzie amerykańskim REIT w magazynach i powierzchniach logistycznych. Firma wymieniła Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis i Walmart Inc.
WMT
jako pięciu największych klientów pod koniec 2021 r., przy czym Amazon wynajął 24 miliony stóp kwadratowych, czyli 7% całości.
Akcje Prologis spadły o 21% w 2022 r. do 24 sierpnia, przy reinwestowaniu dywidend. Stopa dywidendy akcji wynosi około 2.5%. Prologis zamierza przejąć Duke Realty Corp.
DRE
przez transakcja na akcje o wartości 26 miliardów dolarów kiedy został ogłoszony w czerwcu.
Mizuho ma neutralną ocenę Prologis, która według Malhotry była „niezgodna z konsensusem”. Z pewnością jest — wśród 17 analityków ankietowanych przez FactSet 13 ocenia akcje jako „kupuj” lub równowartość. Reszta to oceny neutralne.
Dodał, że Mizuho monitoruje zewnętrznych operatorów logistycznych, takich jak XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx i United Parcel Service Inc.
UPS
na oznaki spowolnienia popytu w przypadku znacznego spowolnienia gospodarki.
Biorąc to wszystko pod uwagę, może istnieć pozytywna podszewka dla REIT-ów magazynowo-logistycznych: Malhotra spodziewa się spowolnienia wzrostu czynszów do „średnio-wysokich jednocyfrowych” z obecnego przedziału powyżej 10%. Departament Pracy powiedział, że Indeks Cen Konsumpcyjnych w lipcu wykazał wzrost o 8.5% sprzed roku. Poprawiło się to z 9.1% w poprzednim miesiącu. Oczekiwanie, że operatorzy magazynów REIT będą w stanie utrzymać wzrost czynszów, aby dorównać lub przebić tempo inflacji, może nie być zbyt wielkim przesadą.
W tym miejscu w grę wchodzi twoja własna opinia, oparta na twoich własnych badaniach. Czy utrzymujący się trend zakupów online i zapotrzebowanie na szybką dostawę umożliwi Prologis i jego konkurentom osiągnięcie lepszych wyników w ciągu najbliższych 10-24 lat? Całkowity zwrot z pięciu lat Prologis w dniu 138 sierpnia wyniósł 85% (w porównaniu z 500% dla S&P XNUMX), nawet przy tegorocznym dużym spadku.
Badanie kapitałowych REIT
Aby ogólnie przyjrzeć się notowanym w USA funduszom inwestycyjnym zajmującym się nieruchomościami, zaczęliśmy od 185 zawartych w indeksie Russell 3000
RUA.
Według FactSet indeks ten reprezentuje około 98% akcji amerykańskich.
Następnie przyjrzeliśmy się koncentracji inwestycji każdego REIT i usunęliśmy wszystkie REIT hipoteczne, aby sprowadzić listę do 158 spółek. Dokonaliśmy dalszych cięć do 112 spółek, dla których dostępne były konsensusowe szacunki wśród co najmniej pięciu analityków ankietowanych przez FactSet pod kątem skorygowanych środków z działalności operacyjnej w 2023 r.
Sposobem na zmierzenie zdolności spółki do wypłaty dywidendy jest przyjrzenie się jej szacunkowym wolnym przepływom pieniężnym — pozostałym przepływom pieniężnym po oczekiwanych nakładach kapitałowych. W przypadku REIT powszechnie stosuje się środki z działalności operacyjnej (FFO) — środek nie GAAP. FFO dodaje amortyzację (pozycje bezgotówkowe) z powrotem do zysków, wyłączając zyski ze sprzedaży nieruchomości. Skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO) idzie dalej, kompensując oczekiwane nakłady inwestycyjne na utrzymanie jakości inwestycji w nieruchomości.
Jeśli podzielimy szacowaną wartość AFFO spółki przez jej aktualną cenę akcji, otrzymamy szacunkową stopę zwrotu AFFO. Można to porównać z obecną stopą dywidendy, aby sprawdzić, czy jest „zapas” na dalsze wzrosty – miejmy nadzieję, że jest dużo.
