Rynek mieszkaniowy właśnie uderzył w ścianę. Co dalej z cenami, brokerami i akcjami budowlanymi.

Najnowszy odczyt cen ogólnokrajowych pochodzi z marca. Od tego czasu 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło do prawie 6%, a liczba wniosków od kupujących spadła. W zeszłym tygodniu para brokerów internetowych z dobrą lekturą na temat wyszukiwań domów,

Redfin

(znacznik: RDFN) i

Kompas

(COMP), ogłosił zwolnienia.

Tymczasem akcje Redfin spadły o około 90% od szczytu. Budowlańcy też zostali oszukani. Przyjaciele nie pozwalają znajomym posiadać lewarowanych funduszy giełdowych o nazwach takich jak

Direxion Daily Homebuilders & Supplies Bull 3X Shares
(NAIL), zwłaszcza gdy stopy procentowe rosną, ale jeśli jesteś ciekawy, ten właśnie stracił 45% w ciągu pięciu dni sesyjnych.

Czy inwestorzy powinni kupować tutaj akcje firm budujących domy? Brokerzy? Co dalej z cenami domów? A kiedy wróci giełda? Pozwólcie, że odpowiem na nie w kolejności malejącego zaufania w krótkim okresie, zaczynając od niepewnych.

Tak, kup budowniczych. Woleć

Lennar

(LEN) i

Toll Brothers

(TOL), mówi Jade Rahmani, która zajmuje się grupą dla KBW. Zwraca uwagę, że akcje firm budowlanych są wyceniane na 60% przewidywanej wartości księgowej, czyli tam, gdzie zwykle spadają podczas recesji, ignorując kryzys finansowy z 2008 roku. Lennar skorzysta na toczącej się sprzedaży działu technologii nieruchomości, a Toll skupia się na zamożnych nabywcach, z których około 30% płaci gotówką, a więc nie zniechęcają ich wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Wskaźniki cena/zysk w całej grupie są zdumiewająco niskie, ale należy je zignorować. Wynikają one z dwóch warunków, które wkrótce się nie powtórzą: wartości gruntów skaczących o 30% lub więcej od czasu, gdy firmy kupowały akry do sprzedaży domów, oraz gwałtownie wyższego tempa transakcji podczas pandemii. Firma budowlana, która handluje z czterokrotnym zyskiem, może naprawdę zapłacić osiem razy, zakładając znormalizowane warunki - wciąż tanie, ale duża różnica.

Ceny domów wzrosły w marcu o ponad 20% w porównaniu z rokiem poprzednim, ale Rahmani spodziewa się, że do końca roku stopa ta spadnie do 2%. Jego bazowy pogląd jest taki, że przyszły rok przyniesie ceny mieszkań. Jego scenariusz recesji, oparty na badaniu wielkości sprzedaży w przeszłości, przewiduje spadek cen o 5% w przyszłym roku – może nawet więcej, jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrośnie do 7%. To może nie wydawać się dużo, ale w przypadku niedawnych nabywców z typowymi kredytami hipotecznymi spadek ceny o 5% może zmniejszyć kapitał własny o 25%.

Większość właścicieli domów nie ma oprocentowania kredytów hipotecznych w pobliżu ostatnich; około dwóch trzecich jest zablokowanych poniżej 4%. Nabywcy ci raczej nie przeprowadzą się i nie zaciągną nowych kredytów, jeśli nie będą musieli, co jest jednym z powodów, dla których podaż może pozostawać na niskim poziomie przez lata. Innym jest to, że kredyty hipoteczne są znacznie wyższej jakości niż podczas ostatniej bańki mieszkaniowej, więc jest mało prawdopodobne, aby nastąpiła fala niewypłacalności i paniki.

Ale coś musi ustąpić w kwestii przystępności cenowej. Typowe płatności na nowe kredyty hipoteczne przekroczyły 23% dochodu do dyspozycji, blisko 26% maksimum podczas ostatniej bańki. Ale dochody rosną o 6% rocznie, więc długa przerwa w cenach domów może pomóc przywrócić przystępność cenową. W każdym razie pandemia sprawiła, że ​​ludzie spędzają więcej czasu w swoich domach, więc powinni być skłonni zapłacić nieco więcej za mieszkanie jako procent swoich dochodów, uważa Rahmani.

Nie spiesz się, aby kupić akcje brokerów, mówi analityk William Blair Stephen Sheldon. Ma oceny Market Perform na trzech z nich: Redfin,

Holdingi RE/MAX

(RMAX) i

Światowe holdingi eXp

(EXPI). W poście na blogu w zeszłym tygodniu dyrektor generalny Redfin, Glenn Kelman, napisał, że majowy popyt był o 17% niższy od oczekiwań i że firma zwolni 8% pracowników. Redfin zatrudnia agentów bezpośrednio, podczas gdy wielu brokerów korzysta z usług niezależnych kontrahentów.

Kelman napisał, że spadek sprzedaży może trwać raczej lata niż miesiące. Więcej agentów mogłoby odejść na własną rękę. Członkostwo w National Association of Realtors, będące przybliżeniem liczby osób sprzedających domy, osiągnęło w zeszłym roku 1.6 miliona, w porównaniu z około milionem w 2012 roku.

Sheldon z William Blair mówi, że uderzyło go, jak bardzo spadły wyceny brokerów, ale nastroje są kwaśne i czeka na oznaki stabilizacji. Redfin osiąga mniej niż jedną dziesiątą swojej szczytowej wartości giełdowej na początku ubiegłego roku, mimo że przychody z grubsza się podwoiły. Oznacza to, że udziały stanowią około jednej trzeciej przychodów. Oczekiwano, że wolne przepływy pieniężne będą konsekwentnie dodatnie począwszy od 2024 r. Teraz zobaczymy.

Jeśli chodzi o giełdę, mam dobre i złe wieści, z których żadna nie jest wiarygodna. S&P 500 w zeszłym tygodniu spadł poniżej 15-krotności prognozowanych zysków na przyszły rok, co sugeruje, że ceny powróciły do ​​historycznych średnich. Ale nie ma co mówić, że rynek nie przekroczy swojej średniej wyceny na drodze do taniości. I

Goldman Sachs

mówi, że prognozy wzrostu zysków o 10% w tym i następnym roku wydają się zbyt wysokie.

Spodziewaj się wolniejszego wzrostu, mówi Goldman, a jeśli nastąpi recesja, zyski mogą spaść w przyszłym roku do poziomu poniżej zeszłorocznego. Szacunki banku w ramach tego scenariusza pozostawiają dziś S&P 500 na poziomie ponad 18-krotności przyszłorocznych zysków. Goldman przewiduje, że do końca roku indeks wzrośnie o 17% w stosunku do czwartkowego poziomu bez recesji lub spadnie o 14% z jedną. Proszę przyjąć moje gratulacje lub kondolencje.

Nie martw się, mówi Credit Suisse. Statystycznie poszczególne prognozy zysków spółek są ściśle pogrupowane. To przeciwieństwo tego, co zwykle dzieje się przed zbiornikiem zarobków.

Słyszałem już wcześniej, jak ludzie określali giełdę jako „całkowity klaster”, ale nie miałem pojęcia, że ​​mówią o rozproszeniu szacunków.

Napisz do Jacka Hougha o godz [email chroniony]. Śledź go na Twitterze i zasubskrybuj jego Podcast Barron's Streetwise.