Nowa polityka opłat FHFA wywrze jeszcze większą presję na wzrost cen domów

W styczniu Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) ogłosił, że podniesie opłaty wstępne ta Fannie MaeFNMA
a Freddie Mac pobiera opłaty za kredyty hipoteczne na drugie domy. W październiku, agencja ogłosiła, że ​​​​wdroży „ukierunkowane podwyżki opłat wstępnych za większość kredytów refinansowych typu cash-out”.

Oba posunięcia są dobre dla federalnej polityki finansowania budownictwa mieszkaniowego. Rząd federalny nie powinien zajmować się obniżaniem kosztów zakupu dla ludzi Dopiero domy, a federalne subsydia pożyczkowe nie powinny być dalej nagradzane łatwiejszymi wypłatami kapitału.

Mimo to lobbyści mieszkaniowi – którzy oczywiście przeciwny te zmiany– może spać spokojnie. Administracja Bidena nie jest bliska odcięcia federalnego kurka.

W rzeczywistości, w ramach trwającego przeglądu ram opłat gwarancyjnych Fannie i Freddie (ich g-opłaty), FHFA jest również eliminując opłaty wstępne za kilka programów domów jednorodzinnych. Te zmiany to zła polityka finansowania mieszkalnictwa. Oto krótki przegląd opłat, które FHFA wyeliminuje.

• Osoby kupujące dom po raz pierwszy na poziomie lub poniżej mediany dochodu obszaru (AMI) w większości Stanów Zjednoczonych (i poniżej 120% AMI na obszarach o wysokich kosztach).
• Pożyczki HomeReady i Home Possible (flagowe programy kredytów hipotecznych Fannie i Freddie's).
• Pożyczki HFA Advantage i HFA Preferred (Fannie's i Freddie's pożyczki z niskim wkładem dostępne dla kwalifikujących się agencji finansowania mieszkalnictwa).
• Pożyczki dla rodzin jednorodzinnych wspierające program „Duty to Serve”.

Według FHFA, agencja eliminuje te opłaty „promować zrównoważony i sprawiedliwy dostęp do przystępnych cenowo mieszkań”. Czas jest jednak dziwny, biorąc pod uwagę rzekome zaangażowanie administracji w walkę z inflacją.

Zniesienie tych opłat nie sprawi, że mieszkania staną się bardziej przystępne cenowo. Mogą sprawić kredyty hipoteczne łatwiej dostępne, ale będą wywierać presję na wzrost cen domów, zwłaszcza tych z niższej półki rynkowej.

Zmiany te pokazują również, jak mało amerykański system finansowania budownictwa mieszkaniowego przypomina wolny rynek.

Dla perspektywy, Fannie i Freddie połączyli siły miałem nie mniej niż 50 procent udziału we wszystkich udzielonych kredytach hipotecznych od 2007 roku. I ich udział obecnie stoi na 62 proc. Ich udział w rynku całkowitych papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką (MBS)., według Stowarzyszenia Przemysłu Papierów Wartościowych i Rynków Finansowych (SIFMA), średnio 70 procent od 2009 do 2020. (Na marginesie, jeśli uwzględnimy Papiery wartościowe Ginie Mae– te, które są wspierane przez Kredyty hipoteczne FHA–The federalny udział w rynku MBS wynosił średnio 92 procent rocznie).

Tak więc FHFA, agencja rządowa, może jednostronnie zmienić opłaty – składnik całkowitej ceny – które kredytobiorcy płacą na większości rynku kredytów hipotecznych. Amerykanie powinni pomyśleć o tej sytuacji, kiedy się denerwują ceny domów tak wysoko. System finansowania budownictwa mieszkaniowego oparty na wolnej przedsiębiorczości w niczym nie przypominałby systemu amerykańskiego.

Niezależnie od tego szczegóły pokazują, jak kontrproduktywne będą te ostatnie eliminacje opłat dla tak zwanej polityki mieszkaniowej w Ameryce.

Po pierwsze, zmiany wyeliminują opłaty z góry dla kupujących dom po raz pierwszy średni dochodu w swoim regionie geograficznym. Oprócz całkowitego usunięcia wszelkich pozorów, że zmiany pomagają kupującym o niskich dochodach, termin „kupujący dom po raz pierwszy” naprawdę nie znaczy drugim-czasowy nabywca domu. Ta eliminacja opłat stanowi ogromną zachętę do zakupów.

Osobno, Program HomeReady Fannie „obsługuje nabywców domów o niższych dochodach, którzy nie mają zaoszczędzonej dużej zaliczki”. Aby się zakwalifikować, pożyczkobiorcy „po raz pierwszy” kwalifikują się, jeśli zarabiają nie więcej niż 80 procent AMI, mają ocenę kredytową co najmniej 620 i mają 3 procent zaliczki. (Kupujący mogą oczywiście uzyskać te 3 procent z dotacji lub dowolnej liczby programy pomocy zaliczki). Freddiego Strona główna Ewentualne pożyczki mają podobne wymagania, chociaż są one również dostępne dla osób, które nie mają zdolności kredytowej.

Jeśli to nie wystarczy, Fannie i Freddie też mają swoje Kredyt HFA Advantage i HFA Preferred programy. Są to specjalne programy pożyczek o niskiej wpłacie, dostępne tylko dla kwalifikujących się agencji finansowania mieszkań (HFA). Te HFA są oczywiście stanowymi agencjami rządowymi, częścią konstruowanego systemu stanowo-federalnego aby pomóc nabywcom domów we wszystkim, od porad po dotacje. (Według Krajowej Rady Państwowych Agencji Mieszkaniowych wydanie Stanowa cyfrowa książka historii HFA 2021 oznaczona jako a „Pół wieku państwowej współpracy HFA, innowacji i wpływu”. Nie martw się ciągłym problemem przystępności cenowej, HFA mają długą historię innowacji i wpływu.)

Wreszcie, zarówno Fannie, jak i Freddie mają osobne programy pożyczkowe dla pożyczek jednorodzinnych w ramach programów Duty to Serve. Programy te są skierowane głównie do nabywców o niższych dochodach na tak zwanych rynkach niedostatecznie obsłużonych, w tym na obszarach wiejskich i przemysłowych.

Tak więc w sieci ta ostatnia runda zmian opłat nie oznacza żadnej poważnej zmiany polityki. Stany Zjednoczone nadal mają zdominowany przez rząd system finansowania budownictwa mieszkaniowego, mocno nastawiony na ułatwienie uzyskiwania pożyczek przy jak najmniejszych nakładach finansowych.

Nie tylko to podejście ryzykowna propozycja dla pożyczkodawców i kupujący, ale także powoduje wzrost cen. To smutne, ale wysoce prawdopodobne, że urzędnicy państwowi będą potrzebować co najmniej kolejnych 50 lat, aby wyciągnąć wnioski.

Jak już wielokrotnie podkreślałem, wszystkie typowy Amerykanin musi wykazać się istniejącym systemem finansowania budownictwa mieszkaniowego jest nadmierne zadłużenie, wysokie koszty mieszkaniowe, zmienne ceny domów, przeregulowanie i szlak federalnych ratunkowych. Współczynnik posiadania domu jest prawie dokładnie tam, gdzie było przed rozszerzonym poleganiem na Fannie i Freddie; nastąpiła aprecjacja cen domów stale przewyższające dochody wzrostu gospodarczego, a podatnicy zostali zmuszeni do wydawania pieniędzy setki miliardów dolarów na ratowanie.

Administracja może udawać, że robi coś, aby mieszkania były bardziej przystępne cenowo, ale osiągnięcie tego celu oznaczałoby odejścia od obecnego systemu.