Akcje są w bessie, czy nastąpi krach na rynku mieszkaniowym?

Kluczowe dania na wynos

• Dane National Association of Realtors pokazują, że ceny domów wzrosły o 37% od marca 2020 r.
• Tymczasem całkowita sprzedaż domów spadła o 8.6% rok do roku i 3.4% miesiąc do miesiąca w maju
• Dane Moody's Analytics sugerują, że przeciętny dom jest przeszacowany o 24.7%, a ceny rosną czterokrotnie szybciej niż dochody
• Ponieważ nabywcy domów są stale wyceniani na rynku, wielu inwestorów i właścicieli domów martwi się, że krach mieszkaniowy może być tuż za rogiem

poniedziałek, Indeks S&P 500 zamknął się o 18.7% YTD, oscylując w pobliżu strefy bessy z zeszłego tygodnia. Tymczasem Nasdaq Composite pozostaje w dół o około 27% w ciągu roku, podczas gdy Dow toczy się z 14% stratą. Innymi słowy, znaczna część rynku znajduje się w kraju niedźwiedzia lub w jego pobliżu, a akcje, których ceny obniżyły się w porównaniu ze styczniowymi szczytami, nie są widoczne.

A teraz inwestorzy i właściciele domów martwią się, że rynek mieszkaniowy może pójść w ich ślady.

Dane z Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR) pokazuje, że między majem 2021 a majem 2022 ceny istniejących domów wzrosły o prawie 15%. Od marca 2020 r. są w górę o 37%. Tymczasem mediana cen domów przekroczyła po raz pierwszy 400,000 XNUMX USD.

Chociaż wysokie ceny są dobre dla inwestorów i sprzedawców, stale wypychają z rynku kupujących o niższych i średnich dochodach. A teraz niektórzy martwią się, że te same ceny, które cieszyły sprzedawców, mogą być katalizatorem krachu na rynku mieszkaniowym.

Bąbelki i awarie

Bańki na aktywach pojawiają się, gdy popyt, spekulacje i żywiołowość rynku podbijają ceny poza ich podstawy. Efekt końcowy? Zawyżone aktywa, na które jest popyt tak długo, jak długo zainteresowani są kupujący.

Według Rezerwa Federalna Dallas, bańki na rynku nieruchomości są szczególnie kłujące ze względu na ich dalekosiężne skutki gospodarcze. Bańki mieszkaniowe często prowadzą do szeregu niezamierzonych konsekwencji, takich jak:

• Zniekształcone wzorce inwestycji i zakupów
• Błędna alokacja zasobów ekonomicznych
• Fale, które wpływają na wzrost gospodarczy i zatrudnienie

Wtedy, kiedy inwestorzy panikująlub bankructwa i przejęcia nieruchomości trafiają na rynek, bańka „pęka”. Ceny nieruchomości spadają, inwestorzy mają problemy z utrzymaniem rentowności, a właściciele domów mogą znaleźć się pod wodą początku. drogie pożyczki.

To powiedziawszy, nie każda bańka koniecznie kończy się pełnym krachem.

Niektóre rynki mogą zamiast tego doświadczyć korekty, w której ceny domów stopniowo spadają, a następnie pozostają w stagnacji przez miesiące lub lata.

Z kolei krach pociąga za sobą gwałtowny spadek cen (często towarzyszy mu fala przejęć), który wyrywa dywan spod rynku.

Wtedy i teraz

Całkowite krachy na rynku mieszkaniowym nie są tak powszechne, jak mogłoby się wydawać. Mimo to, gdy wiele osób myśli o Wielkiej Recesji, właściciele domów i inwestorzy pozostają ostrożni.

Wielka recesja

Krach na rynku mieszkaniowym w latach 2007-2008 był wyjątkowym wydarzeniem zrodzonym z wielu zaniedbanych praktyk rządowych, pożyczkodawców i inwestorów.

Na początek niskie stopy procentowe i minimalne regulacje dotyczące kredytów hipotecznych umożliwiły bankom oferowanie kredytów subprime kredytobiorcom niekwalifikowanym. Wiele takich pożyczek zostało nawet wydanych bez odpowiednich dokumentów potwierdzających zdolność pożyczkobiorcy do spłaty.

W międzyczasie inwestorzy złapali „papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką” (MBS), które łączą kredyty hipoteczne jako aktywa inwestycyjne. Wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów subprime, większy udział w tych papierach stanowiły kredyty subprime.

