Argument za budowaniem bogactwa akcjami, a nie domami

Rozmiar czcionki

Dawno, dawno temu młoda rodzina kupiła skromny dom Cape z trzema sypialniami, najgorszy dom w najlepszej lokalizacji na zamożnych przedmieściach. Wiele lat później, podczas szaleństwa mieszkaniowego, które miało miejsce 15 lat temu, kiedy dzieci podrosły i wyprowadziły się, otrzymali niechcianą ofertę pieniężną – za 20-krotność kwoty, którą zapłacili. Stało się to ich jajem gniazdowym, które zapewniało wygodną emeryturę.

To wszystko prawda, ale równie dobrze mogłaby to być bajka. Taki wzrost cen domów jest mało prawdopodobne, aby się powtórzyło, zwłaszcza stąd po ich szalonej wspinaczce. Historia pokazuje, że w dłuższej perspektywie giełda przyniosła zwrot około dwukrotnie większy niż na nieruchomościach mieszkalnych. A dzieje się to przy znacznie mniejszych bólach głowy niż związane z tym wydatki na utrzymanie, które ponoszą szok dla wielu niedawnych nabywców domów.

Patrząc na dane zebrane przez profesora Aswatha Damodarana z NYU Stern School of Business, zapasy (mierzone przez

S&P 500
) w latach 12.47–1972 przynosił stopę zwrotu na poziomie 2021% rocznie w porównaniu z 5.41% w przypadku budownictwa mieszkaniowego (na podstawie indeksu Case-Shillera do października ubiegłego roku), co obejmuje wzrost inflacji po zerwaniu powiązania dolara ze złotem. Patrząc na lata 2012–2021, które uwzględniają ożywienie po załamaniu na rynku nieruchomości mieszkaniowych, które przyspieszyło kryzys finansowy w latach 2007–09, akcje zyskały średnio 16.98% w porównaniu z 7.38% w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.

In nowy papier przygotowane dla Brookings Institution, Robert Shiller, twórca indeksu mieszkaniowego, i Anne K. Thompson odkryli, że 72.4% respondentów stwierdziło, że niedawne wojny przetargowe doprowadziły do ​​„paniki zakupowej, która spowodowała, że ​​ceny stały się nieistotne”. Przypisano to znanej już historii kupujących, którzy chcieli więcej miejsca, zwłaszcza na domowe biuro, na przedmieściach. Pracownicy umysłowi, którzy mogli pracować z domu, w większości wyszli bez szwanku lub skorzystali z niższych wydatków w najgorszym okresie pandemii.

Historycznie niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych dodatkowo zwiększyły siłę nabywczą oferentów. Przy średnim 30-letnim kredycie Freddiego Maca w grudniu do 3.05%, miesięczna rata za dom o średniej cenie wynoszący 408,100 20 dolarów w czwartym kwartale, zakupiony z 1,385% zaliczką, wyniesie 4.67 dolarów. Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów hipotecznych do 31% na dzień 1,687 marca, ta sama pożyczka będzie kosztować XNUMX dolarów miesięcznie. Zmniejszenie przystępności cenowej z pewnością spowolni wzrost cen domów.

Shiller i Thompson odkryli, że niedawni nabywcy realistycznie patrzą na krótkoterminowe trendy cen domów, oczekując pewnego umiaru, ale w dłuższej perspektywie mogą „skłonić się do fantazji”. Analiza danych Damodarana wykazała, że ​​kupujący w szczytowym okresie poprzedniej bańki w 2006 r. nie podnieśli się w pełni po załamaniu przez 10 lat. Nie był to pierwszy przypadek, gdy nabywcy domów ponieśli straty. Po spadku ze szczytu w 1989 r. ceny w pełni odbiły się od szczytu dopiero w 1992 r. A te spadające rozpiętości nie uwzględniały kosztów transakcyjnych, które są ogromne w przypadku nieruchomości mieszkalnych.

To oczywiste, że kupowanie wysokich cen obniża przyszłe zyski. Z ludzkiego punktu widzenia różne rzeczy się zdarzają, począwszy od lepszych możliwości zatrudnienia gdzie indziej – zwłaszcza biorąc pod uwagę możliwość pracy z dowolnego miejsca dla pracowników wiedzy – po niefortunne okoliczności, takie jak śmierć i rozwód. Możliwość podnoszenia stawek za pomocą całkowicie przenośnych i płynnych aktywów finansowych może zapewnić większą swobodę w najbliższej perspektywie, a także większe bogactwo w dłuższej perspektywie.

Napisz do Randall W. Forsyth w [email chroniony]