Spośród 112 pozostałych REIT-ów 104 wypłaca dywidendy i szacuje się, że zapas w 2023 r. wyniesie co najmniej 1.00% — to jest nasza ostateczna obniżka.
104 REIT-y podzieliliśmy na osiem szerokich kategorii. Nie zawsze jest to łatwe, ponieważ REIT może być bardzo zróżnicowany. Kategorie są więc próbą umieszczenia każdego REIT-u w grupie według jego największej koncentracji biznesowej. Następnie skonsolidowaliśmy się nieco dalej do dziewięciu szerokich kategorii i posortowaliśmy je według oczekiwanej rentowności AFFO w 2023 roku.
Na przykład firmy magazynowo-logistyczne należą do kategorii „przemysłowej”. Zaczniemy od tego.
REIT-y przemysłowe
Oto 10 przemysłowych REIT, które przeszły na ekran, z najwyższymi oczekiwanymi stopami zwrotu AFFO w 2023 r.:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Zaufanie do właściwości logistyki przemysłowej | ILPT | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| Global Net Lease Inc. | LNG | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| Plymouth Industrial REIT Inc. | PLIM | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| Firma Stag Industrial Inc. | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| PotlaczDeltic Corp. | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Klasa A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| American Realty Trust Inc. | ZIMNO | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| Prologis Inc. | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| Źródło: FactSet |
Kliknij na paski, aby uzyskać więcej informacji o każdej firmie, w tym o profilach biznesowych. Następnie czytać Szczegółowy przewodnik Tomi Kilgore po bogactwie informacji dostępnych za darmo na stronach z ofertami MarketWatch.
Opieka zdrowotna
Oto wszystkie dziewięć REIT-ów, które wydzierżawiają nieruchomości opieki zdrowotnej i przeszły przez ekran. Ta grupa wyklucza firmy skupione na mieszkalnictwie senioralnym:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Właściwości medyczne Trust Inc. | MPW | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| Globalny medyczny REIT Inc. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| Sabra Health Care REIT Inc. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| Innowacyjne Właściwości Przemysłowe Inc. | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| CareTrust REIT Inc. | CTRE | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| Społeczny fundusz opieki zdrowotnej Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| Healthpeak Properties Inc. | SZCZYT | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Klasa A | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| Welltower Inc. | DOBRZE | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| Źródło: FactSet |
Mieszkaniówka
Kategoria ta obejmuje REIT-y, które są właścicielami domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych, a także wspólnot mieszkaniowych produkowanych i mieszkaniowych. Oto 10 rezydentów REIT, które przeszły przez ekran:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Narodowy Fundusz Zdrowia Investors Inc. | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| Właściwości LTC Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| Firma BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| Fundusz mieszkaniowy NexPoint Inc. | NXRT | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| Mieszkanie Inc.Ome REIT Corp | POWIETRZE | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| Ventas Inc. | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| Niezależność Realty Trust Inc. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| Przestrzeń środkowa | CSR | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| Fundusz inwestycyjny na rynku nieruchomości w Waszyngtonie | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| Źródło: FactSet |
Hotele i obiekty rekreacyjne
Oto osiem REIT-ów, które wynajmują hotele i/lub obiekty rekreacyjne i które przeszły przez ekran:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Właściwości EPR | EPR | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| RLJ Zakwaterowanie Trust | RLJ | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| Fundusz hotelowy Pebblebrook | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| Apple Hospitality REIT Inc. | JABŁKO | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| Właściwości gier i rekreacji Inc. | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| VICI Properties Inc. | WICI | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| Źródło: FactSet |
Biura
Oto 10 REIT-ów, w których znajdują się budynki biurowe, które przeszły przez ekran:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Brandywine Realty Trust | rozszerzenie BD | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| Hudson Pacific Properties Inc. | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| Firma SL Green Realty Corp. | SLG | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | DEI | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| Grupa Paramount Inc. | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| Cousins Properties Inc. | Cuz. | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| Zaufanie do właściwości biura korporacyjnego | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| Wschodnie nieruchomości rządowe Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| Urząd Miasta REIT Inc. | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| Źródło: FactSet |
Sprzedaż detaliczna
Oto 10 REIT-ów, które głównie wynajmują nieruchomości handlowe, które przeszły przez ekran:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Macerich Co. | PROCHOWIEC | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| Tanger Factory Outlet Centres Inc. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| REIT Whitestone'a | WYJŚCIE | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| Sklep Capital Corp. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| Nieruchomości RPT | RPT | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| Kite Realty Group Zaufanie | KRG | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| Acadia Realty Trust | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| Źródło: FactSet |
Komunikacja
Oto wszystkie pięć firm, które przeszły przez ekran, które wynajmują nieruchomości infrastruktury komunikacyjnej lub, w przypadku Outfront Media Inc.
