Historia właściciela nieruchomości, który z powodzeniem rozwiązał umowę najmu gruntu

Kiedy właściciel nieruchomości i deweloper (lub inwestor) zawrą długoterminową dzierżawę gruntu, najemca i jego pożyczkodawcy będą nalegać, aby właściciel nieruchomości nie mógł łatwo wypowiedzieć umowy najmu gruntu z powodu niewykonania zobowiązania. Najemca będzie miał szerokie prawa do „naprawy” swoich braków. Jeśli najemca nie wyleczy, pożyczkodawca najemcy ma dodatkowe prawo do wyleczenia. Tak czy inaczej, najemca i jego pożyczkodawca powinni mieć możliwość zachowania umowy najmu. W rezultacie właściciele nieruchomości prawie nigdy nie mogą wypowiedzieć umowy najmu gruntu, nawet jeśli chcą to zrobić.

Jeden z niedawnych przypadków w Nowym Jorku oznaczał dramatyczne odejście od tej zasady. Zaczęło się, gdy najemca przestał płacić czynsz. Właściciel nieruchomości przekazał najemcy i pożyczkodawcy różne zawiadomienia o tym niewypłacalności, ale nadal nikt nie płacił czynszu.

W kolejnym kroku właściciel nieruchomości zdecydował się nie kontynuować procedury wypowiedzenia umowy zawartej w umowie, co wymagałoby powiadomienia pożyczkodawcy. Zamiast tego właściciel nieruchomości wszczął postępowanie o niepłacenie czynszu na podstawie nowojorskiego statutu, który zezwala na takie postępowanie. Właściciel nieruchomości nie zawiadomił pożyczkodawcy najemcy o tym postępowaniu, ponieważ ani umowa najmu, ani prawo nie wymagały takiego zawiadomienia. Gdy najemca nadal nie zapłacił czynszu, właściciel nieruchomości ostatecznie rozwiązał umowę najmu jako ostatnie zdarzenie w postępowaniu o brak zapłaty.

Umowa najmu przewidywała, że ​​po zakończeniu umowy właściciel nieruchomości musi zaoferować pożyczkodawcy najemcy nową umowę najmu, która zastąpi rozwiązaną umowę najmu. Najwyraźniej pożyczkodawca nie skorzystał z tej oferty właścicielowi nieruchomości, więc umowa najmu została rozwiązana w wyniku postępowania o zaniechaniu płatności, a pożyczkodawca nie mógł domagać się dzierżawy zastępczej.

Jako środek „Zdrowaś Maryjo”, mający na celu ratowanie zabezpieczenia, pożyczkodawca próbował polegać na dziwacznym prawie nowojorskim, które pozwala najemcy i jego pożyczkodawcy przywrócić do życia rozwiązaną umowę najmu, płacąc wszystko, co było należne z tytułu dzierżawy. Najemca ma rok na „umorzenie” swojej umowy najmu. Jeżeli najemca nie zrealizuje umowy najmu w tym terminie, to pożyczkodawca najemcy ma do tego prawo – ale w większości przypadków dopiero następnego dnia po upływie terminu umorzenia najemcy i tylko do godziny 2 tego dnia.

To nowojorskie prawo mówi również, że najemca może zrzec się prawa do wykupu. Praktycznie każda umowa najmu w Nowym Jorku obejmuje takie zrzeczenie się, ale pożyczkodawca w tym konkretnym sporze próbował argumentować, że zrzeczenie się najemcy nie dotyczy pożyczkodawcy. Sąd się nie zgodził. W pewnym momencie pożyczkodawca ogłosił, że zmienił zdanie i nie chce skorzystać z żadnego prawa do wykupu, ale to nie powstrzymało sądu przed wydaniem orzeczenia przeciwko pożyczkodawcy w tej sprawie. To był koniec zabezpieczenia pożyczkodawcy.

Każdy pożyczkodawca przeciwko dzierżawie gruntu może wyciągnąć z tego ważne wnioski.

Po pierwsze, każda dzierżawa powinna wymagać od właściciela nieruchomości powiadomienia pożyczkodawcy o każdym braku płatności lub innym postępowaniu mającym na celu rozwiązanie dzierżawy. Nie wystarczy wymagać od właściciela nieruchomości powiadomienia pożyczkodawcy o skorzystaniu przez właściciela nieruchomości z umownego prawa do wypowiedzenia umowy najmu.

Po drugie, jeśli umowa najmu daje kredytodawcy prawo do naprawienia uchybień najemcy, kredytodawca powinien skorzystać z tych praw i nie pozwalać właścicielowi nieruchomości na rozpoczęcie jakiejkolwiek drogi prowadzącej do wyegzekwowania umowy najmu.

Po trzecie, złożone i starannie opracowane zapisy w umowie najmu (lub jakimkolwiek innym dokumencie) czasami nie obejmują wszystkich spraw, które powinny obejmować. Tutaj właściciel nieruchomości był w stanie znaleźć sposób na obejście procesu wypowiedzenia umowy wbudowanego w najem i osiągnąć wypowiedzenie w sposób, który nie angażował pożyczkodawcy.

Gdyby pożyczkodawca działał bardziej agresywnie i zwracał większą uwagę, być może mógłby zachować swoje zabezpieczenie.

Wspomniany przypadek to Wells Fargo Bank, NA przeciwko Joseph E. Marx Co. Inc., Sąd Najwyższy stanu Nowy Jork 159999/2019.