Handel podąża za ludźmi — wkrocz do „ciemnych” centralnych dzielnic biznesowych i podmiejskich „natychmiastowych centrów”

Istnieją niewątpliwe dowody na opóźnione ożywienie handlu detalicznego po pandemii w centralnych dzielnicach biznesowych (CBD) naszych głównych miast w USA. Wyjaśnienia obejmują spadek populacji osób prowadzących działalność w ciągu dnia, ponieważ ludzie decydują się na pracę z domu, przynajmniej w niepełnym wymiarze godzin. Ponadto wzrost przestępczości w centrum miasta jeszcze przed pandemią jest postrzegany jako przyczyniający się do spadku liczby odwiedzin w CBD. Ale działają też inne „siły migracyjne”, które również są czynnikami.

Milenialsi mieszkający w miastach zakładają rodziny. I tak jak ich rodzice (lub dziadkowie) z okresu wyżu demograficznego podczas ucieczki z przedmieść w połowie XX wieku, pokolenie Y zamienia życie w mieście na życie na przedmieściach, a nawet na przedmieściach. Ich pragnienie podwórek i lepszych szkół, a także dojazdy do pracy w celu „powiększenia” odgrywają rolę w ich przeprowadzce.

Lektura eksperta

Skontaktowałem się z dyrektorem ds. badań ekonomicznych Moody's Analytics Tomasz La Salvia, aby zobaczyć, czy ich dane potwierdziły moje postulaty; najwyraźniej tak. „Dokładnie takie są opinie pośredników w handlu detalicznym nieruchomościami w Nowym Jorku, San Francisco i Chicago”. LaSalvia kontynuowała. „Sprzedaż detaliczna podąża za ludźmi, a wzorce ludzi się zmieniają. Fakt, że najwięksi pracodawcy zajmujący się budynkami biurowymi nie zatrudniają pracowników z powrotem w pełnym wymiarze godzin, zmniejszył ruch pieszy, co ma wpływ na sprzedawców detalicznych na poziomie ulicy”.

Według analityków Moody's statystyki wakatów to potwierdzają. Od pierwszego kwartału 2020 r. do trzeciego kwartału 2022 r. liczba wolnych miejsc w centrach handlowych w centrum Chicago wzrosła z 15.6% do 18.2%, podczas gdy w metrze w Chicago tylko z 12.2% do 12.4%. Wolumen powierzchni handlowej w centrum San Francisco w tych samych okresach wzrósł z 4.5% do 8.2%, podczas gdy wskaźnik pustostanów w metrze w San Francisco wzrósł jedynie z 4.5% do 4.9%.

W moim rodzinnym mieście Minneapolis erozja ruchu detalicznego CBD była bardziej wyraźna. Jeszcze przed pandemią pustostany handlowe w centrum miasta wahały się od 10% do 20%. Według Cushman & WakefieldCWK
wskaźnik pustostanów handlowych w centrum Minneapolis w pierwszej połowie 2022 r. wzrósł do 35%, w porównaniu do wskaźnika pustostanów w sąsiedztwie na poziomie 7%.

Nicollet Mall, niegdyś tętniący życiem deptak w centrum miasta, zakotwiczony w ukochanym i pogrążonym w żałobie domu towarowym Dayton, stał się cieniem dawnego siebie. Neiman Marcus, Saks Fifth Avenue i inni detaliści krajowi zamknęli swoje podwoje. Większość podniosła stawkę na długo przed tym, zanim miasto rozpoczęło modernizację ulic w 2018 roku za 75 milionów dolarów.

Teraz a Task Force członków Rady Miejskiej, zarządców budynków, brokerów i ekspertów śródmiejskich, na czele z burmistrzem Minneapolis, Jacobem Freyem, pracuje nad opracowaniem planu „rewitalizacji handlu detalicznego” w następstwie fali zamykania kolejnych sklepów w centrum handlowym.

Centralna Dzielnica Biznesowa „Cień”.

Jednak nie wszystko jest rujnujące w handlu detalicznym w centrum Minneapolis. W jaskrawym przeciwieństwie do pustych witryn sklepowych w sercu centralnej dzielnicy biznesowej, zaledwie rzut beretem na północ tętni życiem.

Minneapolis, podobnie jak Chicago, Milwaukee, San Francisco, Portland i inne duże metropolie, mają centralną dzielnicę biznesową „cienia”. Te miejskie kieszenie stały się magnesami zarówno dla profesjonalistów NexGen, jak i pustych gniazdujących. Znajdują się w nich modne lofty, punkty gastronomiczne i modna mieszanka sklepów specjalistycznych.

W Minneapolis „korytarzem chłodu” jest dzielnica magazynowa North Loop, granicząca od północy z rzeką Mississippi, a od południa z obiektami biznesowymi i sportowymi. To nasza wersja dzielnic River West w Chicago, North Beach w San Francisco i Third Ward w Milwaukee. Wszystkie mają podobne DNA, pulę genów skromnych, niskich ceglanych budynków na obrzeżach metra w tych miastach.

Te fabryki i magazyny handlowe zbudowane na początku lat 20^th wieku, zostały przeoczone podczas masowych projektów rewitalizacji śródmieścia w połowie XX wieku, które pozbawiły wiele z bogatego dziedzictwa architektonicznego naszych miast.

Niewrażliwy na Recking Balls

Jak na ironię, te skromne budynki magazynowe i teren, na którym stały, „nie były warte wyburzenia”, biorąc pod uwagę ich bliskość do rdzeni CBD. W związku z tym przez drugą połowę ubiegłego wieku pozostawały magazynami handlowymi o niskim stopniu wykorzystania.