OUT,
billboardy:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Grupa Uniti Inc. | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| Outfront Media Inc. | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| Korona Zamek Inc. | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| AmericanTower Corp. | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Klasa A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1s3% | $35,920 |
| Źródło: FactSet |
Centra danych
Te trzy REIT centrów danych przeszły przez ekran:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| Firma Iron Mountain sp. | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| Firma Equinix | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| Źródło: FactSet |
Przechowywanie własne
W naszej ostatniej kategorii przez ekran przeszło pięć samoobsługowych REIT:
| O nas | Ticker | Szacowana wydajność AFFO w 2023 r. | Bieżąca stopa dywidendy | Szacowany „zapas” | Kapitalizacja rynkowa. ($mln) |
| National Storage Affiliates Trust | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| CubeSmart | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| Firma Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| Przechowywanie publiczne | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| Dodatkowe miejsce do przechowywania Inc. | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| Źródło: FactSet |
Jeśli interesuje Cię przestrzeń REIT, musisz przeprowadzić własne badania i mieć na uwadze cele inwestycyjne – wzrost, dochody lub oba – i przygotować się na długoterminowe zaangażowanie, czyli kilka lat.
Wśród REIT wymienionych w tabelach powyżej Malhotra ma rating „kupuj” Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
DOBRZE,
Właściwości medyczne Trust Inc.
MPW,
Grupa Paramount Inc.
PGRE
oraz Duke Realty (która obecnie prowadzi obrót zgodnie z Prologis, w oczekiwaniu na zakończenie fuzji).
Zapytany o to, co wspólnego mają REIT z ratingiem kupna, Malhotra powiedział: „Są to firmy, jako osoby fizyczne, w przypadku których wierzymy, że siła cenowa będzie się utrzymywać”.
Powiedział również, że wszyscy korzystają z trendów tematycznych, w tym, w przypadku REIT-ów służby zdrowia, ze starzenia się społeczeństwa.
Posłuchaj Raya Dalio w MarketWatch Festiwal najlepszych nowych pomysłów na pieniądze 21 i 22 września w Nowym Jorku. Pionier funduszy hedgingowych ma silne poglądy na to, dokąd zmierza gospodarka.
Źródło: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Te akcje dywidendowe mogą Cię chronić, gdy Rezerwa Federalna spowalnia gospodarkę
Ponieważ prezes Rezerwy Federalnej, Jerome Powell, ma wygłosić ważne przemówienie w piątek, inwestorzy mogą w końcu uwierzyć mu na słowo: bank centralny będzie utrzymywać jastrzębią postawę, aby kontrolować najwyższą inflację od czterech dekad. Oznacza to, że rynki finansowe pozostaną niestabilne, pomimo niedawnego wzrostu na giełdzie.
Istnieje wiele powodów, aby uważać fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) za stosunkowo bezpieczne schronienie zapewniające stały dochód, gdy inflacja utrzymuje się na wysokim poziomie i przed prawdopodobnym spowolnieniem gospodarczym.
Poniżej znajduje się ekran akcyjnych REIT-ów, które mają wytworzyć duże przepływy pieniężne, aby umożliwić wzrost dywidendy w 2023 roku.
