Carly Tripp dorastała, bawiąc się na polach kukurydzy w Olney w stanie Maryland, około 30 mil od Waszyngtonu. Jednak zanim ukończyła szkołę średnią, w promieniu jednej mili pojawiło się pięć sklepów spożywczych, zamieniając miasto w tętniący życiem przedmieście – taki typ inwestycji teraz stara się dostrzec wcześnie, jako inwestor na rynku nieruchomości.
Tripp nadzoruje kwotę 144 miliardów dolarów jako globalny dyrektor ds. inwestycji i dyrektor ds. inwestycji w Nuveen Real Estate, jednym z największych zarządzających inwestycjami w nieruchomości w kraju, który w zeszłym roku zgromadził aktywa w amerykańskich nieruchomościach o wartości ponad 10 miliardów dolarów. Podczas gdy wielu innych inwestorów było nieufnych wobec nieruchomości handlowych po wybuchu pandemii, Tripp słusznie dostrzegł możliwości wśród podzbioru sprzedawców detalicznych, którzy prawidłowo przewidzieli, w jaki sposób kupujący mogą chcieć kupować w czasie pandemii. Tripp rozmawiał z Barrona z Davidson w Karolinie Północnej o niektórych swoich najnowszych, sprzecznych pomysłach, m.in. o tym, dlaczego wynajem może być lepszy od posiadania domu, dlaczego przestrzeń biurowa nie wymarła oraz o najlepszych rodzajach centrów handlowych, domów dla seniorów i obiektów przemysłowych, które warto posiadać. Poniżej znajduje się poprawiona wersja naszej rozmowy.
Barrona: Jaki jest stan rynku mieszkaniowego?
Carly Tripp: W całych Stanach Zjednoczonych nadal brakuje trzech do pięciu milionów mieszkań. Kryzys mieszkaniowy pozostawił wiele blizn; inwestorzy byli płochliwi w inwestowaniu, a budowniczowie domów powoli budowali. Przez całą dekadę przegrywaliśmy i teraz nadrabiamy zaległości. Liczba rozpoczętych budów mieszkaniowych w budynkach wielorodzinnych jest rekordowa. Opóźnienia w dostawach wzrosły ze średnio siedmiu miesięcy do ponad 16 miesięcy. To doskonała recepta na umocnienie na całym rynku mieszkaniowym.
Ceny domów poszybowały w górę. Czy to jest bańka?
Po pandemii nastąpiła ogromna aprecjacja, ale ludzie nie biorą pod uwagę, że oprocentowanie kredytów hipotecznych tak bardzo spadło. Jeśli spojrzysz na średnie ceny mieszkań w latach 2006–2021 i porównasz je z kosztem kredytu hipotecznego w oparciu o dzisiejsze stawki, dom za 250,000 2006 dolarów w 400,000 roku kosztuje dzisiaj 20 2007 dolarów. Nawet na XNUMX największych rynkach złożonych, po uwzględnieniu inflacji, wróciliśmy właśnie do poziomów z XNUMX roku. Myślę, że nie ma bańki.
Martwisz się o przystępność cenową?
Tak, głównie ze względu na niską podaż tanich mieszkań. Odsetek nowych domów [sprzedawanych za] 200,000 2 dolarów lub mniej wynosi mniej niż 2022% [dostępnych] zapasów. Ludzie po prostu nie budują mniejszych, tańszych domów na start. Jeśli konstruktor może maksymalizować zyski i budować po wyższej cenie, to właśnie to robi. Jednym z obszarów, który lubię na rok XNUMX, są niedrogie mieszkania, które są niedostatecznie zaopatrzone i słabo wyposażone. Widzimy tam więcej partnerstw publiczno-prywatnych i jeśli projekt Build Back Better zostanie zrealizowany, duża część [pieniędzy] zostanie przeznaczona na rozwój niedrogich mieszkań.
Rośnie także grupa osób, które wolą wynajmować niż własne – to jeden z powodów, dla których podoba nam się powstający obszar wynajmu domów jednorodzinnych. Kiedy moi rodzice zakładali rodzinę, bogactwo pochodziło z posiadania domu. Obecnie wiele osób ma inne sposoby na uzyskanie dostępu do tworzenia bogactwa. W tej chwili możesz zainwestować tę zaliczkę w rynek, Bitcoin lub Robinhood. Konsumenci są coraz lepiej wykształceni w zakresie inwestowania swoich dolarów i mają wybór, co zrobić ze swoimi pieniędzmi.
Gdzie w kraju znajdujesz najwięcej możliwości?
