Czy powinieneś wynająć lub sprzedać swój dom, jeśli wyjeżdżasz za granicę?

Moja żona Rebecca i ja stanęliśmy w obliczu problemu czynszu i sprzedaży w 2018 roku, kiedy zdecydowaliśmy się przeprowadzić z Wirginii do Meksyku.

Jako były adwokat podatkowy w Urzędzie Skarbowym (IRS) znałem wiele odpowiednich przepisów, ale podczas tego procesu nauczyłem się kilku ważnych i zaskakujących lekcji. W tym miejscu chciałbym podzielić się z Wami historią o tym, jak poradziliśmy sobie z dylematem czynszu lub sprzedaży, aby pomóc w podjęciu decyzji, jeśli myślisz o przeprowadzce za granicę.

Inwestycja w naszą finansową przyszłość

Nieruchomości to kluczowy element dobrze zbilansowanego portfela inwestycyjnego. Ale 20 lat temu, kiedy Rebecca i ja chcieliśmy kupić nasz pierwszy dom, bardziej interesowało nas to, czy będzie nas stać na dom, niż jak będzie wyglądał obok naszych akcji.

W tamtych czasach popyt na mieszkania w modnych dzielnicach Wirginii, położonych po drugiej stronie rzeki Potomac od naszych miejsc pracy w Waszyngtonie, był tak duży, że potencjalni nabywcy byli rutynowo zmuszani do licytowania czegoś więcej niż ceny ofertowej i rezygnowania z kontroli domu i bezpieczeństwa. To nas zdenerwowało. Co więcej, ilość pieniędzy, które bank chciał nam pożyczyć (w tamtych szalonych czasach przed globalnym krachem finansowym) była większa, niż którykolwiek z nas mógł sobie kiedykolwiek wyobrazić.

Ponieważ byliśmy przeciwni ubogim domom — to znaczy nie chcieliśmy wydawać większości naszych dochodów na kredyt hipoteczny — Rebecca i ja poszliśmy z instynktem i zdecydowaliśmy się na tańszą opcję.

Kupiliśmy kamienicę z 1940 r. po przysłowiowej „złej stronie torów” za połowę tego, co wydalibyśmy na nieco większy dom jednorodzinny w bardziej popularnej dzielnicy. Ale czuliśmy się bezpiecznie w nowym domu i planowaliśmy wykorzystać pieniądze, których nie płaciliśmy bankowi na podróż, którą oboje uwielbialiśmy.

Okazało się, że mamy szczęście. Tak jak przewidział nasz pośrednik w handlu nieruchomościami, byliśmy w awangardzie gentryfikacji naszej nowej dzielnicy. Po obu stronach zbudowano nowoczesne osiedla, wprowadzono więcej sklepów i restauracji, a nasz obszar stał się znany jako osobliwa, kolonialna dzielnica. Wtedy ceny mieszkań w całym mieście zaczęły rosnąć.

Kiedy kupiliśmy nasz dom w 2000 roku, miasto wyceniło naszą ziemię i dom na 127,900 378,420 dolarów. Dziesięć lat później wycena wyniosła 2018 516,168 dolarów. A kiedy Rebecca i ja zdecydowaliśmy się przenieść naszą rodzinę do Meksyku w styczniu XNUMX roku, było to XNUMX XNUMX dolarów.

Wybór między dwiema atrakcyjnymi opcjami

Rebecca i ja mieliśmy trudny wybór w kwestii domu po podjęciu decyzji o przeprowadzce za granicę. Czy powinniśmy go wynająć i wykorzystać miesięczny dochód z wynajmu, aby pokryć nasze wydatki w Meksyku, czy też powinniśmy wypłacić pieniądze i skorzystać z prawa federalnego eliminującego podatek od znacznego zysku, który osiągnęlibyśmy na sprzedaży?

Wynajem miał zalety. Miesięczny czynsz zapewniałby stały dochód, który częściowo zastępowałby pensje, które zostawialiśmy, a tym samym zmniejszał kwotę, którą musielibyśmy czerpać z oszczędności, aby pokryć nasze codzienne wydatki na życie. Dochód miał pokryć czynsz w Meksyku, czesne za szkołę naszych dzieci i, jak lubiłam żartować, zostawić kilka dolarów na tacos. Jako konserwatyści fiskalni (przynajmniej jeśli chodzi o wydawanie własnych pieniędzy), Rebecca i ja podobały nam się, że dochody z wynajmu stanowią poduszkę finansową do czasu, aż będziemy mogli opracować kilka pomysłów biznesowych, które chcielibyśmy realizować.

Inną kwestią do rozważenia podczas przeprowadzki za granicę jest to, że dochód z wynajmu może pomóc w uzyskaniu wizy pobytowej w nowym kraju. Chociaż nie miało to znaczenia dla naszej sytuacji, niektóre narody – na przykład Urugwaj – wymagają dającego się udowodnić strumienia dochodów, aby uzyskać stałe miejsce zamieszkania. Dochód z wynajmu może pomóc w spełnieniu tego wymogu.

