Podwyżki stóp procentowych Rezerwy Federalnej ochładzają rynek mieszkaniowy, ale reformy użytkowania gruntów nadal potrzebne

Od wiosny 2022 r. docelowa stopa funduszy federalnych Fed – czyli stopa procentowa, jaką banki naliczają sobie nawzajem za pożyczki jednodniowe – wzrosła do 2.5%, wzrost z 0.25% w lutym. Działania Fed spowodowały wzrost oprocentowania wszystkiego, od kart kredytowych po kredyty hipoteczne. Wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych zaczyna obniżać ceny, ale niższe ceny będą tymczasowe bez wzrostu podaży, który jest niezbędny, aby mieszkania stały się bardziej przystępne.

Średnie 30- i 15-letnie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest na najwyższym poziomie od 2009 r., jak pokazano na poniższym wykresie z ostatniego American Action Forum wykres mieszkaniowy przez Thomasa Wade'a. Wskaźnik 30-letni jest prawie dwukrotnie wyższy niż w 2021 r., a 15-letni już się podwoił.

Pomimo tych wzrostów, oba wskaźniki nadal są bliskie historycznie najniższym poziomom i są poniżej 6% do 7%, które były normą w latach 2001-2009.

Chociaż stopy procentowe mogą nie być wysokie jak na historyczne standardy, ostatnie podwyżki nadal powodują spadek cen. Zarówno indeksy cen mieszkań Case-Shiller, jak i FHFA zaczęły się wyrównywać, co pokazują dwa wykresy poniżej.

Zmiany cen rok do roku dla obu indeksów również spadły do ​​15% dla indeksu kompozytowego Case-Shiller 20-city i 16% dla indeksu FHFA. Oba wynosiły 19% w 2021 roku.

Sentyment budowniczych spada w reakcji na niższe ceny i wolniejszy wzrost cen. NAHB/Wells FargoWFC
Indeks rynku mieszkaniowego – stworzony na podstawie ankiety wśród deweloperów, którzy oceniają sprzedaż mieszkań i oczekiwania – spadł do najniższego poziomu od czasu pandemii, jak pokazano poniżej.

Słabszy popyt i nastroje wśród budowniczych pojawiają się przy rozpoczynaniu budowy. Poniższy rysunek pokazuje, że starty zwalniają we wszystkich czterech regionach kraju.

Mniejsza liczba rozpoczynanych budów ograniczy podaż nowych mieszkań i może spowolnić spadek cen mieszkań, ponieważ podaż dostosowuje się do niższego popytu spowodowanego rosnącymi stopami procentowymi. Chociaż może to być dobre dla obecnych właścicieli domów, którzy odczują mniejsze spadki kapitału własnego w krótkim okresie, to jest to niekorzystne dla długoterminowych cen mieszkań. Kraj ma znaczący brak mieszkań—od 6 do 10 milionów jednostek — że spadek liczby rozpoczętych budów tylko się pogorszy. Napięty rynek mieszkaniowy ujawnia się we wskaźnikach pustostanów w mieszkaniach i na wynajem, które są na najniższym poziomie w ciągu ostatnich 10 lat.

Potrzebujemy więcej mieszkań wszelkiego rodzaju w Ameryce, aby w dłuższej perspektywie mieszkania były bardziej przystępne cenowo. Rozczarowujący, choć nie zaskakujący, jest spadek liczby rozpoczynanych budów w odpowiedzi na słabszy popyt i niższe ceny.

Błędem byłoby jednak obwinianie Fed za problemy na rynku mieszkaniowym. Fed robi to, co jest konieczne, aby powstrzymać niekontrolowana inflacja spowodowane zbyt dużymi wydatkami rządowymi i własnej nadmiernej kreacji pieniądza podczas pandemii. Wszelkie inne skutki podwyżek stóp procentowych dla gospodarki mają drugorzędne znaczenie.

Głównym winowajcą niedopasowania podaży i popytu na rynku mieszkaniowym jest zbyt duża ilość regulacji rządowych. Rząd federalny od dawna zajmuje się zwiększaniem popytu na mieszkania poprzez agencje quasi-rządowe Fannie MaeFNMA
i Freddie Mac i inni programy rządowe.

Zarówno Fannie, jak i Freddie kupują kredyty hipoteczne od pożyczkodawców i mają ukryte wsparcie rządu. Ponieważ kredytodawcy wiedzą, że mogą z łatwością przenieść kredyty hipoteczne na Fannie i Freddie, mniej martwią się o długoterminowe ryzyko niewypłacalności, a tym samym mogą sztucznie obniżyć koszty kredytu.

Sztuczne stymulowanie popytu samo w sobie jest wystarczająco złe — pamiętaj kryzys mieszkaniowy? —co jeszcze gorzej w kontekście rynku mieszkaniowego, że samorządy jednocześnie ograniczają podaż poprzez przepisy o zagospodarowaniu przestrzennym. W całym kraju minimalne rozmiary działek, wymagania dotyczące parkowania, zawiłe procesy wydawania zezwoleń, wymagania dotyczące gęstości i inne lokalne przepisy ograniczają ilość mieszkań, które można zbudować. Ograniczenie podaży połączone z dopłatami do popytu skutkuje wyższymi cenami, które sprawiają, że odpowiednie mieszkania są poza zasięgiem wielu gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach.

Podwyżki stóp Fed chłodzą rynek mieszkaniowy, a wraz z nim coraz więcej nadchodzące podwyżki powinniśmy oczekiwać, że będzie to kontynuowane w najbliższej przyszłości. Wpływ Fedu jest jednak niewielki w porównaniu z negatywnymi skutkami obecnej polityki mieszkaniowej władz federalnych i lokalnych, które pobudzają popyt i ograniczają podaż. Działania Fedu nie powinny odwracać naszej uwagi od dokonywania długoterminowych zmian, których potrzebujemy, aby zrównoważyć rynek mieszkaniowy – większa podaż na poziomie lokalnym i mniej subsydiów na poziomie federalnym.