Wzorce migracji są zdumiewające. Exodus z nadmorskich miast do Pasa Słońca – przez Karoliny, Gruzję i Teksas – był masowy. Życie na świeżym powietrzu w cieplejszym klimacie z dostępem do plaż i gór to sposób, w jaki ludzie chcą dziś żyć, a korzyści podatkowe dla korporacji są również na pierwszym miejscu. Technologia stworzyła w całych Stanach Zjednoczonych mikroobszary miejskie, które wcześniej nie istniały. Jest wiele miejsc, gdzie ludzie mogą znaleźć pracę zarobkową i uzyskać dostęp do edukacji dla swoich rodzin. Miasta przybrzeżne nie znikną, ale występuje znacznie większe rozproszenie populacji.
Uwielbiam także mieszkania dla osób powyżej 55 roku życia, w których panuje atmosfera podobnie myślących ludzi bliskich przejścia na emeryturę lub pustych gniazd, którzy mają dostęp do tenisa, pickleballu i udogodnień fizycznych, [w pobliżu] członków rodziny. Większe ryzyko zakłóceń występuje w takich obszarach, jak dbanie o pamięć, co może się zmienić w przypadku zmiany technologii.
"W ujęciu skorygowanym o inflację wróciliśmy właśnie do poziomu z 2007 roku. Myślę, że nie ma bańki."
Jak ta migracja wpływa na perspektywy powierzchni biurowej?
Firmy dostrzegają korzyści płynące z posiadania pracowników w jednym miejscu i potrzebę przyciągania ich z powrotem do biura. Widzicie więc [udogodnienia takie jak] jedzenie i siłownie. Wielu dużych inwestorów instytucjonalnych i private equity ponownie postawi na biura trofeów na rynkach przybrzeżnych. Które zostaną ponownie otwarte w 2022 roku.
Jaka część pracowników ma wrócić do pracy?
W dłuższej perspektywie zakłócenia i spadek popytu [na powierzchnię biurową] prawdopodobnie wyniosą 10%. Będzie się to różnić w zależności od lokalizacji i rodzaju. Nadal jesteśmy optymistycznie nastawieni do nieruchomości o przeznaczeniu specjalistycznym, takich jak studia, ośrodki nauk medycznych i mniejsze budynki biurowe o wysokim standardzie w całym Pasie Słońca. Na wielu rynkach, gdzie ludzie się przeprowadzają, podaż powierzchni biurowych jest niewystarczająca. Nadal panuje duża pozytywna dynamika. Wybór jest kluczowy i istnieje pewne ryzyko związane z koniecznością przejścia z dużego zużycia węgla na zużycie zerowe netto. Nie ma większego ryzyka dla tej transformacji [energetycznej] niż w przestrzeni biurowej.
Skoro mowa o transformacji energetycznej, jak inwestorzy nieruchomości powinni myśleć o zmianie klimatu i dekarbonizacji?
Nuveen Real Estate zobowiązało się do osiągnięcia zerowej [emisji netto] do 2040 r. Koncentrujemy się na ocenie każdego posiadanego przez nas majątku, a [analiza] wszystkiego, co kupujemy, uwzględnia koszty przejścia na nową technologię. Szczerze mówiąc, potrzebujemy lepszej sieci odnawialnych źródeł energii w całych Stanach Zjednoczonych. Każdy z naszych aktywów przechodzi model, który ocenia ryzyko burz, pożarów i powodzi, a także lokalne ryzyko regulacyjne na poziomie szczegółowości skrzyżowania ulic. Na przykład obejmuje topografię: Nowy Jork może budować falochrony, ale Miami nie, ponieważ ziemia jest gąbką. Wszystko to oceniamy na podstawie wartości zagrożonej. Jeśli w ciągu 20 lat będzie zbyt wysoka, nie będziemy inwestować.
Jak rosnące stopy procentowe wpłyną na tę szansę?
W czasach inflacji nieruchomości zwykle radzą sobie lepiej niż inne [dziedziny]. Masz wbudowane struktury najmu z rocznymi podwyżkami, które zwykle przewyższają inflację, oraz struktury, które uwzględniają każdy wzrost wydatków na rzecz najemców. Jednak inflacja stanowi ogromne ryzyko dla naszej gospodarki, a większym ryzykiem są czynniki napędzające i ułatwiające inflację.
W jaki sposób?
Spójrz na niedobór siły roboczej; to nigdy nie jest dobre. Niedobory dostaw będą wymagały dużo czasu, zanim przejdą przez system i będą zależeć od taktyki międzynarodowych regionów geograficznych wokół Covid-XNUMX. Mamy także do czynienia z szybkowarem inflacji. Fed przyjmuje bardziej jastrzębie stanowisko, ale może kontrolować jedynie stopy procentowe w krótkim terminie. Inwestorzy kontrolują stopy długoterminowe, dlatego zwracaj szczególną uwagę na krzywą dochodowości. To będzie największy wiodący wskaźnik [kłopotów]. Jeśli krzywa dochodowości zacznie się spłaszczać i jeśli [Fed] będzie w dalszym ciągu podnosił stopy procentowe na krótkim końcu, a popyt na długim końcu utrzyma stopy procentowe na stosunkowo niskim poziomie, byłoby to dla mnie niepokojące. Zwróć uwagę, czy [krzywa dochodowości] się spłaszcza i czy na pewno się odwraca.
