Towarzystwo Właścicieli Domów było błędem

Połączenia Atlantycki właśnie opublikowane nowy artykuł to sprawia, że ​​niektóre z tych samych punktów na temat własności domu, jak mój nowo wydany rozdział in Wzmocnienie pozycji nowego amerykańskiego pracownika. W rzeczywistości sprawia, że ​​niektóre z nich te same argumenty robiłem przez lata.

Tytuł artykułu mówi właściwie wszystko: Towarzystwo Właścicieli Domów było błędem. Autor, Jeruzalem Demsas, uważa, że ​​„Nieruchomości należy traktować jako konsumpcję, a nie inwestycję”, przesłanka, za którą wielu Amerykanów mądrze byłoby podążać.

Demsasa wskazuje na to „„Kupowanie tanio i sprzedawanie drogo”, gdy aktywem, o którym mówimy, jest miejsce zamieszkania, jest dość absurdalną radą. Ludzie chcą mieszkać w pobliżu rodziny, w pobliżu dobrych szkół, w pobliżu parków lub w sąsiedztwie z udogodnieniami, których pragną, a nie handlować swoją lokalizacją jak groszowe akcje. Ona również zauważa, że „Dom jest związany z określonym położeniem geograficznym, narażonym na lokalne wstrząsy gospodarcze i środowiskowe, które mogą zniweczyć wartość gruntu lub samej konstrukcji dokładnie wtedy, gdy jej potrzebujesz”.

To wszystko są dobre punkty i świetne powody, aby unikać traktowania własnego domu jako inwestycji.

Demsas jest również lustrzanym argumentem, w którym się wypowiadałem moje zeznanie w Senacie Bankowym z października 2021 r:

Chociaż kapitał własny często stanowi dużą część bogactwa wielu Amerykanów, zakup domu może być ryzykowną inwestycją, która całkowicie zależy od wzrostu ceny domu, atrybutu fundamentalnie sprzecznego z tym, że mieszkania stają się bardziej przystępne cenowo.

Chociaż Demsas nie zagłębia się w to, ta zależność od aprecjacji cen domów jest jeszcze większym problemem, biorąc pod uwagę, że federalna polityka mieszkaniowa jest nastawiona na wywoływanie coraz większego zadłużenia hipotecznego o niskim kapitale własnym. To sprawia, że ​​zakup domu jest szczególnie ryzykowny dla osób, które walczą o bardziej stabilny dochód.

Poważnie wątpię, by senator Elizabeth Warren (D-MA) wspierała federalne lewarowane inwestycje giełdowe dla wszystkich Amerykanów, ale w rzeczywistości to właśnie robi federalna polityka mieszkaniowa. (Tak ona jest wyraźnie chętny wspierać „Wall Street” i „duże banki”, kiedy jej to odpowiada, ale zostawmy to na inną rubrykę).

W rzeczywistości przez co najmniej ostatnie 20 lat ceny domów wykazywały podobną zmienność jak rynki akcji. To nie jest tak, że te fakty przeszły niezauważone, nawet przez innych pisarzy na Atlantyku. Ale nadal nie jest całkowicie jasne, jakie alternatywne polityki wspiera Demsas.

Z pewnością zgadzamy się, że polityka promowania własności domów i dyskredytowania wynajmu jest szkodliwa. I wydaje się, że zgadzamy się, że jest hipokryzją, że urzędnicy federalni opowiadają się za tak zwanymi programami przystępnych cenowo mieszkań, jednocześnie promując politykę podnoszącą ceny domów.

Jeśli chodzi o konkretne zmiany polityki federalnej, nie jestem tego taki pewien. Mam nadzieję, że Demsas spojrzy na mój rozdział i napisze nowy. (Nawet jeśli się ze mną nie zgadza.)

Szeroka uwaga, którą robię w nowej książce Cato, podobnie jak w większości artykułów, które piszę o finansowaniu mieszkalnictwa, jest to, że polityka federalna jest prawie całkowicie nastawiona na zwiększenie popytu. To problem, ponieważ rynki mieszkaniowe są zawsze ograniczone podażą w stosunku do wielu innych rodzajów dóbr konsumpcyjnych. Faktem jest również, że te ograniczenia podaży często wynikają z przepisów i regulacji stanowych i lokalnych. Oznacza to, że wiele pożądanych lokalizacji jest już „pełnych” mieszkań i tylko lokalne zmiany w zarządzaniu mogą coś z tym zrobić, choć nawet tych jest mało prawdopodobne, aby zmiany miały duże skutki krótkoterminowe.

Biorąc pod uwagę tę rzeczywistość, najlepsze, co może zrobić rząd federalny, to powstrzymać popyt. Ale to jest przeciwieństwo czego rząd federalny robił przez (co najmniej) ostatnie 50 lat.

Całe zaangażowanie federalne zaczęło się naprawdę rozwijać w latach trzydziestych XX wieku, głównie jako próba zwiększenia liczby miejsc pracy. Ale gdzieś po drodze wszyscy pośrednicy w handlu nieruchomościami, budowniczowie i finansiści doszli do wniosku, że lepiej jest pracować w politycy. Teraz mamy kompletny bałagan, który jednoznacznie sprawił, że mieszkania stały się mniej przystępne cenowo, specjalnie dla ludzie o niższych dochodach.

Federalny kodeks podatkowy promuje zadłużenie hipoteczne. Bazylejskie wymogi kapitałowe promują posiadanie papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką wspieranych przez rząd (MBS). A Fannie Mae i Freddie Mac od dawna cieszą się specjalnym statusem w stosunku do firm prywatnych. Sektor prywatny nie może konkurować z rządem federalnym, więc zapewnienie rządowego ubezpieczenia kredytu hipotecznego i (nawet dorozumianych) gwarancji federalnych dla MBS przyniosło przewidywalny efekt.

Od 2009 do 2020 roku roczny udział Fannie i Freddiego w całkowity rynek MBS wynosił średnio 70 procent, mimo że ich czartery wyraźnie zakazać nadmiernego korzystania z ich obiektów. W tym papiery wartościowe Ginnie Mae, te, które są zabezpieczone hipotekami FHA, federalnym udziałem rynek MBS wynosił średnio 92 procent rocznie.

Niewielu pamięta jednak, że sytuacja przed kryzysem z 2008 roku niewiele się różniła. Od 1996 do 2007, roczny udział Fannie i Freddie w całym rynku MBS wynosił średnio 60 procent, tylko o około 10 punktów procentowych mniej niż udział pokryzysowy.

Błaganie o większą pomoc federalną nie ma sensu, ponieważ zbyt duża pomoc federalna jest dokładnie tym, co nas tu sprowadziło. Polityka federalna konsekwentnie zwiększała popyt, ułatwiając uzyskiwanie kredytów hipotecznych. Wydaje się, że w Kongresie nie ma impetu, aby odwrócić ten trend i tylko głupiec powiedziałby, że nie ma to nic wspólnego z partykularnymi interesami.

Jeśli się co do tego mylę, to nowy Kongres może rozpocząć się od najniższego z nisko wiszących owoców. Może zakazać Fannie i Freddiemu finansowania pożyczek na domy wakacyjne i może egzekwować przepisy dotyczące nadmiernego użytkowania ich czarterów. Wtedy może zabronić im finansowania domów, które kosztują ponad milion dolarów i wymagają, aby faktycznie byli „kupującymi dom po raz pierwszy”. tych, którzy nigdy nie mieli domów.

Nie zamierzam wstrzymywać oddechu.