Pomoc w wynajmie obszarów wiejskich i zachęty o niskim oprocentowaniu

Przyglądamy się temu, co nazywam „sekcją” programów mieszkaniowych w ramach dogłębnego badania przez byłego przedstawiciela federalnych programów walki z ubóstwem stworzonych lub związanych z wojną z ubóstwem. Tak jak w ostatnim poście, przedstawię trochę tła i historii, przedstawię ocenę Ryana i zrobię własną, wraz z kilkoma pomysłami na ulepszenie lub zmianę przeznaczenia programu.

Sekcja 521 Program pomocy w wynajmie obszarów wiejskich

Zaznaczyłem to wcześniej problemy mieszkaniowe wiejskiej Ameryki są gorsze niż w warunkach miejskich. Pracownicy zarabiają mniej, muszą podróżować dalej, aby znaleźć mieszkanie, a kiedy już to robią, odkrywają, że wolnych miejsc pracy jest niewiele, a budynki są starsze i bardziej zniszczone. Koszty budowy nowych mieszkań na obszarach wiejskich są porównywalne z kosztami w miastach, ale czynsze na obszarach wiejskich są znacznie niższe niż na obszarach miejskich lub podmiejskich. Tłumaczenie: deweloperzy szybko orientują się, że większość projektów na obszarach wiejskich jest po prostu niewykonalna, w tym projekty finansowane z ulg podatkowych dla organizacji non-profit. Tak więc obszary wiejskie stoją w obliczu podwójnego uderzenia niskich płac i niskiej podaży mieszkań; chociaż jakość mieszkań jest niższa, ceny pozostają wysokie, a pustostany niskie. Tymczasem, dotacje trafiają do miast, a nie do obszarów wiejskich.

Program Sekcji 521 jest administrowany – co zaskakujące – przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA) w ramach Ustawy o mieszkalnictwie z 1949 r. USDA faktycznie prowadzi różne programy, w tym Sekcja 515 Rural Rental Housing Program oraz Sekcja 514 oraz 516 programów mieszkaniowych dla pracowników rolnych, z których każdy wykorzystuje pożyczki i dotacje, aby zachęcić do rozwoju budownictwa wiejskiego. Ponadto pomoc z programu Sekcja 521 może być wykorzystana na opłacenie czynszu w tych lokalach. Najemcy płacą czynsz równy 30% ich skorygowanego miesięcznego dochodu na podstawie ich AMI; program Sekcja 521 płaci pozostałą część czynszu. Podobnie jak inne omówione już programy mieszkaniowe, łączą one dolary z ulgą kapitałową i czynszową.

Ryan zdecydował, na podstawie badań, które zacytował, że program Sekcja 521 nie spełnił swojej misji polegającej na pomocy ludziom w znalezieniu przystępnych cenowo mieszkań. Krajowa Koalicja Mieszkaniowa o Niskich Dochodach w zeszłym roku powiedział, że „Czterdzieści siedem procent najemców wiejskich jest obciążonych kosztami, płacąc ponad 30% swoich dochodów za mieszkanie, a prawie połowa z nich płaci ponad 50% swoich dochodów za mieszkanie. Ponad połowa wiejskich gospodarstw domowych, które borykają się z wieloma problemami, takimi jak przystępność cenowa, niedobory fizyczne lub przeludnienie, to najemcy”.

Zauważyłem już, że problemy mieszkaniowe wiejskiej Ameryki są poważne i trudne do rozwiązania. Zgadzam się, że pomimo dobrych intencji, sekcja 521 i powiązane programy nie powodują znacznego uszczerbku w problemach. Podobnie jak w przypadku innych omawianych tutaj programów, gdybyśmy mieli zderegulować politykę mieszkaniową, aby umożliwić budowę większej liczby mieszkań, te dotacje faktycznie bardziej przyniosłyby różnicę na obszarach wiejskich dotkniętych kryzysem bez uciekania się do wszystkich skomplikowanych i nieefektywnych programów finansowania.

W roku podatkowym 2012 wydatki w sekcji 521 wyniosły 905 milionów dolarów. Program Sekcji 521 RA został sfinansowany na kwotę 1.375 mld USD w roku budżetowym 20 i 1.410 mld USD w roku budżetowym 21. Rachunek wydatków na rok budżetowy 22 zapewnił 1.450 miliarda dolarów na sekcję 521.

Sekcja 236 Program pomocy w wynajmie mieszkań

Program Sekcja 236 oferował zachęty dla deweloperów w postaci poniżej rynkowych stóp procentowych (BMIR), aby zachęcić do budowy tanich mieszkań na wynajem. Głównym narzędziem stworzonego w 1968 roku programu jest poniżej rynkowej stopy procentowej (BMIR) dla deweloperów chcących budować mieszkania dla rodzin o niższych dochodach. Koncepcja BMIR powstała w ustawie o mieszkalnictwie z 1961 r., a zachętą było niskie ustawowe 3-procentowe oprocentowanie. BMIR nie ubezpieczał aktywnie nowych pożyczek po tym, jak został zastąpiony przez sekcję 236. Podczas gdy program był aktywny, zbudowano tysiące jednostek, korzystając z federalnego ubezpieczenia hipotecznego pożyczek na okres 40 lat. Dokonano również płatności na rzecz prywatnych deweloperów zmniejszających odsetki. Projekty obejmowały również Sekcję 8 Pomoc dla najemców. Według analizy Ryana w tamtym czasie ponad 11,000 XNUMX takich jednostek nadal otrzymywało płatności w celu zmniejszenia odsetek.

Program powstał w 1968 roku i był stopniowo wycofywany na rzecz bonów, a do roku podatkowego 2012 w ramach programu Sekcja 236 wydano 401 milionów dolarów na spłatę odsetek od pozostałych kredytów hipotecznych. Ponieważ okres zobowiązań dobiegał końca, w 2016 r. HUD zaoferował porady o tym, jak zlikwidować, przekształcić lub utrzymać mieszkania w przystępnej cenie. Nie jest jasne, gdzie dokładnie znajdują się te płatności, ponieważ HUD nie ma przejrzystego procesu raportowania, ale większość mieszkań z sekcji 236 została przekształcona do użytku prywatnego lub nadal działa jako niedrogie jednostki objęte różnymi dotacjami. Ryan nie zaoferował wiele w zakresie analizy skuteczności programu poza tym, że nie było żadnych badań dotyczących skuteczności programu.

Mój pogląd na temat tego programu jest taki, że przy rosnących stopach procentowych warto byłoby sprawdzić, czy zachęcanie do budowy nowych mieszkań na wynajem po stawkach rynkowych może być motywowane płatnościami w celu obniżenia odsetek do zera na określonych warunkach. Jak zaznaczyłem, przy niepewności gospodarczej, rosnących stopach procentowych i spadającym popycie, produkcja mieszkań na wynajem prawdopodobnie spadnie. Oznacza to, że gdy popyt powróci, a może nawet eksploduje, gospodarstwa domowe o niskich dochodach poszukujące mieszkań na wynajem będą musiały stawić czoła niebotycznym czynszom. To wywoła więcej obaw, które doprowadzą do nieprzydatnych regulacji. Oferowanie kredytów o obniżonym lub nawet zerowym oprocentowaniu już teraz, wraz z innymi zachętami dla prywatnych deweloperów, zmniejszyłoby ich ryzyko i pobudziłoby tworzenie podaży na przyszłość.