Co to oznacza dla Twojego portfela?
Kontynuujemy inwestycje tam, gdzie mamy duże przekonanie, co dotyczy mieszkalnictwa jako konieczności. Przemysł jest nadal niedostatecznie zaopatrzony. Jesteśmy siódmym co do wielkości właścicielem nieruchomości przemysłowej w USA [magazynów, obiektów logistycznych i nieruchomości ostatniej mili, które stanowią ostatni punkt między łańcuchem dostaw a dostawą do klienta końcowego]. Na co dzień wynajmujemy powierzchnie i widzimy na własne oczy, jaka jest mocna. Na razie nic nie wskazuje na spowolnienie. Popyt w dalszym ciągu przewyższa wszelkie wcześniejsze rekordy z perspektywy całkowitego wolumenu leasingu. W branżach przemysłowych w całym kraju wskaźnik pustostanów wynosi poniżej 4%.
Biorąc pod uwagę rozwój handlu elektronicznego i przejście na zarządzanie zapasami „dokładnie na czas”, w ostatnich latach wzrosło zapotrzebowanie na usługi „ostatniej mili” i na tym się skupiamy. Jesteśmy także optymistycznie nastawieni do sektorów alternatywnych, takich jak magazyny i biura medyczne – oba opierają się na konieczności – a także nauk przyrodniczych, które mają niesamowite wiatry w tył.
W handlu detalicznym, a zwłaszcza w centrach handlowych, panuje duży pesymizm.
Czy jako kraj mieliśmy nadpodaż w handlu detalicznym? Absolutnie. W porównaniu z jakimkolwiek innym uprzemysłowionym krajem mamy pięciokrotnie większy handel detaliczny. Jednakże w ciągu ostatnich 10 lat nie pojawiła się żadna nowa podaż wyrażona jako procent zasobów handlu detalicznego, a szacunki wskazują na redukcję zasobów handlu detalicznego o 25%, głównie w związku z konwersją na obiekty wielofunkcyjne, mieszkania, gabinety lekarskie lub obiekty przemysłowe w ciągu najbliższych lat. następne pięć lat.
Podczas gdy handel detaliczny był silnie skoncentrowany na lokalizacji, obecnie wiemy, że podmioty nastawione na wielokanałowość mają znacznie bardziej stabilną bazę klientów. Zawsze patrzę na zarobki Targetu jak na wodza. Mają świetny interfejs i infrastrukturę wielokanałową oraz sprzedają wiele towarów – żywność, odzież, książki. Możesz dokonać odbioru, dostawy lub odbioru w sklepie tego samego dnia. Interfejs jest łatwy w użyciu. Widzimy, że inwestorzy wracają do handlu detalicznego. Czwarty kwartał był pierwszym, w którym liczba otwarć nowych sklepów netto była wyższa niż zamknięć netto, a leasing zaczął rosnąć, napędzany przez niektórych sprzedawców detalicznych.
Czy robicie coś inaczej w obliczu wzrostu stóp procentowych?
Największym obszarem strategicznym jest sposób finansowania. Aby zabezpieczyć część tego ryzyka, przechodzimy ze struktur o oprocentowaniu zmiennym na rzecz struktur o stałym oprocentowaniu. Oceniamy także możliwości zwiększenia dźwigni finansowej i zablokowania długoterminowego zadłużenia o stałym oprocentowaniu, biorąc pod uwagę, że stopy procentowe są na historycznie najniższych poziomach.
Więc centrum handlowe nie jest martwe?
Te, które mają dobry czynsz i nie są zbyt duże, [mają większe szanse na przeżycie]. Mam duży sentyment do zewnętrznych centrów handlowych/centrów lifestylowych. Zamknięte, bardziej turystyczne centra handlowe, takie jak na Hawajach, w Las Vegas czy Orlando, będą nadal radziły sobie całkiem nieźle. Wielkoformatowy i zamknięty handel detaliczny będzie wyzwaniem.
Jaka jest przyszłość nieruchomości?
Posiadamy kilka niesamowitych [nieruchomości] z zakresu nauk przyrodniczych, które przypominają małe miasta. Jest taki w San Diego, który ma boiska do piłki nożnej, ogródki piwne i miejsca, w których chcesz pracować. Nawet w naszej siedzibie w Nowym Jorku znajduje się niesamowita siłownia, pokoje do medytacji, pistolety Thera, bar/kawiarnia i pszczelarze na dachu, którzy starają się o zrównoważenie populacji pszczół miodnych.
Dziękuję, Carly.
Napisz do Reshma Kapadia w [email chroniony]
Źródło: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898?siteid=yhoof2&yptr=yahoo