W Potrzebuję wiedzieć Felieton z 24 sierpnia Steve Goldstein podsumował prognozy nowego „supercykl inflacji i stóp procentowych” od Dario Perkinsa, dyrektora zarządzającego ds. globalnej makroekonomii w TS Lombard.
Perkins spodziewa się, że długoterminowe stopy procentowe będą nadal rosnąć i sugeruje, że lata 2020 będą wymagać od inwestorów „bardziej wnikliwego podejścia do alokacji aktywów”.
Odchodząc od usługodawców, którzy zdominowali hossę do 2021 r., uważa, że najlepiej sprawdzi się alokacja w aktywa materialne, w tym nieruchomości.
Rozbicie sektora REIT
Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości występują w wielu odmianach, ale kluczowym elementem jest to, że przekazują większość zysków akcjonariuszom, aby utrzymać korzystną podatkowo strukturę REIT.
Istnieją dwie szerokie kategorie REIT: REIT hipoteczny, które pożyczają pieniądze kredytobiorcom komercyjnym lub mieszkaniowym i/lub inwestują w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, oraz REITy kapitałowe, które posiadają nieruchomości komercyjne lub mieszkalne i je wynajmują.
REITy mają charakter cykliczny, a wyceny wywierane są pod presją wzrostu stóp procentowych. Efekt ten może być szczególnie wyraźny w przypadku REIT hipotecznych, ponieważ rynek kredytów hipotecznych zwalnia wraz ze wzrostem stóp procentowych.
Jak dotąd w tym roku, do 24 sierpnia, sektor nieruchomości S&P 500 spadł o 15%, podczas gdy cały S&P 500
SPX
spadła o 12%, w obu przypadkach z reinwestowanymi dywidendami.
Spojrzenie w znacznie dłuższej perspektywie może Cię zaskoczyć. Indeksy S&P Dow Jones oddzieliły sektor nieruchomości od sektora finansowego w 2016 r. Jeśli jednak ograniczymy się do grupy branżowej S&P 500 REIT dla długoterminowej miary wyników, średnia roczna stopa zwrotu z 20 lat wyniosła 9.9%, nieco dalej 500-letniej średniej stopy zwrotu indeksu S&P 20 na poziomie 9.8%.
REIT według kategorii
Różne rodzaje REIT przechodzą przez różne cykle gospodarcze. Na przykład, hotelowe REIT i ich najemcy strasznie ucierpieli na wczesnych etapach pandemii koronawirusa, począwszy od wirtualnego zamknięcia branży turystycznej w pierwszej połowie 2020 roku.
Według Vikrama Malhotry, dyrektora zarządzającego ds. nieruchomości w Mizuho, wiele REIT koncentruje się na powierzchni magazynowej i logistycznej, która w ostatnich latach skorzystała z dwucyfrowych rocznych podwyżek czynszów.
Ale Amazon.com Inc.
AMZN
powiedział w swoim finansowy komunikat prasowy za pierwszy kwartał w kwietniu, że po podwojeniu rozmiaru sieci realizacji zamówień w ciągu zaledwie dwóch lat, „nie ścigała już zdolności fizycznych ani kadrowych” i była „wprost skoncentrowana na poprawie wydajności i efektywności kosztowej” w swojej infrastrukturze dostawczej.
Podczas wywiadu Malhotra powiedział, że po ogłoszeniu przez Amazon on i współpracownicy „zaobserwowali i usłyszeli na rynku, że Amazon wprowadza magazyny na rynek podnajmu”.
„Więc największy gracz w e-commerce powiedział rynkowi, że ma za dużo i racjonalizuje, co spowodowało spadek cen zapasów logistycznych” – powiedział.
Prologis Inc.
PLD
jest największym notowanym na giełdzie amerykańskim REIT w magazynach i powierzchniach logistycznych. Firma wymieniła Amazon, FedEx Corp.
FDX,
Home Depot Inc.
