„Czy powinniśmy poczekać, aby zobaczyć, jak rozwinie się rynek?” Chcę kupić dom do wynajęcia. Czy to dobry czas?

Chciałbym być właścicielem z pomocą rodziny w Teksasie, jak również. Tylko nie wiem, czy to teraz właściwa decyzja. Czy powinniśmy poczekać, aby zobaczyć, jak rynek będzie się zachowywał przez kolejny rok?

Pozdrawiamy,

Spoglądam na El Paso

"Wielki ruch' to kolumna MarketWatch poświęcona tajnikom nieruchomości, od nawigowania w poszukiwaniu nowego domu po ubieganie się o kredyt hipoteczny.

Masz pytanie dotyczące kupna lub sprzedaży domu? Chcesz wiedzieć, gdzie powinien być Twój następny ruch? Wyślij e-mail do Jacoba Passy na adres [email chroniony].

Drogi Eyeingu,

Istnieje wiele powodów, dla których ludzie jako inwestorzy na rynku nieruchomości powinni wahać się przed sprawdzeniem gruntu – a próba wyczucia rynku w czasie jest tylko jednym z nich.

Jak mądrze zauważa Tess Zigo, doradca w LPL Financial: „Nikt nie jest w stanie przewidzieć, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy i jak będą kształtować się ceny”. Spójrz na ostatnie dwa lata. Na początku epidemii Covid-19 wydawało się, że na rynku mieszkaniowym spadło dno, gdy aktywność sprzedażowa gwałtownie ustała. Zaledwie kilka miesięcy później Amerykanie masowo kupowali domy, co spowodowało, że ceny w całym kraju osiągnęły rekordowy poziom.

Istnieją podstawy, by sądzić, że rynek może osiągnąć szczyt, należy jednak zauważyć, że większość ekonomistów nie spodziewa się spadku cen, tak jak miało to miejsce po bańce na rynku nieruchomości, która powstała na początku XXI wieku. Zamiast tego większość przewiduje, że rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych po prostu spowolni tempo wzrostu cen domów.

Kupując dom jako inwestor, musisz być przygotowany na najgorszy scenariusz. Prawdopodobnie, skoro mówisz o zakupie domu do wynajęcia, planujesz pozostać w tym na dłuższą metę. Jeśli ceny spadną, wszystko będzie w porządku, o ile będziesz mógł nadal spłacać miesięczne raty kredytu hipotecznego. Problemy mogą wystąpić tylko w przypadku konieczności wyładowania nieruchomości na rynku znajdującym się w trudnej sytuacji.

„Gdyby w ciągu najbliższych pięciu lat zaszła potrzeba sprzedaży nieruchomości, odzyskanie pierwotnej inwestycji po uwzględnieniu opłat transakcyjnych mogłoby być problematyczne” – powiedział George Gagliardi, założyciel firmy doradztwa finansowego Coromandel Wealth Management z siedzibą w Massachusetts. „Wraz ze wzrostem stóp procentowych w późniejszym czasie znalezienie chętnych nabywców będzie znacznie większe”.

Większe pytanie, na które, moim zdaniem, powinieneś odpowiedzieć – zamiast martwić się o wyczucie rynku – brzmi: dlaczego w ogóle chcesz zająć się inwestowaniem w nieruchomości. Pomijając ostatnie kilka lat, długoterminowe średnie tempo wzrostu cen domów jest niższe niż stopa zwrotu z giełdy.

Pomnażanie pieniędzy na giełdzie jest na ogół zajęciem mniej czasochłonnym. Wspominasz, że rodzina zaopiekuje się domem za Ciebie, ale połączenie rodziny z biznesem to trudne wyzwanie. Czy ci członkowie rodziny mają wolny czas, który mogą poświęcić na nieuniknione sytuacje kryzysowe? Czy spodziewają się obniżki zysków? Czy byliby skłonni poradzić sobie z koszmarnym najemcą?

A jeśli w przyszłości członkowie Twojej rodziny nagle nie będą mogli zarządzać za Ciebie nieruchomością, czy byłbyś przygotowany na regularne podróże do El Paso, aby nadrobić zaległości?

Oczywiście istnieją inne sposoby na dywersyfikację swojego portfela niż zakup nieruchomości na wynajem. Gagliardi sugeruje na przykład rozważenie zakupu udziałów w notowanych na giełdzie funduszach inwestycyjnych zajmujących się nieruchomościami.

„Zbyt wiele osób postrzega nieruchomości jako gwarantowaną inwestycję. Nie jest tak, jak w przypadku innych inwestycji” – stwierdził Gagliardi. „Może to być z ich strony świetny ruch dywersyfikacyjny lub może to być dla nich niesamowita strata czasu i pieniędzy. Muszą być przygotowani na tę drugą możliwość.

Wysyłając swoje pytania e-mailem, zgadzasz się na ich anonimową publikację na MarketWatch. Przesyłając swoją historię do Dow Jones & Company, wydawcy MarketWatch, rozumiesz i zgadzasz się, że możemy wykorzystywać Twoją historię lub jej wersje we wszystkich mediach i platformach, w tym za pośrednictwem stron trzecich.