Jednak, jak dowiedzieliśmy się, badając nasze opcje, wynajem ma również wady. Po pierwsze, koszty reklamy i nadzorowania nieruchomości przez firmę zarządzającą wpłynęłyby na nasz zysk. Firmy te często pobierają opłatę w wysokości jednomiesięcznego czynszu, aby znaleźć najemcę, a następnie od 8% do 10% miesięcznego czynszu za utrzymanie nieruchomości i reagowanie na problemy zgłaszane przez najemcę. Chociaż strony internetowe, takie jak Craigslist, istnieją jako bezpłatne platformy, które pomagają łączyć właścicieli i najemców, narzędzia te nie mogą zarządzać nieruchomością.

Po drugie, musielibyśmy zgłosić dochód z najmu jako podlegający opodatkowaniu, co jeszcze bardziej zmniejszyłoby to, co trafiało do naszych kieszeni.

Rebecca i ja również uznaliśmy, że sprzedaż jest ekscytującą opcją. Na podstawie rozmów, które przeprowadziliśmy z kilkoma lokalnymi pośrednikami w obrocie nieruchomościami, a także naszych niezależnych badań przy użyciu narzędzia internetowego Zillow, które wykorzystuje porównywalne nieruchomości do oszacowania wartości rynkowej domu, spodziewaliśmy się, że możemy sprzedać dom za około 600,000 XNUMX USD.

W takim przypadku osiągnęlibyśmy zysk w wysokości 400,000 200,000 USD po odjęciu naszej początkowej ceny zakupu i kosztu dokonanych przez nas ulepszeń kapitałowych, które łącznie wyniosły 400,000 XNUMX USD. Moglibyśmy zainwestować XNUMX XNUMX dolarów zysku i wykorzystać zwroty na pokrycie wydatków w Meksyku.

Ponadto, zgodnie z sekcją 121 Kodeksu Podatkowego (wyłączenie mieszkaniowe), żaden z tych 400,000 500,000 dolarów zysku nie podlega opodatkowaniu. Wykluczenie mieszkaniowe pozwala parze małżeńskiej na wyeliminowanie z dochodu do 250,000 XNUMX dolarów zysków ze sprzedaży domu. Jedna osoba może wykluczyć do XNUMX XNUMX USD.

Aby zakwalifikować się do tego wyłączenia (a jest to kluczowe, aby zrozumieć, jeśli rozważasz sprzedaż domu), pary małżeńskie i osoby samotne muszą przejść test własności i test użytkowania.

Masz prawo do wykluczenia, jeśli posiadałeś nieruchomość i używałeś jej jako swojego głównego domu przez okres łączny co najmniej dwa lata z pięciu lat poprzedzających sprzedaż. Możesz przejść testy własności i użytkowania w różnych dwuletnich okresach, ale musisz spełnić oba testy w okresie pięciu lat kończącym się w dniu sprzedaży.

Gdybyśmy sprzedali nasz dom, spełnilibyśmy zarówno testy własności, jak i użytkowania i bylibyśmy w stanie wykluczyć cały nasz zysk, co skutkuje zerowym podatkiem.

Bez korzyści z wykluczenia mieszkaniowego 10% stawka podatku od zysków kapitałowych oznaczała, że ​​zapłacilibyśmy podatek w wysokości 40,000 400,000 USD od XNUMX XNUMX USD zysku. Czterdzieści tysięcy dolarów to więcej niż przewidywaliśmy, że życie w Meksyku przez rok będzie kosztowało naszą czteroosobową rodzinę. To dużo pieniędzy na podatki.

Powody, dla których wynajęliśmy?

Na decyzję o wynajmie domu złożyło się kilka czynników. Najpierw od razu znaleźliśmy rzetelnego najemcę na własną rękę, któremu mogliśmy zaufać, że zajmie się domem i podwórkiem. Udostępniliśmy jej dane kontaktowe lokalnych pracowników zajmujących się naprawami, z których korzystaliśmy wcześniej, eliminując potrzebę posiadania firmy zarządzającej.

Pobierany przez nas czynsz jest opodatkowany jak zwykły dochód (Rebecca i ja płacimy w 12% przedziale podatkowym, ale stawki wahają się od 10% do 37% w zależności od dochodu i statusu zgłoszenia). Jednak nie ponoszenie kosztów zewnętrznej firmy zarządzającej oznaczało więcej pieniędzy w naszej kieszeni.

Po drugie, biorąc pod uwagę charakter obszaru miejskiego w Waszyngtonie – bardzo nietrwały, z dużym popytem w pobliżu mieszkań, takich jak nasze – spodziewaliśmy się, że wartość domu będzie nadal rosła. Ponadto, ponieważ test wykluczenia mieszkaniowego przewiduje okres dwóch z pięciu lat, nie musieliśmy od razu sprzedawać, aby uzyskać ulgę podatkową.

