Wielki upadek na rynku nieruchomości w 2022 r

„Typ rynku mieszkaniowego lat 1970. jest możliwy w przyszłości”

Mamy teraz „Potrójne Whammy” w 2022 roku. Oprócz niestabilnych nieszczęść na rynku akcji i obligacji, nieruchomości właśnie przyniosły najgorszy dwumiesięczny hit od 2008 roku i zniweczył ponad roczny zysk.

Indeks Winans Real Estate Index (WIREI)™ śledzi ceny nowych domów w USA od 1830 r. Na podstawie najnowszych danych cenowych opublikowanych przez amerykańskie Biuro Pracy i Statystyki, WIREI odnotował 16.3% spadek od rekordowych poziomów z maja.

Wykres 1: Indeks nieruchomości Winans 2007-2022

Podczas gdy wiele osób od razu myśli o bańce z 2008 roku, jeśli chodzi o bessy na rynku nieruchomości, lepszym przykładem jest porównanie dzisiejszego klimatu gospodarczego z wysoką inflacją i rosnącymi stopami procentowymi z lat 1977-82. Pamiętam ten czas boleśnie dobrze. Mój ojciec był właścicielem firmy zajmującej się budownictwem mieszkaniowym, a ja przez pierwszy rok studiów pracowałem w dużym biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Stwierdzenie, że „był to trudny czas w branży nieruchomości” jest lekkim niedopowiedzeniem:

Wykres 2: Indeks nieruchomości Winans 1977-1982

Czego podpowiada nam historia?

· Boczny rynek mieszkaniowy przez lata – jak pokazuje powyższy wykres, ceny spadły o 7% w ostatniej połowie 1979 r. i w dużej mierze obracały się w trendzie bocznym do końca 1982 r., gdy Rezerwa Federalna kontynuowała wojnę z wysoką inflacją przy ścisłej polityce monetarnej.

· Ciągłe niedobory materiałów i siły roboczej – założenie „cholewki utrwalającej” będzie kosztowne i czasochłonne z powodu niedoborów po Covid i rosnących kosztów pracy. W pełni przebudowaną nieruchomość łatwiej będzie sprzedać niezależnie od „lokalizacji, lokalizacji, lokalizacji”.

· Ściślejsze udzielanie kredytów hipotecznych – Ponieważ pula kwalifikowanych nabywców zmniejszy się z powodu wyższych kosztów kredytu i dużych zaliczek, sprzedający będą musieli „nosić papier” i zająć drugie miejsce za kredytem hipotecznym przez kilka lat.

· Nie rynek kupującego ani sprzedającego – Przy szerokich rozpiętościach między ceną kupna a ceną wywoławczą, wielkość sprzedaży będzie nadal spadać, dopóki warunki kredytowe się nie poprawią.

· Wyższe podatki inwestycyjne – ponieważ wyższe zaliczki będą wymagane, aby zakwalifikować się do konwencjonalnych kredytów hipotecznych, kupujący powinni rozważyć zaciągnięcie pożyczki z planu 401k lub pożyczkę z marży z rachunku inwestycyjnego zamiast płacenia wysokich podatków związanych z inwestycjami ze sprzedaży akcji.

Ze względu na luźną politykę monetarną obowiązującą od 2009 roku, mieliśmy do czynienia z szaleńczą jazdą na rynku mieszkaniowym, a indeks nieruchomości Winans wzrósł o 104%!

Jednak wszystkie strony płynnościowe kończą się!

Od 1850 r. wieloletnie bessy na rynku nieruchomości w USA występują w 16% przypadków i choć mamy nadzieję, że spowolnienie to będzie krótkotrwałe, niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych z ostatniej dekady nie powrócą za naszego życia