HD,
Geodis i Walmart Inc.
WMT
jako pięciu największych klientów pod koniec 2021 r., przy czym Amazon wynajął 24 miliony stóp kwadratowych, czyli 7% całości.
Akcje Prologis spadły o 21% w 2022 r. do 24 sierpnia, przy reinwestowaniu dywidend. Stopa dywidendy akcji wynosi około 2.5%. Prologis zamierza przejąć Duke Realty Corp.
DRE
przez transakcja na akcje o wartości 26 miliardów dolarów kiedy został ogłoszony w czerwcu.
Mizuho ma neutralną ocenę Prologis, która według Malhotry była „niezgodna z konsensusem”. Z pewnością jest — wśród 17 analityków ankietowanych przez FactSet 13 ocenia akcje jako „kupuj” lub równowartość. Reszta to oceny neutralne.
Dodał, że Mizuho monitoruje zewnętrznych operatorów logistycznych, takich jak XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx i United Parcel Service Inc.
UPS
na oznaki spowolnienia popytu w przypadku znacznego spowolnienia gospodarki.
Biorąc to wszystko pod uwagę, może istnieć pozytywna podszewka dla REIT-ów magazynowo-logistycznych: Malhotra spodziewa się spowolnienia wzrostu czynszów do „średnio-wysokich jednocyfrowych” z obecnego przedziału powyżej 10%. Departament Pracy powiedział, że Indeks Cen Konsumpcyjnych w lipcu wykazał wzrost o 8.5% sprzed roku. Poprawiło się to z 9.1% w poprzednim miesiącu. Oczekiwanie, że operatorzy magazynów REIT będą w stanie utrzymać wzrost czynszów, aby dorównać lub przebić tempo inflacji, może nie być zbyt wielkim przesadą.
W tym miejscu w grę wchodzi twoja własna opinia, oparta na twoich własnych badaniach. Czy utrzymujący się trend zakupów online i zapotrzebowanie na szybką dostawę umożliwi Prologis i jego konkurentom osiągnięcie lepszych wyników w ciągu najbliższych 10-24 lat? Całkowity zwrot z pięciu lat Prologis w dniu 138 sierpnia wyniósł 85% (w porównaniu z 500% dla S&P XNUMX), nawet przy tegorocznym dużym spadku.
Badanie kapitałowych REIT
Aby ogólnie przyjrzeć się notowanym w USA funduszom inwestycyjnym zajmującym się nieruchomościami, zaczęliśmy od 185 zawartych w indeksie Russell 3000
RUA.
Według FactSet indeks ten reprezentuje około 98% akcji amerykańskich.
Następnie przyjrzeliśmy się koncentracji inwestycji każdego REIT i usunęliśmy wszystkie REIT hipoteczne, aby sprowadzić listę do 158 spółek. Dokonaliśmy dalszych cięć do 112 spółek, dla których dostępne były konsensusowe szacunki wśród co najmniej pięciu analityków ankietowanych przez FactSet pod kątem skorygowanych środków z działalności operacyjnej w 2023 r.
Sposobem na zmierzenie zdolności spółki do wypłaty dywidendy jest przyjrzenie się jej szacunkowym wolnym przepływom pieniężnym — pozostałym przepływom pieniężnym po oczekiwanych nakładach kapitałowych. W przypadku REIT powszechnie stosuje się środki z działalności operacyjnej (FFO) — środek nie GAAP. FFO dodaje amortyzację (pozycje bezgotówkowe) z powrotem do zysków, wyłączając zyski ze sprzedaży nieruchomości. Skorygowane środki z działalności operacyjnej (AFFO) idzie dalej, kompensując oczekiwane nakłady inwestycyjne na utrzymanie jakości inwestycji w nieruchomości.
Jeśli podzielimy szacowaną wartość AFFO spółki przez jej aktualną cenę akcji, otrzymamy szacunkową stopę zwrotu AFFO. Można to porównać z obecną stopą dywidendy, aby sprawdzić, czy jest „zapas” na dalsze wzrosty – miejmy nadzieję, że jest dużo.