Niestety, wielu właścicieli domów nie mogło spłacać swoich zobowiązań, co katalizowało kryzys, gdy banki zaczęły przejmować kredytobiorców, którzy nie spłacali zobowiązań. W wielu przypadkach banki poniosły straty, próbując pozbyć się nieruchomości o malejącej wartości. Wkrótce właściciele domów uciekli z podwodnych hipotek na lewo i prawo, pozostawiając banki posiadające nieruchomości, które były warte mniej niż pożyczka pod zastaw.

W tym samym czasie inwestorzy MBS doświadczyli własnego kryzysu, gdy kredytobiorcy nie wywiązali się ze zobowiązań, drenując ich zyski.

Ostatecznie splot wydarzeń spowodował globalną recesję (i mnóstwo nowych przepisów dotyczących kredytów hipotecznych).

Szybko do przodu do roku 2022

A potem mamy obecny boom mieszkaniowy, który – jak zobaczycie – ma zupełnie inny zestaw przyczyn. Mianowicie: pandemia Covid-19.

Kiedy pandemia pojawiła się po raz pierwszy, Rezerwa Federalna obniżył stopy procentowe, aby ominąć a recesja i zachęcać do wydawania pieniędzy. W tym samym czasie, między wymuszonymi przez rząd blokadami a nakłanianiem pracowników, wiele firm wprowadziło nową politykę pracy z domu. Tymczasem wiele rodzin wrzucało fundusze stymulacyjne do oszczędności lub spłacało długi.

Połączenie funduszy stymulacyjnych, taniego zadłużenia i elastyczności WFH skłoniło wielu właścicieli domów do opuszczenia drogich miast. Tymczasem zawirowania w łańcuchu dostaw i ograniczenia Covid-19 ugrzęzły w budowie nowych domów, zmniejszając podaż.

W rezultacie popyt wzrósł. Wkrótce nabywcy zaczęli konkurować o te same nieruchomości, powodując gwałtowne wzrosty cen, ponieważ zawrotni właściciele domów przyjmowali oferty gotówkowe często znacznie powyżej ceny wywoławczej.

Czy możemy wykluczyć potencjalny krach na rynku mieszkaniowym?

Chociaż nie jesteśmy już w zamknięciu, wpływ Covid-19 na rynek mieszkaniowy pozostaje. Niektórzy martwią się, że katastrofa mieszkaniowa może być tuż za rogiem.

Na początek ostatnie Biuro Spisów Ludności dane pokazują, że sprzedaż domów spadała cztery miesiące z rzędu. Tylko sprzedaż nowych domów jednorodzinnych spadła o 16.6% w okresie od marca do kwietnia. A w maju całkowita sprzedaż domów spadła o 3.4% miesiąc do miesiąca i 8.6% rok wcześniej. Podsumowując, niesprzedane w czerwcu zapasy istniejących domów wzrosły do ​​1.16 miliona sztuk.

Ale podczas gdy sprzedaż spadła, ceny nie poszły w ich ślady. W rzeczywistości maj ustanowił nowy rekord, ze średnią ceną nowego domu zbliżoną do 450,000 511,000 USD. W tym samym czasie średnia cena sprzedaży wszystkich mieszkań przekroczyła XNUMX XNUMX USD.

Jeśli uważasz, że brzmi to wysoko, nie jesteś sam. Na początku tego roku agencja Moody's Analytics poinformowała, że ​​ceny domów w USA utrzymują się przewartościowany średnio o 24.7%. W marcu Fed z Dallas ostrzegł, że ceny sprzedaży mieszkań przekroczyły ceny najmu, sugerując „nietrwale zawyżone” wartości.

I nie chodzi tylko o to, jak drogie są mieszkania, ale o to, jak szybko się tam pojawiły. Tylko w ubiegłym roku ceny domów wzrosły cztery razy szybciej niż dochody. Jednocześnie kredyt hipoteczny stopy procentowe wzrosły z 3% w styczniu do 6.4% do końca czerwca, co ponad dwukrotnie podwaja koszt pożyczania.

W sumie liczby wskazują na słabe perspektywy dla rynków mieszkaniowych. Niesamowita inflacja, rosnące stopy procentowe i ograniczone zapasy wyparły wielu nabywców domów z rynku. Ponieważ właściciele domów muszą się dalej rozwijać, aby dostać się na drabinę nieruchomości, bańka może pęknąć, jeśli czynniki ekonomiczne doprowadzą do niższych dochodów lub wyższych oprocentowań kredytów hipotecznych

Kluczowe różnice między 2008 i 2022

Jednak wśród ekonomistów panuje ogólna zgoda, że ​​chociaż krach na rynku mieszkaniowym możliwy, to nie jest Prawdopodobnie.