Wnikliwi deweloperzy, którzy rozpoczęli nabywanie tych nieruchomości, wiedzieli, że ich strzeliste sufity, odsłonięte cegły i ciężkie drewniane konstrukcje mogą zostać przekształcone w wykopaliska o dużym popycie. Dodatkową premią były powierzchnie handlowe na poziomie ulicy, które przekształcały się w kawiarnie, restauracje, bary i sklepy lokalnych kupców.

Brokerzy twierdzą, że w dzielnicy North Loop jest teraz mniej wolnej powierzchni handlowej niż przed pandemią. I w całym kraju rozgrywają się podobne tendencje. Deb Carlson, starszy dyrektor zespołu handlowego firmy Cushman & Wakefield, przypisał siłę rynku nieruchomości handlowych odrodzeniu zainteresowania konsumentów małymi, niezależnymi detalistami.

Nowe „natychmiastowe śródmieścia” w Burbs

Trend na tysiącletnią relokację ma miejsce na wyjątkowym skrzyżowaniu podmiejskich sklepów detalicznych. Utrata wielu kotwic centrów handlowych, specjalistycznych sprzedawców detalicznych i dramatyczny spadek odwiedzalności podważają rentowność krajowych centrów handlowych klasy B i klasy C. Taki „upadek centrum handlowego” prawdopodobnie doprowadzi do tego, że wielu ostatecznie ulegnie buldożerowi.

Tymczasem najlepsi właściciele i deweloperzy centrów handlowych klasy A są w trybie segregacji, ponieważ wiele nieruchomości przechodzi remiksowanie najemców i przebudowę. Jednak bardziej wizjonerska grupa właścicieli i deweloperów, którzy rozumieją ogromne implikacje ujednoliconego handlu i „nowego handlu detalicznego”, całkowicie przepisuje podręcznik dla centrów handlowych.

Od transakcyjnego do empirycznego

Sprzedawcy detaliczni i marki, które kiedyś koncentrowały się na transakcjach, muszą teraz przenieść swoje umiejętności sceniczne do teatru sprzedaży detalicznej, w którym sklepy stają się centrami doświadczeń. Aby sprostać tym nowym potrzebom, należy przeprogramować ogólne planowanie i projekt architektoniczny, aby wspierać dynamiczne zaangażowanie ludzi. To zupełnie inny plan gry.

Wiele przedmiotowych nieruchomości powstało jako otwarte centra handlowe w latach 1950-tych do 1970-tych, a następnie przekształcono je w zamknięte centra handlowe w latach 1980-tych. Teraz wielu się zmieni zastosowań mieszanych centra, na sterydach.

Deweloperzy innowacyjnych centrów przeobrażają swoje centra handlowe w „natychmiastowe śródmieścia”. Takie podejście ma mniej wspólnego z manipulowaniem wynajmowaną powierzchnią handlową, a więcej z tworzeniem zupełnie nowych społeczności.

Wygrana formuły

Nowe formuły obejmują budownictwo wielorodzinne, sklepy pod gołym niebem, szeroką ofertę gastronomiczną i rozrywkową, przestrzenie co-workingowe, opiekę zdrowotną, wellness, obiekty fitness, recommerce, a nawet rynki rolne. Zostały zaprojektowane tak, aby przemawiać do millenialsów pracujących w domu, a także do pustych gniazd.

Krajowe marki, które kiedyś dominowały w centrach handlowych, zostaną wzmocnione przez regionalnych i lokalnych sprzedawców detalicznych, a także krótkoterminowe przestrzenie inkubatorów i „pop-upy”, dzięki czemu rzeczy będą dynamiczne i aktualne. Nawet restauracje kierowane przez szefów kuchni i hale gastronomiczne zajmą miejsce typowych lokali sieciowych, naśladując miejskie dzielnice pozostawione przez nowe przedmieścia.

Parkingi do parków

Dzięki nowemu naciskowi na możliwość poruszania się pieszo i „czas przebywania” w tych nowych dzielnicach i wokół nich, deweloperzy rozumieją zalety bujnych terenów zielonych i centrów aktywności na świeżym powietrzu, aby wywołać „poczucie miejsca”. Z siedzibą w Dallas Centennial Nieruchomości przebudowa Hawthorn Mall na przedmieściach Chicago w Vernon Hills wkracza w drugą fazę i obejmie trzyakrowy odkryty park i plac.

Pierwotnie zbudowany w 1973 r., przebudowa centrum handlowego Hawthorn Mall, ogłoszona po raz pierwszy w 2019 r., obejmowała nowe obiekty handlowe i gastronomiczne, luksusowe domy wielorodzinne oraz miejsca spotkań wewnątrz i na zewnątrz. Rozszerzone plany Hawthorn 2.0 obejmują 162 mieszkania dla seniorów, sklep spożywczy o powierzchni 25,000 109,000 stóp kwadratowych i XNUMX XNUMX stóp kwadratowych powierzchni handlowej na świeżym powietrzu. Jeff Rutzen, dyrektor generalny centrum, mówi, że celem jest „stworzenie nowoczesnej, połączonej społeczności z dnia na dzień”.

Odejdź

Tylko deweloperzy, którzy podchodzą do tych nieruchomości z mentalnością „czystej karty” i mają bardzo głębokie kieszenie, mogą stworzyć zrównoważone społeczności. Papierkiem lakmusowym dla „przebudowujących” centra handlowe będzie to, czy powstałe projekty będą postrzegane jako gloryfikowane centra handlowe, czy coś zupełnie innego.

Dość powiedzieć, że konwergencja wzrostu e-commerce, następstwa pandemii i kolejny etap życia ponad 72-milionowych millenialsów przyczyniły się do powstania dynamicznych wzorców nowych ludzi. Falujący efekt takich zmian tektonicznych będzie odczuwalny w naszych miastach i na przedmieściach przez dziesięciolecia.