Spośród 112 pozostałych REIT-ów 104 wypłaca dywidendy i szacuje się, że zapas w 2023 r. wyniesie co najmniej 1.00% — to jest nasza ostateczna obniżka.
104 REIT-y podzieliliśmy na osiem szerokich kategorii. Nie zawsze jest to łatwe, ponieważ REIT może być bardzo zróżnicowany. Kategorie są więc próbą umieszczenia każdego REIT-u w grupie według jego największej koncentracji biznesowej. Następnie skonsolidowaliśmy się nieco dalej do dziewięciu szerokich kategorii i posortowaliśmy je według oczekiwanej rentowności AFFO w 2023 roku.
Na przykład firmy magazynowo-logistyczne należą do kategorii „przemysłowej”. Zaczniemy od tego.
REIT-y przemysłowe
Oto 10 przemysłowych REIT, które przeszły na ekran, z najwyższymi oczekiwanymi stopami zwrotu AFFO w 2023 r.:
Kliknij na paski, aby uzyskać więcej informacji o każdej firmie, w tym o profilach biznesowych. Następnie czytać Szczegółowy przewodnik Tomi Kilgore po bogactwie informacji dostępnych za darmo na stronach z ofertami MarketWatch.
Opieka zdrowotna
Oto wszystkie dziewięć REIT-ów, które wydzierżawiają nieruchomości opieki zdrowotnej i przeszły przez ekran. Ta grupa wyklucza firmy skupione na mieszkalnictwie senioralnym:
Mieszkaniówka
Kategoria ta obejmuje REIT-y, które są właścicielami domów jednorodzinnych lub wielorodzinnych, a także wspólnot mieszkaniowych produkowanych i mieszkaniowych. Oto 10 rezydentów REIT, które przeszły przez ekran:
Hotele i obiekty rekreacyjne
Oto osiem REIT-ów, które wynajmują hotele i/lub obiekty rekreacyjne i które przeszły przez ekran:
Biura
Oto 10 REIT-ów, w których znajdują się budynki biurowe, które przeszły przez ekran:
Sprzedaż detaliczna
Oto 10 REIT-ów, które głównie wynajmują nieruchomości handlowe, które przeszły przez ekran:
Komunikacja
Oto wszystkie pięć firm, które przeszły przez ekran, które wynajmują nieruchomości infrastruktury komunikacyjnej lub, w przypadku Outfront Media Inc.
OUT,
billboardy:
Centra danych
Te trzy REIT centrów danych przeszły przez ekran:
Przechowywanie własne
W naszej ostatniej kategorii przez ekran przeszło pięć samoobsługowych REIT:
Jeśli interesuje Cię przestrzeń REIT, musisz przeprowadzić własne badania i mieć na uwadze cele inwestycyjne – wzrost, dochody lub oba – i przygotować się na długoterminowe zaangażowanie, czyli kilka lat.
Wśród REIT wymienionych w tabelach powyżej Malhotra ma rating „kupuj” Ventas Inc.
VTR,
Welltower Inc.
DOBRZE,
Właściwości medyczne Trust Inc.
MPW,
Grupa Paramount Inc.
PGRE
oraz Duke Realty (która obecnie prowadzi obrót zgodnie z Prologis, w oczekiwaniu na zakończenie fuzji).
Zapytany o to, co wspólnego mają REIT z ratingiem kupna, Malhotra powiedział: „Są to firmy, jako osoby fizyczne, w przypadku których wierzymy, że siła cenowa będzie się utrzymywać”.
Powiedział również, że wszyscy korzystają z trendów tematycznych, w tym, w przypadku REIT-ów służby zdrowia, ze starzenia się społeczeństwa.
Posłuchaj Raya Dalio w MarketWatch Festiwal najlepszych nowych pomysłów na pieniądze 21 i 22 września w Nowym Jorku. Pionier funduszy hedgingowych ma silne poglądy na to, dokąd zmierza gospodarka.
Źródło: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo