Ryan stwierdził, że sekcja 8 jest bardziej wydajna niż ulga podatkowa dla osób o niskich dochodach

Jak dotąd w tej serii szeroko przyjrzano się wojnie z ubóstwem i krytyce kongresmana Ryana dotyczącej ogólnego podejścia do wojny i nazwaniu jej porażką. Co wydarzyło się w ciągu ostatniej dekady od tego przeglądu, zwłaszcza w przypadku programów mieszkaniowych. Chociaż został utworzony w 1986 roku w ramach reformy podatkowej, ulga podatkowa dla osób o niskich dochodach (LIHTC) jest najważniejszym federalnym programem mieszkaniowym. Jak już wcześniej zaznaczyłem, program jest niezwykle złożony i trudny w użyciu. Najpierw przyjrzyjmy się, co Ryan znalazł w swoim spojrzeniu na program. Następnie w następnym poście opiszę wyzwania, przed którymi stanąłem, aby znaleźć odpowiedzi na proste pytania dotyczące programu LIHTC, takie jak jakie podmioty korzystały z niego przez lata, gdzie i ile naprawdę wydano.

Po pierwsze, warto zauważyć, że można znaleźć większość, ale nie wszystkie materiały Ryana online tutaj. Jednak wiele linków do niektórych dokumentów potwierdzających jest uszkodzonych. Ale Utworzyłem link do 48 stron na temat programów mieszkaniowych i do tego będę się odwoływał tutaj i w kolejnych postach. Niekoniecznie biorę wszystko w materiałach Ryana za dobrą monetę, ale zamierzam również opierać się na tej pracy i starać się wypełnić jak najwięcej o programach, jakie są dzisiaj.

Najprostszym sposobem zrozumienia programu LIHTC jest to, że jest to program zachęt podatkowych, który obniża podatki dla stron inwestujących pieniądze w mieszkania, który ogranicza czynsz zwykle do 60% średniego dochodu obszaru lub mniej. Mechanika zmiany podatków jest wystarczająco skomplikowana, aby uzasadnić post i zrobiłem to jakiś czas temu obejmuje niektóre mechanizmy. Dolary, które ostatecznie finansują lub subsydiują mieszkania, są ostatecznie przydzielane różnym stanom za pośrednictwem tak zwanych agencji finansowania mieszkań (HFA), które określają, w jaki sposób i gdzie zostaną wykorzystane zasoby. Pokryję wydatki lub nakłady na program w następnym poście, ale Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) mówi, że program używa „równowartość około 8 miliardów dolarów rocznego organu budżetowego” i zgodnie z dokumentami Ryana „pod warunkiem, że nieruchomość pozostaje zgodna, inwestorzy otrzymują kredyt w wysokości dolara za dolara na poczet ich federalnych zobowiązań podatkowych każdego roku przez okres dziesięciu lat. ”

Ryan zwraca uwagę, że „krytycy LIHTC często jako główną wadę programu podają fakt, że projekty LIHTC zwykle wymagają co najmniej jednej dodatkowej warstwy dotacji, aby sfinansować projekt. Inne zarzuty dotyczą złożoności LIHTC i jego kosztów w porównaniu z innymi federalnymi programami mieszkaniowymi, w szczególności kuponami”.

Potwierdza to moje osobiste doświadczenie. Jako programista non-profit, jedyny projekt, nad którym pracowałem, wykorzystywał wiele źródeł kapitału, od ulg podatkowych po fundusze stanowe i lokalne. Samo w sobie nie stanowi to problemu, ale liczne wymagania ze strony innych sponsorów rządowych spowalniają projekty, zwiększając czas i koszty transakcyjne. To się nie zmieniło i wskazałem, jak nowe problemy, takie jak inflacja, powodują wzrost kosztów projektu, pochłaniając dotację i tworząc mniej droższych jednostek.

