Nie potrzebujesz doktoratu. w ekonomii z University of Chicago, aby to zrozumieć Oprocentowanie kredytów hipotecznych w wysokości 7% jest zagrożeniem dla amerykańskiego rynku mieszkaniowego.
Już to widzimy. We wtorek dowiedzieliśmy się, że liczba wniosków o zakup kredytów hipotecznych spadła w zeszłym tygodniu o 13%. To wyraźnie więcej niż spadek o 1.1%, który widzieliśmy w poprzednim tygodniu. Różnica? 13% spadek liczby wniosków o zakup kredytów hipotecznych w zeszłym tygodniu zbiegł się w czasie z pierwszy tygodniowy odczyt oprocentowania kredytów hipotecznych na poziomie 7% od 2002 r..
Oczywiście, historycznie rzecz biorąc, nie ma nic nienormalnego w oprocentowaniu kredytów hipotecznych na poziomie 6% lub 7%. Ale wskaźnik liczbowy pomija wpływ trwający szok oprocentowania kredytów hipotecznych: Te stawki, w połączeniu z pieniącymi się cenami domów, stawiają nowe miesięczne raty na szczycie historii. Biorąc pod uwagę dochody, kupowanie jest teraz droższe niż w szczytowym momencie bańki mieszkaniowej w pierwszej dekadzie XXI wieku.
To zdjęcie podwyższony kryzys cenowy już ekonomiści i analitycy nieruchomości obniżyli swoje prognozy cen domów w USA. Nie szukaj dalej niż Moody Analityka.
W sierpniu, Agencja Moody's Analytics spodziewa się, że ceny domów w USA spadną od 0% do 5%. We wrześniu, Agencja Moody's Analytics obniżyła swoje prognozy do 5% do 10% spadku krajowego. Ale w środę po raz kolejny obniżył tę prognozę. Idąc dalej, Moody's Analytics spodziewa się obecnie 10% spadku cen domów w USA.
„Przystępność cenowa wyparowała, a wraz z nią popyt na mieszkania”, mówi Mark Zandi, główny ekonomista w Moody's Analytics. Majątek. „Ceny wydają się o wiele mniej lepkie [obecnie] niż w przeszłości. Wraca do faktu, że tak szybko podbiegli [podczas pandemii], a sprzedawcy są gotowi szybko obniżyć cenę, aby spróbować zamknąć transakcję.
Oto rzecz: podstawowa prognoza Moody's Analytics zakłada brak recesji. Jeśli nastąpi recesja, Moody's Analytics spodziewa się teraz spadku cen domów w USA między 15% a 20%. To nie jest zbyt daleko od 27% spadek cen domów w USA w latach 2006-2012.
Zobacz ten interaktywny wykres na Fortune.com
Kiedy grupa taka jak Moody's Analytics mówi o „amerykańskim rynku mieszkaniowym” lub „cenach domów w USA”, ma na myśli zagregowany obraz kraju. Regionalnie wyniki zawsze się różnią. W oczach Moody's Analytics będzie to szczególnie prawdziwe w przyszłości.
In „znacznie przewartościowane” rynki mieszkaniowe, Moody's Analytics prognozuje teraz, że ceny domów spadną od 15% do 20%. Jeśli dojdzie do recesji, agencja Moody's Analytics spodziewa się, że spadek cen domów w USA rozszerzy się do 25-30% na „znacząco przewartościowanych” rynkach mieszkaniowych.
Te tak zwane „znacznie przewartościowane” rynki nie są odosobnione tylko w kilku częściach kraju – są wszędzie.
Co kwartał Moody's Analytics ocenia, czy lokalne czynniki fundamentalne, w tym lokalne poziomy dochodów, mogą wspierać lokalne ceny domów.* Jeśli regionalny rynek mieszkaniowy jest „przewartościowany” o ponad 25%, Moody's Analytics uznaje go za „znacząco przewartościowany”. Do drugiego kwartału roku210 rynków mieszkaniowych, w tym Boise („przewartościowane” o 77%) i Las Vegas („przewartościowane” o 60%), znalazło się w tym „znacznie przewartościowanym” obozie.
Zobacz ten interaktywny wykres na Fortune.com
Kiedy rynek mieszkaniowy wchodzi w kryzys—okres spadku sprzedaży domów i poziomu budowy domów—to zwykle spienione lub szampańskie rynki mieszkaniowe które są najbardziej narażone na spadki cen mieszkań.
To wyjaśnia, dlaczego trwający kryzys mieszkaniowy tak szybko wywołał a korekta ceny domu: W trakcie robiło się bardzo pieniło pandemiczny boom mieszkaniowy. Dowód? W drugim kwartale 2019 roku agencja Moody's Analytics uznała jedynie trzy regionalne rynki mieszkaniowe za „znacznie przewartościowane”.
Zobacz ten interaktywny wykres na Fortune.com
Firmy takie jak Moody's Analytics nie stają się bardziej niedźwiedzie tylko dlatego, że oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło 7%. Zamiast tego rewidują swoje prognozy, ponieważ rynki finansowe sygnalizują, że oprocentowanie kredytów hipotecznych na poziomie 6% lub 7% może obowiązywać dłużej niż oczekiwano. Dopóki oprocentowanie kredytów hipotecznych pozostanie tak wysokie, Zandi twierdzi, że będzie wywierać ogromną presję na te spienione ceny domów.
W ciągu najbliższych sześciu miesięcy Zandi spodziewa się, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie około 6.5%. To wzrost w porównaniu z jego poprzednią prognozą 5.5%.
Co się dzieje na rynku kredytów hipotecznych? Cóż, dużo.
Chociaż Rezerwa Federalna nie ustala bezpośrednio długoterminowych stóp procentowych, takich jak oprocentowanie kredytów hipotecznych, oczekiwania co do tego, gdzie Fed prawdopodobnie ustali przyszłe stopy krótkoterminowe (tj. stopa funduszy federalnych) mają wpływ na to, jak rynki finansowe wyceniają oprocentowanie kredytów hipotecznych. W ostatnich miesiącach rynki finansowe doszły do wniosku, że Fed raczej nie wycofa się z walki o inflację w najbliższym czasie. To oczywiście oznacza wyższe krótkoterminowe stawki na dłużej. Wskaż presję na wzrost długoterminowych stóp procentowych, takich jak oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Ale to tylko wyjaśnia pewien skok w oprocentowaniu kredytów hipotecznych. W grę wchodzi więcej.
W ostatnich miesiącach widzieliśmy to, co Zandi nazywa „niezwykle dużą różnicą między oprocentowaniem kredytów hipotecznych i skarbowych”. Historycznie rzecz biorąc, stopy zwrotu z 10-letnich obligacji skarbowych i oprocentowanie kredytów hipotecznych poruszają się zsynchronizowane. W tej chwili to się zepsuło – oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi cztery odchylenia standardowe powyżej tego, co historycznie sugerowałaby rentowność obligacji skarbowych. Zandi mówi, że sprowadza się to do ryzyka przedpłaty. Inwestorzy uważają, że 2022 kredytobiorców hipotecznych będzie w przyszłości refinansować do niższych stóp procentowych. Aby dostosować się do tak zwanego ryzyka przedpłaty, rynki finansowe wywierają presję na wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych.
Zobacz ten interaktywny wykres na Fortune.com
Postawmy sprawę jasno: Ta korekta ceny domu rozpoczęła się kilka miesięcy temu. W niektórych częściach kraju korekta jest już dość stroma.
Które rynki mieszkaniowe zmieniają się najszybciej? Widzimy największą korektę w musujące rynki jak Austin (gdzie wartości domów spadły o 7.4% między majem a sierpniem), Boise (spadek o 5.3%) i Phoenix (spadek o 4.4%). Wszystkie te rynki doświadczyły zalewu aktywności inwestorów i nabywców WFH podczas pandemii. Te miejsca również widziały, jak ich ceny domów znacznie przekraczają? jakie dochody lokalne byłyby historycznie wspierane.
*”Miara wyceny nieruchomości Moody's Analytics to procentowa różnica między rzeczywistymi cenami domów a cenami domów historycznie zgodna z płacami i pensjami na mieszkańca oraz kosztami budowy. Cena domu jest ostatecznie określana przez wartość gruntu, na którym się znajduje, która jest powiązana z kosztem alternatywnym gruntu mierzonym płacami i pensjami oraz kosztem budowy domu. W skali całego kraju około połowa wartości domu to grunt, a druga połowa to struktura, ale różni się to znacznie w zależności od kraju. Na przykład w San Francisco ziemia stanowi zdecydowanie największą część wartości domu, podczas gdy w Des Moines w stanie Iowa jest odwrotnie. Nasza miara wyceny nieruchomości uwzględnia te różnice”, pisze główny ekonomista Moody's Analytics Mark Zandi.
Ta historia została pierwotnie przedstawiona na fortune.com
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html