Po pierwsze, obecne fundamenty rynku pozostają dużo bardziej stabilne niż 14 lat temu. Bardziej rygorystyczne kryteria udzielania kredytów i solidna ochrona nabywców domów oznaczają, że większość nowoczesnych kredytów hipotecznych jest spłacana na czas. W drugiej połowie 2021 r. przeciętny nabywca domu złożył wniosek z rekordowo wysoki średni wynik kredytowy z 786.

Ponadto zaległości utrzymują się na poziomie około 3%, a w pierwszym kwartale 2022 r. tylko 78,000 XNUMX wniosków o wykluczenie. (Dla kontrastu, 10 milionów Amerykanów straciło swoje domy w latach 2006-2010, z 3.1 miliona wniosków o wykluczenie w samym tylko 2008 roku.)

Podobnie właściciele domów mają teraz niezwykłą 28 bilionów dolarów w kapitale własnym w porównaniu do często ujemnego kapitału własnego posiadanego w 2008 r. I Uwagi JPMorgan że współcześni właściciele domów nie zaciągnęli prawie takiego samego zadłużenia jak przed 2008 rokiem.

Jednocześnie zapasy mieszkań, choć rosną, pozostają blisko rekordowo niskich poziomów. We wrześniu ubiegłego roku NARAR
zgłosiła 2.4-miesięczną podaż domów na sprzedaż; do lutego spadł do zaledwie 2 miesięcy.

Tymczasem budowniczowie, powołując się na rosnące koszty i zmniejszający się popyt, wycofali produkcję. (W okresie poprzedzającym Wielką Recesję było odwrotnie).

Najbardziej prawdopodobny scenariusz

Silny rynek mieszkaniowy nie oznacza jednak, że nie ma miejsca na spadek cen. Rozróżnienie: większość ekonomistów uważa, że ​​konieczna jest korekta, a nie krach.

Na przykład Fed w Dallas donosi, że chociaż rzeczywiste ceny domów przekraczają ich wartości fundamentalne, „nie widzą, by skutki korekty rynku nieruchomości były porównywalne z globalnym kryzysem finansowym z lat 2007-09 pod względem wielkości lub wagi makroekonomicznej”.

Doug Duncan, główny ekonomista Fannie MaeFNMA
, w dużej mierze się zgadza. Jego stanowisko jest takie, że chociaż stopy drastycznie rosną, „historycznie tak duże ruchy kończyły się spowolnieniem na rynku mieszkaniowym”.

Główny analityk finansowy Bankrate, Greg McBride, zgadza się z tym, zauważając: „Ceny nieruchomości mogą zmieniać się gwałtownie — tak jak teraz — i wykazywać stosunkowo niewielkie zmiany na przestrzeni lat. Stabilizacja cen jest bardziej prawdopodobnym wynikiem”.

Ale co w ogóle liczy się jako „korekta”?

Matthew Pointon, starszy ekonomista ds. nieruchomości w Capital Economics, uważa, że 5% spadek do połowy 2023 r. jest rozsądnym celem. Główny ekonomista NAR, Lawrence Yun, zgadza się, że prawdopodobne są „niewielkie spadki cen” do 5% – i zdrowe dla „zawyżonego” rynku.

Nie daj się zwieść widmu krachu na rynku mieszkaniowym

W obecnej sytuacji krach na krajowym rynku mieszkaniowym wydaje się mało prawdopodobny, choć nie jest wykluczony. To sprawia, że ​​wielu inwestorów w nieruchomości zastanawia się: inwestować czy czekać?

Z Q.ai nigdy nie musisz się zastanawiać nad kolejnym właściwym ruchem. Nasze strategie inwestycyjne oparte na sztucznej inteligencji opierają się na solidnych danych — a nie na emocjach, takich jak strach czy podekscytowanie zakorzenione w teoretycznej krachu na rynku.

Ale to nie znaczy, że jesteśmy poza pętlą. Dzięki nowoczesnym inwestycjom, takim jak Zestaw Forbesa, możesz korzystać z najświeższych wiadomości, skwierczących informacji i ogromnego archiwum wiedzy — a wszystko to bez kiwnięcia palcem. Wszystko, co musisz zrobić, to zasilić swoje konto.

Pobierz Q.ai już dziś dostępu do strategii inwestycyjnych opartych na sztucznej inteligencji. Kiedy wpłacisz 100 $, dodamy dodatkowe 50 $ do Twojego konta.