W swojej sekcji dotyczącej LIHTC Ryan niekorzystnie porównuje program do sekcji 8, programu, który daje kupony, które można wykorzystać do wynajęcia w istniejących mieszkaniach po stawkach rynkowych. Myślę, że jest to słuszna krytyka, która obowiązuje do dziś. Jedynym problemem jest to, że kupony są zbyt trudne w użyciu. Często gospodarstwo domowe kwalifikuje się do bonów, ale nie jest w stanie znaleźć wolnego lokalu, który spełnia wymagania federalne, stanowe i lokalne. Często kupony są niewykorzystane. Dlatego nadal sugerowałem prostą reformę polegającą na umożliwieniu korzystania z bonów gdzie gospodarstwo domowe już płaci czynsz.

A kto korzysta z LIHTC w porównaniu z sekcją 8? Ryan cytuje O'Regana i Horna, którzy stwierdzili, że „około 40 procent jednostek LIHTC obsługuje gospodarstwa domowe o bardzo niskich dochodach w porównaniu z 75 procentami jednostek mieszkaniowych HUD opartych na najemcach i mieszkań komunalnych”. Kiedy zagłębiłem się w to, gdzie kończą się ulgi podatkowe, odkryłem, że wiele, wiele projektów, które otrzymują ulgi podatkowe, łączy jednostki subsydiowane z jednostkami o stawkach rynkowych. Moim zdaniem nie stanowi to problemu, nawet jeśli poziom dotowanych dochodów jest wyższy.

Ale spojrzenie na projekty takie jak jeden nadchodzący w Renton w stanie Waszyngton na południe od Seattle wywołało solera, stawia pytania; nie ma nic złego w projekcie, ale czy tego oczekują podatnicy od „mieszkań o niskich dochodach”. Czy czynsze w tych obszarach są tak niskie, że dotacja nie oszczędza najemców aż tak bardzo, a najemcy, którzy oszczędzają, mają znacznie wyższe dochody, być może wystarczająco wysokie, aby znaleźć tańsze mieszkanie o starszej cenie rynkowej? Potwierdzają to dane, które wykazały, że „nieruchomości LIHTC są zwykle częściej obecne na przedmieściach o niższych wskaźnikach ubóstwa”. Próbowałem się w to zagłębić, aw następnym poście podzielę się tym, co doprowadziło do znalezienia znacznie większego problemu z LIHTC: braku przejrzystości.

W końcu Ryan uderza w gwóźdź, w który często wbijam. „W wielu obszarach metropolitalnych LIHTC jest droższe niż inne formy pomocy mieszkaniowej”. Ryan cytuje badanie, które „analizuje opłacalność LIHTC w porównaniu z bonami Sekcji 8 w Bostonie, Nowym Jorku, San Jose, Atlancie, Cleveland i Miami”. Badanie to wykazało, że „LIHTC jest ogólnie droższy niż bony, ale premia różni się w zależności od standardów płatności za bony i lokalnego rynku mieszkaniowego”. Badanie wykazało, że w mieście takim jak San Jose program ulg podatkowych kosztuje podatników o 2% więcej niż bony, ale w Atlancie różnica wynosi 200%. tak drogie jak kupony w Atlancie.

Ogólnie rzecz biorąc, Ryan nie spędza tak dużo czasu na programie LIHTC, biorąc pod uwagę jego względny rozmiar. Może tak być, ponieważ program cieszy się szerokim, ponadpartyjnym poparciem. Czy może to być spowodowane tym, że wielu programistów nastawionych na zysk uzupełnia swoje projekty o stawki rynkowe 4% ulgami podatkowymi, płytszymi dotacjami, ale łatwiejszymi do ubiegania się i uzyskiwania? Myślę, że zapewnianie tańszych mieszkań i osiąganie zysków to dobry pomysł, ale pytanie o to, ile ulg podatkowych jest wykorzystywanych w celach zarobkowych w porównaniu z organizacjami non-profit oraz w jaki sposób są one wykorzystywane, doprowadziło mnie do mojego największego odkrycia: po prostu nie wiemy. Praca Ryana ledwie podrapała powierzchnię programu, który umieszcza setki milionów dolarów w kasach stanowych HFA z bardzo małą odpowiedzialnością za to, gdzie trafiają te pieniądze.