We wtorek zwolnienia dotknęły dwie największe firmy na rynku nieruchomości. Pierwszy, Redfin ogłosił, że zwalnia 8% swojego personelu, następnie Kompas, jednego z największych domów maklerskich w kraju, ogłosiła, że redukuje zatrudnienie o 10%..
„Dzisiejsze zwolnienia są wynikiem niedoborów przychodów Redfin, a nie zwalniania ludzi… przy majowym popycie o 17% poniżej oczekiwań, nie mamy wystarczającej ilości pracy dla naszych agentów i personelu pomocniczego” – napisał Redfin w oświadczeniu ogłaszającym redukcję zatrudnienia o 470 osób. Compass wymienił również spowolnienie na rynku mieszkaniowym jako winowajcę 450 zwolnień.
W kwietniu, amerykański rynek mieszkaniowy wszedł w tryb spowolnienia. Ale gdy napływają dane za maj i czerwiec, uczymy się, że nie jest to łagodne spowolnienie– to nagła zmiana. — mówi główny ekonomista Moody's Analytics, Mark Zandi Majątek przeszliśmy od boomu mieszkaniowego do pełna „korekta mieszkaniowa” i wkrótce roczna stopa wzrostu cen domów spadnie z rekordowego poziomu 20.6% do 0%. Jeśli recesja się zmaterializuje, Moody's Analytics spodziewa się 5% spadku cen domów w całym kraju – w tym spadku od 15% do 20% na najbardziej „przewartościowanych” regionalnych rynkach mieszkaniowych w Ameryce. Chociaż Zandi nie spodziewa się kryzysu mieszkaniowego w stylu z 2008 roku, uważnie monitoruje sytuację.
Co pchnęło rynek mieszkaniowy w górę? Kombinacją kosmiczne ceny domów, które oderwały się od podstawowych fundamentów gospodarczych, a także gwałtownie rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, które spowodowało, że nabywcy domów w końcu się wycofali. Popyt ze strony kupujących spada — szybko.
W ciągu ostatnich sześciu miesięcy średnie 30-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrósł z 3.1% do 6.28%. Rezerwa Federalna przeszła w tryb walki z inflacją. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest obecnie na najwyższym poziomie od 2008 r. Skok o 3.18 punktu procentowego oznacza również największy wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych od 1981 r. – roku, w którym średnia 30-letnia stała stopa procentowa przekroczyła 18 proc.
Zobacz ten interaktywny wykres na Fortune.com
Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych oznacza, że niektórzy kredytobiorcy, którzy muszą spełniać surowe wskaźniki długu do dochodu pożyczkodawców, całkowicie tracą uprawnienia do kredytu hipotecznego. Inni muszą po prostu zebrać więcej - dużo więcej.
Gdyby pożyczkobiorca zaciągnął kredyt hipoteczny w wysokości 500,000 2021 USD w czerwcu 3.1 r. Przy ówczesnej średniej stałej stopie procentowej wynoszącej 2,135%, byłby winien 6.28 USD miesięcznie. Przy stopie 3,088% ta kwota główna i odsetki wynoszą 20.6 USD. Ale to przy założeniu wzrostu cen mieszkań. Załóżmy teraz, że ceny domów wzrosły o 603,000% (tj. ostatni odczyt rok do roku dotyczący wzrostu cen domów). To podniosłoby hipotekę do 6.25 603,000 $. Przy stałym oprocentowaniu 3,725% kredyt hipoteczny w wysokości 2,135 3,725 USD wiąże się z miesięczną płatnością w wysokości 74 USD. Przejście z XNUMX USD do XNUMX USD to skok o XNUMX%.
To hipotetyczne nie jest zbyt odległe od rzeczywistości. Ali Wolf, główny ekonomista Zonda, firmy zajmującej się badaniem rynku nieruchomości, przedstawił obliczenia hipoteczne dla 100 największych regionalnych rynków mieszkaniowych w Ameryce. Fortune. Znalezisko? W ciągu ostatnich sześciu miesięcy typowa nowa spłata kredytu hipotecznego wzrosła o 52%. Na niektórych rynkach, w tym w Tampie i Raleigh w Karolinie Północnej, wzrósł o ponad 60%.
Oczywiście, gdy oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie, a nabywcy domów zostają zablokowani, spowolnienie działalności jest zagrożeniem dla całej branży. Zwolnienia w Redfin i Compass.
Zobacz ten interaktywny wykres na Fortune.com
A te zwolnienia nie są anomalią.
Kilka tygodni temu kredytodawcy hipoteczni zaczęli zmniejszać zatrudnienie ponieważ wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zadało nokautujący cios refinansowaniu kredytów hipotecznych (spadek o 75% rok do roku) i widziałem aplikacje do zakupu (spadek o 20.5% rok do roku) również dramatycznie spowalniają. Teraz finansowa rzeź rozciąga się poza firmy hipoteczne.
Jeśli giełda jest jakąkolwiek wskazówką, Zillow może również odczuwać szczyptę. W ciągu ostatnich trzech miesięcy akcje Compass i Redfin spadły odpowiednio o 38% i 51%. Tymczasem, Zillow spadła o 33% w tym samym przedziale czasowym.
Przyspieszająca „korekta” na rynku mieszkaniowym oznacza również, że firmy takie jak Redfin i Zillow oddały wszystkie zyski z akcji zgromadzone podczas boomu mieszkaniowego związanego z pandemią. W ciągu ostatnich 24 miesięcy akcje Redfin spadły o 74%, podczas gdy akcje Zillow spadły o 43%. Od pierwszej oferty publicznej w kwietniu 2021 r. akcje Compass spadły o 79%.
Czego powinniśmy się spodziewać dalej? W miarę wycofywania się kupujących w domu, ochłodzenie również będzie się nasilać. W nadchodzących miesiącach powinniśmy zobaczyć, jak rynek mieszkaniowy w USA osiągnął „najbardziej znaczący spadek aktywności od 2006 r.” — napisał w czwartek na Twitterze zastępca głównego ekonomisty Freddie Mac, Len Kiefer.
Ale nie pisz ołówkiem o kryzysie mieszkaniowym – przynajmniej jeszcze nie, mówi Logan Mohtashami, główny analityk w HousingWire.
Raporty Krajowego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami Zasoby mieszkaniowe w USA wzrosły do 1.03 miliona w maju. Aby uzyskać „normalny” rynek mieszkaniowy, najpierw musielibyśmy zobaczyć wzrost zapasów do zakresu od 1.52 miliona do 1.93 miliona mieszkań. Mohtashami mówi, że gdy przekroczy 2 miliony jednostek, ceny domów w USA mogą zacząć spadać z roku na rok. Ma nadzieję, że w końcu spadną, ponieważ w jego oczach tej wiosny po prostu urosły zbyt wysoko.
Jeśli chcesz być na bieżąco informowany o zmieniającym się rynku mieszkaniowym, śledź mnie na Twitterze pod adresem @WiadomościLambert.
Ta historia została pierwotnie przedstawiona na fortune.com
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/housing-market-correction-intensify-layoffs-215548002.html