W najprostszym zastosowaniu testu mieliśmy do trzech lat po wyprowadzce na sprzedaż. Gdyby nasza data sprzedaży przypadała na styczeń 2021 r., pięcioletni okres ważności trwałby od stycznia 2016 r. do stycznia 2021 r., a my mieszkalibyśmy w domu jako naszym głównym miejscu zamieszkania od stycznia 2016 r. do stycznia 2018 r. i moglibyśmy wykluczyć osiągać.

Ostatnim powodem, dla którego zdecydowaliśmy się początkowo wynająć, a nie sprzedać, było to, że chcieliśmy mieć miejsce, do którego moglibyśmy wrócić, gdyby sprawy w Meksyku nie wyszły.

Znowu czas na podjęcie decyzji

W czerwcu 2020 roku nasza lokatorka poinformowała nas, że wyprowadza się w sierpniu. W tym czasie byliśmy już dwa i pół roku w naszym eksperymencie w Meksyku i oddaliśmy się tam naszemu życiu, bez planów powrotu do USA. Byliśmy gotowi ponownie zbadać nasze opcje związane z domem.

Moją pierwszą reakcją była sprzedaż. Byliśmy jeszcze w ciągu dwóch z pięciu lat, aby przejść test użytkowania i wyłączyć nasz zysk z opodatkowania. Pośrednicy w handlu nieruchomościami, z którymi rozmawialiśmy (i platforma internetowa Zillow), przewidywali, że możemy teraz sprzedać dom za 100,000 50,000 USD więcej niż dwa lata wcześniej, co oznacza, że ​​zaoszczędzilibyśmy około 500,000 XNUMX USD na podatkach i mielibyśmy cały zysk w wysokości XNUMX XNUMX USD do zainwestowania.

Rebecca chciała nadal wynajmować. Rozpoczęty przez nas biznes kombucha i kursy języka hiszpańskiego, które prowadziła w Meksyku, przynosiły sporadycznie zyski, ale lubiła mieć stały dochód z wynajmu.

Innym powodem, dla którego Rebecca chciała zatrzymać się w domu, było uświadomienie sobie dodatkowego uznania, jakie przewidziało kilku lokalnych pośredników w handlu nieruchomościami po tym, jak Amazon ogłosił, że zbuduje swoją drugą siedzibę w okolicy.

Kiedy wciąż zastanawialiśmy się, co zrobić, wtrącił się los. Omawiałem nasz dylemat z przyjacielem, który ma doświadczenie inwestycyjne i zaoferował coś, czego Rebecca i ja nie do końca rozumieliśmy. Wyjaśnił, że stopa zwrotu, jaką zarobiliśmy na wynajmie, była wyższa niż prawdopodobnie uzyskalibyśmy, gdybyśmy sprzedali dom i zainwestowali zysk.

W tamtym czasie, po opłaceniu podatków od nieruchomości, ubezpieczenia domów i kosztów utrzymania, zarabialiśmy około 25,000 XNUMX USD rocznie. (Spłaciliśmy pozostały kredyt hipoteczny przed przeprowadzką.)

Gdybyśmy mieli sprzedać dom i zainwestować 500,000 5 dolarów zysku, musielibyśmy znaleźć inwestycję, która zapewniłaby XNUMX% zwrotu, aby zrealizować tyle, ile otrzymywaliśmy w dochodach z wynajmu. Chociaż możemy znaleźć taką stopę zwrotu w przypadku obligacji korporacyjnych lub akcji notowanych na giełdzie, te rodzaje aktywów są zazwyczaj bardziej ryzykownymi inwestycjami niż nieruchomości.

Mniej więcej w tym samym czasie, kiedy rozmawiałem z moją przyjaciółką Rebeccą, znaleźliśmy ustnie rodzinę z dobrymi karierami, która płaciłaby miesięczny czynsz nieco wyższy niż wcześniej otrzymywaliśmy. Ułatwiło to podjęcie decyzji o ponownym wynajmie.

Poza tym wiedziałem, że wykluczenie mieszkaniowe nie było całkowicie wykluczone. Zgodnie z prawem moglibyśmy zresetować pięcioletni okres krytyczny dla testu użytkowania, jeśli postanowiliśmy przenieść się z powrotem do domu jako naszego głównego miejsca zamieszkania i pozostać tam przez dwa lata – lub dłużej, jeśli nam to odpowiadało. Chociaż nie myślimy o tym, aby się teraz cofać, nie jest to poza sferą możliwości. Czemu nie? Dom był dla nas dobry.

Ostatecznie decyzja o sprzedaży lub wynajmie domu jest osobista. Nie ma jednego uniwersalnego rozwiązania. Jednak, jak pokazuje nasza historia, kluczową kwestią finansową, o której powinien pamiętać każdy właściciel domu, jest wykluczenie mieszkaniowe. Jeśli w końcu sprzedasz swój dom poza okresem dwóch z pięciu lat, być może będziesz musiał przekazać dużą część ceny sprzedaży wujkowi Samowi.

Tak więc, jeśli zdecydujesz się zatrzymać swój dom przez kilka lat po przeprowadzce za granicę, pamiętaj, jak ten podatek może wpłynąć na twoje finanse w przyszłości.

Ta historia pierwotnie ukazała się w International Living.