Ceny zaczynają spadać. Zaległości w spłacie kredytu hipotecznego zaczynają rosnąć. Deweloperzy bankrutują, a inni wstrzymują prace nad domami, których nie mogą już sprzedać.
Kiedy w tym tygodniu zostaną opublikowane najnowsze dane dotyczące cen domów w Wielkiej Brytanii, wszyscy będą szukać oznak, że rynek zaczyna się załamywać. Ale jest rynek, o który powinniśmy martwić się o wiele bardziej – amerykański.
Istnieje wiele oznak poważnego pogorszenia koniunktury na rynku nieruchomości w USA, a sprzedaż domów spada przez 12 miesięcy z rzędu, co jest najsłabszym zestawem liczb od ponad dekady. Każdy, kto myśli, że jest to wyłącznie sprawa amerykańska, oszukuje siebie.
Jeśli rynek amerykański się załamie, doprowadzi to gospodarkę do recesji, i to rozleje się na cały świat. Jeśli pojawią się straty na kredytach hipotecznych, zagrozi to stabilności rynków finansowych. Określi, co Rezerwa Federalna zrobi ze stopami procentowymi, wpływając na gospodarkę każdego kraju. W 2008 roku załamanie rynku kredytów hipotecznych typu subprime wywołało światowy kryzys finansowy. To już się zdarzało i może się powtórzyć.
Przy czterokrotnym wzroście stóp procentowych w ciągu ostatniego roku, brytyjski rynek nieruchomości nie wygląda zdrowo. Rightmove poinformował w zeszłym tygodniu, że ceny domów utknęły w martwym punkcie, przy czym są to najsłabsze dane od czasu, gdy agencja internetowa zaczęła zbierać dane. Royal Institution of Chartered Surveyors poinformował, że rynek był najsłabszy od 2009 roku. Mimo to trudno mówić o katastrofie, przynajmniej na razie. Ceny są stabilne i jeszcze nie spadają, a przynajmniej nie bardzo znacząco.
To zupełnie inny obraz po drugiej stronie Atlantyku. W wielu dużych miastach ceny spadają teraz w wartościach bezwzględnych. W San Francisco, gdzie koncentruje się wiele zwolnień technicznych, w tym roku spadły one o 7 procent. W Oakland spadły one o 4.5 proc., aw Nowym Jorku o 1 proc.
Tymczasem z Rezerwą Federalną nadal agresywnie podnosić stopy procentowe, a ponieważ inflacja uparcie nie daje się opanować, perspektywy są coraz bardziej ponure. To prawda, że dane opublikowane w piątek pokazały wzrost sprzedaży nowych domów w styczniu, ale mierzone w ujęciu rocznym nadal są niższe o prawie jeden kwartał rok do roku. To jeszcze nie awaria, ale jest bardzo blisko.
To, co stanie się z cenami domów, będzie miało wpływ na to, czy nastąpi twarde, czy miękkie lądowanie. Fed próbuje opracować zdecydowanie najtrudniejszą sztuczkę w podręczniku bankowości centralnej; spowolnienie gospodarki i przywrócenie kontroli nad inflacją, ale bez wywołania recesji na pełną skalę.
Brzmi to dość prosto, ale w praktyce jest bardzo trudne do osiągnięcia. To, co stanie się z rynkiem mieszkaniowym, okaże się kluczem do sukcesu lub porażki. Jeśli rynek nieruchomości ustabilizuje się, ale przez rok pozostanie mniej więcej na tym samym poziomie, to popyt konsumpcyjny tylko nieznacznie osłabnie i nie możemy spodziewać się niczego gorszego niż łagodnego spowolnienia.
Jeśli ceny spadną, będzie to inna historia, z załamaniem popytu i pełnym spadkiem koniunktury, który jest prawie nieunikniony. A jeśli USA pogrążą się w recesji, podobnie będzie z resztą światowej gospodarki – ponieważ Ameryka jest jedyną rzeczą, która ją podtrzymuje.
Następnie krach mieszkaniowy przeniesie się na rynki finansowe. Na rynku amerykańskim jest 18 bilionów dolarów (15 bilionów funtów) niespłaconych długów hipotecznych, w porównaniu z 14 bilionów dolarów w 2007 roku, u szczytu ostatniego boomu. Zasady dotyczące kredytów hipotecznych oznaczają, że o wiele łatwiej jest po prostu odejść od swoich długów niż w Wielkiej Brytanii. Tracisz dom, a Twoja zdolność kredytowa spada, ale jeśli Twoja nieruchomość znacznie straci na wartości, nadal może być atrakcyjną opcją.
Co gorsza, pomimo zwiększonych regulacji, kredyty hipoteczne są nadal pakowane i sprzedawane na całym świecie. W rzeczywistości wypłacalność amerykańskiego systemu finansowego pozostaje w decydującym stopniu zależna od kondycji rynku mieszkaniowego. Jeśli zacznie się załamywać, może z łatwością powalić także banki, fundusze hedgingowe i zarządzających funduszami – a to bardzo mocno uderzy w resztę światowej gospodarki.
Wreszcie, będzie determinować politykę pieniężną, nie mówiąc już o prawdopodobnym wyniku następnych wyborów prezydenckich. Oczekuje się, że Rezerwa Federalna podniesie stopy procentowe najwyżej o kolejny punkt procentowy, a następnie ponownie zacznie delikatnie luzować. Ale jeśli ceny domów spadną, wszystkie zakłady są wyłączone.
Czy Jerome Powell, prezes Fed, wierzy, że ratowanie rynku jest jego zadaniem, czy też priorytetem będzie dla niego kontrolowanie inflacji? A może natychmiast zmieni kurs i radykalnie obniży stopy procentowe, aby ratować rynek, bojąc się powtórzenia błędów z 2007 i 2008 roku?
A nawet gdyby tak się stało, czy można odwrócić upadek nieruchomości, gdy już się zaczął, czy też przerodzi się w panikę na pełną skalę? Nikt nie ma bladego pojęcia, w tym, najprawdopodobniej, sam Fed. Ale jedno jest pewne. Będzie bardzo bałagan.
Giełda obstawia, że będzie to idealnie wykonane miękkie lądowanie, ale jest to dotyk i koniec. To amerykański rynek mieszkaniowy zapoczątkował krach finansowy w 2008 r., kiedy kredyty hipoteczne typu subprime pogorszyły się, wywołując upadki banków w każdej większej gospodarce.
Wszyscy uważnie obserwujemy ceny domów w Wielkiej Brytanii – ale w tej chwili to chwiejny rynek amerykański jest największym zagrożeniem dla światowej gospodarki.
Źródło: https://finance.yahoo.com/news/house-price-crash-could-wreck-100000153.html