Na rynku mieszkaniowym jest gorąco. Czy Fed może go schłodzić, zanim się zepsuje?

Rezerwa Federalna chce teraz wyższych stóp procentowych, potencjalnie szybko tak, a także zaostrzone warunki finansowe, ponieważ Stany Zjednoczone wydają się wychodzić z pandemii, ale z najwyższymi kosztami życia od 40 lat. Wzrosły płace, ale także ceny benzyny, artykułów spożywczych, samochodów, mieszkań i nie tylko.

Protokół z marcowego posiedzenia Fed w środę powtórzył zaostrzające się stanowisko banku centralnego wobec inflacji, w tym zarys planów zmniejszyć swój bilans o blisko 9 bilionów dolarów w najszybszym tempie w historii.

Ku zaskoczeniu, minuty pozostawiły również otwarte drzwi do bezpośredniej sprzedaży banku centralnego $ 2.7 biliona papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką, potencjalnie destrukcyjny proces wymaganie od innych inwestorów wypełnienia pustki.

„Oczywiście Fed jest bardzo skoncentrowany na obniżeniu inflacji” – powiedział Greg Handler, szef działu kredytów hipotecznych i konsumenckich w Western Asset Management, jednocześnie zauważając, że mieszkania nadrabiają około jedna trzecia nagłówka indeks cen konsumpcyjnych, kluczowy wskaźnik inflacji, który osiągnął w lutym roczną stopę 7.9%.

Nowy odczyt ma nastąpić we wtorek, a ekonomiści Credit Suisse spodziewają się, że główny CPI w marcu wzrośnie do 8.6%.

„Poniekąd ich zamiarem jest wylanie trochę zimnej wody na rynek mieszkaniowy”, powiedział Handler przez telefon. „Czy rzeczywiście widzisz korektę lub nadmierną korektę? Myślę, że oczywiście istnieje pewne ryzyko”.

Co jest za wysokie

Prezes Fed Jerome Powell zeszłego lata ucichł wszelkie bezpośrednie powiązania między jego wielkoskalowymi, pandemicznymi zakupami obligacji skarbowych i hipotecznych z rosnącymi cenami domów.

Ale Fed od lat jest głównym nabywcą takiego długu i jak powiedział Gross podczas podcastu, bank centralny ma znaczną kontrolę nad stopami procentowymi. Od recesji w latach 2007-09 i następującego po niej kryzysu wykluczenia, rząd jest istotnym trybem na około 12 bilionach dolarów amerykańskiego rynku długu mieszkaniowego.

Wielu Amerykanów polega na finansowaniu zakupu domów, mając na uwadze budowanie bogactwa pokoleniowego. Mieszkalnictwo również pozostaje kluczowym segmentem gospodarki, co oznacza, że ​​stawki są wysokie dla tego, co będzie dalej.

„Odnotowujemy znaczną część majątku netto gospodarstw domowych składa się z kapitału własnego” – powiedział Mike Reynolds, wiceprezes ds. strategii inwestycyjnej w Glenmede, dodając, że osoby z wyżu demograficznego posiadają dużą część szacowany 142 milionów Zapasy domów jednorodzinnych w USA.

„To część gospodarki, która ma potencjał osłabienia w przyszłości” – powiedział MarketWatch.

Niskie stopy procentowe – i skąpe zapasy – doprowadziły ceny nieruchomości do nowych rekordów podczas pandemii, w górę 19% rocznie w styczniu. Podczas gdy niektóre z wzrost cen mógłby złagodzić jako 30-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu nagle zbliżają się do 5%, miesięczne rachunki hipoteczne, jako część dochodu, już zbliżyły się do poziomów z czasów bańki.

Czytać: Jak wysoko muszą wzrosnąć oprocentowanie kredytów hipotecznych, zanim nadejdzie czas na zmartwienie? Powyżej 5.75%, mówi UBS.

Oto mapa przedstawiająca skutki wzrostu cen w Stanach Zjednoczonych, opracowane przez firmę ratingową S&P Global, która obecnie uważa, że ​​88% wszystkich regionów jest zawyżone.

„Czy na rynku pojawi się wyraźny i nieuchronny krach?” — zapytał Reynolds. „Wydaje się to mało prawdopodobne, biorąc pod uwagę interakcję popytu i podaży”.

Stratedzy BofA Global na początku kwietnia powiedzieli, że spodziewają się wzrostu cen domów o 10% w tym roku i 5% w 2023 r., co jest zakorzenione w niedobudowie domów w erze po 2008 roku.

Handler, weteran kredytów hipotecznych, ostrzegł, że „zakres prognoz jest najszerszy od kryzysu z 2008 roku”.

Jednocześnie części rynku „agencyjnych” listów zastawnych, na których Fed kupuje, uległy już przeszacowaniu, odkąd bank centralny zaczął sygnalizować potencjalnie szybszą redukcję swojego bilansu.

„Kredyty hipoteczne o niższym oprocentowaniu w przedziale 2% i 4%, znajdowały się pod znaczną presją na rozpoczęcie roku, biorąc pod uwagę, że rynek spodziewał się, że Fed wycofa wsparcie latem lub w drugiej połowie roku”. Powiedział Handler.

Z drugiej strony jego zespół lubi obligacje mieszkaniowe z wyższymi kuponami, obszary, w których Fed nie był aktywny, zwłaszcza że korzystają na szybkim wzroście cen domów.

„Niestety dla Fed, rynek mieszkaniowy jest gorący” – powiedział Handler. Ale jeśli chodzi o krytycznie niską podaż zasobów mieszkaniowych, „w tej chwili Fed niewiele może zrobić”.

Średnia przemysłowa Dow Jones
DJIA,
+ 0.40%
wypracował w piątek wzrost, ale trzy główne benchmarki giełdowe
SPX,
-0.27%

KOMP,
-1.34%
zakończył tydzień 0.2% do 3.9% niżej po tym, jak protokół Fed wzmocnił oczekiwania na zbliżające się zaostrzenie warunków finansowych. Rentowność 10-letnich obligacji skarbowych
TMUBMUSD 10Y,
2.715%
osiągnął 2.713% w piątek, najwyższy od 5 marca 2019 r., według Dow Jones Market Data.

W przyszłym tygodniu inwestorzy usłyszą od szeregu urzędników Fed, począwszy od poniedziałku z prezesem Chicago Fed Charlesem Evansem. Ale duży przedmiot w USA kalendarz gospodarczej we wtorek z odczytem CPI za marzec, a następnie w czwartek liczba bezrobotnych i sprzedaż detaliczna, aw piątek raporty o produkcji i przemyśle.